전세사기 피해주택 매입사업 보증금 회복률 78%

1. 전세사기 피해, 얼마나 심각한가?

(1) 전세사기 피해자의 증가 추세

최근 몇 년간 전국적으로 전세사기 피해 사례가 잇따라 불거지면서, 많은 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못해 주거 불안과 재정적 손실을 겪고 있습니다. 특히 사회 초년생·신혼부부·청년층이 주된 피해자가 되는 경우가 많아, 사회적 파장이 커지고 있는 상황입니다.
이에 정부는 2023년 6월 1일자로 시행된 전세사기 피해자 특별법 등을 통해, 피해자를 신속히 구제하고 주거 안정을 지원하기 위한 여러 방안을 내놓았습니다. 그중 가장 주목받고 있는 제도 중 하나가 바로 전세사기 피해주택 매입사업입니다.

(2) 전세사기 피해주택 매입사업의 목적과 배경

이 사업은 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못해 경매로 넘어가는 주택에 대해, **한국토지주택공사(LH)**가 직접 매입(우선매수권 행사나 협의매수)하여 공공임대로 전환하는 방식입니다. 임차인은 기존에 살던 집에서 계속 거주하면서, 보증금 손해를 최대한 회복할 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 이는 주택이 경매로 넘어가더라도, LH가 적극적으로 낙찰받아 피해자를 보호한다는 취지를 담고 있습니다.

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2. 전세사기 피해주택 매입사업: 최근 성과와 특징

(1) 피해보증금 회복률 78%

국토교통부 발표(기사 인용)에 따르면, 현재까지 피해주택 매입 및 배당금·경매차익 산정까지 완료된 44가구를 분석해 보니, 피해보증금 대비 평균 피해 회복률이 78% 수준으로 나타났습니다. 이는 해당 가구가 최종적으로 돌려받은 금액이, 원래의 전세보증금의 78%에 해당함을 의미합니다.
물론 100% 회복에는 미치지 못하지만, 전세사기가 발생해 경매로 넘어갈 경우 임차인이 더 큰 금액을 날릴 수 있다는 점을 감안하면, 상당히 현실적인 구제 방안으로 평가받고 있습니다.

(2) 매입 방식: 우선매수권과 협의매수

현재까지 LH가 매입한 전세사기 피해주택은 307가구로, 이 중 289가구가 우선매수권을 행사해 매입되었고, 나머지 18가구는 협의매수를 통해 이뤄졌습니다.

• 우선매수권: 법원이 진행하는 경·공매 절차에서, LH가 피해자로부터 우선매수권을 양도받아 낙찰받는 방식
• 협의매수: 미리 LH와 집주인이 협상을 통해 매입 절차를 진행하는 방식 (주로 광주·경기·세종 등 일부 지역)

지역별로는 인천이 우선매수권 행사 주택 93가구로 가장 많고, 대전(83가구), 서울·경기(각 26가구) 등이 뒤를 잇습니다. 한편 강원지역은 이번 발표에 따르면 우선매수권 행사 1가구, 협의매수는 아직 없는 것으로 파악됩니다.

(3) 매입 절차와 주거안정 지원

개정된 ‘전세사기피해자법’(2024년 11월 시행 예정)에 따라, LH는 피해주택을 경·공매로 낙찰받고, 피해자에게 공공임대로 제공합니다.

• 낙찰가가 시세보다 낮을 경우, 그 차익(경매차익)을 보증금으로 전환해 임차인에게 제공. 이를 통해 임차인은 임대료 부담 없이 최대 10년간 거주 가능.
• 임차인이 추후 퇴거를 희망할 경우, 경매차익을 임차인에게 즉시 지급해 보증금 손실을 줄여주는 구조입니다.
  즉, 기존에 임차인이 전세보증금을 잃게 되는 상황을 최대한 보완하고, 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 돕는 취지입니다.

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3. 성과와 한계: 78% 회복률의 의미

(1) 피해 최소화 효과

피해보증금 대비 평균 78%라는 회복률은, 전세사기를 당해 막대한 손실을 볼 뻔했던 임차인들에게 가장 현실적인 구제책 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 특히 집값이 많이 하락한 지역이나, 이른바 ‘깡통전세’로 불리는 시세 대비 전세보증금이 높은 경우, 일반 경매 절차에서 임차인이 배당받을 수 있는 금액은 훨씬 적을 수밖에 없습니다.
그에 비해 LH가 직접 낙찰을 받아, 낙찰가와 시세의 차익을 피해보증금 회복에 활용하는 구조이므로, 임차인의 손해를 상당 부분 덜어주는 장점이 있습니다.

(2) 지역별·개인별 편차

한편, 이 78%라는 수치는 평균값이므로, 실제 각 가구별 회복률은 편차가 있을 수 있습니다. 시세가 계속 떨어지는 지역이거나, 집주인의 채무가 과도하여 채권자가 많은 경우, 낙찰가 자체가 낮아질 가능성이 커, 회복률이 상대적으로 낮아질 수 있습니다. 반대로 시장 가격이 유지되거나, 우선매수권 행사 시 경쟁자가 적어 낙찰가가 비교적 높아지는 경우에는 회복률이 더 높아질 수도 있습니다.

(3) 회복률 100%에 대한 한계

전세사기로 인해 발생한 전세보증금 전액을, 공적 수단으로 완전히 회수해 주는 제도는 아직 없습니다. 정부로서는 세금 등 예산을 투입해 100% 보전해 주는 방안을 추진하기 어렵고, 자칫 도덕적 해이 문제도 제기될 수 있기 때문입니다. 그런 점에서, 전세사기 피해주택 매입사업은 ‘현실적인 범위 안에서 최대한의 손해 회복’을 지원하는 절충안으로 평가됩니다.

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4. 다른 지원 방안과 연계

(1) 전세사기피해지원위원회: 피해자 인정 2만8,666명

전세사기 피해자를 구제하기 위해 구성된 전세사기피해지원위원회는, 지난 한 달간 세 차례 전체 회의를 열어 추가로 873명의 피해자를 인정했다고 발표했습니다. 이에 따라 전세사기 특별법 시행 후 위원회가 인정한 피해자 수는 총 2만8,666명이 되었습니다(강원지역 349건 포함).
이들은 금융·재정 지원이나 이주 대책, 법률상담 등 다양한 피해 구제 프로그램을 적용받을 수 있으며, 필요 시 매입사업을 통한 거주 안정을 모색할 수 있습니다.

(2) 주택도시보증공사(HUG) 보증보험

일부 전세사기 피해자들은 **주택도시보증공사(HUG)**의 전세보증금 반환보증에 가입했으나, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많았습니다. 현재 정부는 HUG가 우선 임차인에게 보증금을 지급한 뒤, 집주인에게 구상권을 행사하는 방식을 통해 피해를 신속히 구제하려 하고 있습니다.
그러나 HUG가 회수하는 과정에서 경매 과정 지연, 소송 비용 등이 발생해, 실질적인 보상이 늦어지는 문제도 잔존합니다. 이런 공백을 메우기 위해, 전세사기 피해주택 매입사업이 또 다른 보완책으로 자리한 셈입니다.

(3) 사전협의 요청 9,889건… 경·공매 추진 중

국토부는 피해주택 매입사업과 관련해, 지난달 말 기준으로 9,889건의 사전협의 요청이 접수됐다고 밝혔습니다. 이 중 2,250건은 매입 심의를 마쳤고, 나머지는 심사 및 후속 절차가 진행 중입니다.
경·공매 일정을 앞당기기 위해 법원과 긴밀히 협의하고 있다는 소식도 전했습니다. 경·공매가 조기에 이뤄져야, 임차인들이 빠른 시일 내에 LH 우선매수권 행사를 통해 보증금 일부라도 돌려받고, 공공임대 거주를 선택할 수 있기 때문입니다.

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5. 지역별 특이사항: 강원은 1가구

기사에 따르면, 강원지역의 경우 현재까지 피해주택 매입사업 대상으로 1가구만 포함된 것으로 확인됩니다. 전세사기 피해가 대도시에 집중된 측면이 크기 때문에, 강원지역 사례가 상대적으로 적다고 해석할 수 있습니다. 그러나 전세사기 문제가 전국적으로 확산되는 추세임을 감안할 때, 앞으로도 지방 소도시에서의 제도 접근성을 높여야 한다는 목소리도 있습니다.

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6. 향후 과제와 전망

(1) 매입사업 확대 및 제도적 안정화

국토부와 LH가 추진 중인 피해주택 매입사업은, 전세사기 특별법의 핵심 구제책으로 자리 잡았습니다. 그러나 한편으로는 “더 많은 인원을 구제하려면 예산 확대가 필요하고, LH의 재무 부담도 증가할 것”이라는 우려가 제기됩니다. 정부와 국회가 어떤 재정 협의를 통해 이 사업을 안정적으로 확대·운영할지 주목됩니다.

(2) 시장 구조 개선과 예방책

전세사기 피해가 계속 발생하지 않도록 하려면, 사후 구제만큼이나 사전 예방도 중요합니다. 임차인이 전세보증금을 맡길 때, 전입신고·확정일자·전세권설정 등 안전장치를 활용하도록 지도하고, 집주인 신용도나 주택 시세를 투명하게 공개하는 시스템을 강화해야 합니다.
또한 공인중개사·부동산 앱 등을 통한 매물 정보 제공 시, 전세가율이 지나치게 높은 매물을 경고하고 임차인에게 위험 신호를 알리는 식의 추가 조치도 고려 중이라는 이야기도 있습니다.

(3) 보증금 전액 회수에 대한 사회적 합의

앞으로도 78%라는 회복률에 만족하지 못하는 임차인들의 요청이 이어질 수 있습니다. 보증금 대부분을 날리게 된 상황에서 정부가 100% 보상을 해주기를 바라는 목소리도 적지 않을 것입니다. 그러나 이는 재정 부담, 도덕적 해이, 형평성 문제 등 복합적인 쟁점이 있어, 중장기적인 사회적 합의가 필요합니다.

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7. 맺음말: ‘전세사기 피해주택 매입사업’의 의미

전세사기 피해주택 매입사업은, 경매로 넘겨질 위기에 처한 임차인을 보호하기 위해 공공이 직접 주택을 매입하고, 경매차익을 보증금 회복에 쓰는 혁신적인 제도라 할 수 있습니다. 현재까지 진행된 결과를 보면, 피해보증금 대비 평균 78% 정도를 임차인이 회복할 수 있었고, 공공임대 형태로 최대 10년간 안정적으로 거주할 수 있다는 점에서 효과가 확인되고 있습니다.

물론 더 많은 예산과 제도적 뒷받침이 필요하며, 피해자별·지역별 사안에 따라 회복률의 편차도 존재합니다. 그럼에도 이 사업은 전세사기의 파장을 줄이고, 피해자가 희망을 놓지 않도록 돕는 실질적 대안이 된다는 평가를 받고 있습니다. 향후 전세사기 특별법이 완전히 자리 잡고, LH와 국토부가 매입 심의를 더욱 원활히 진행한다면, 더 많은 임차인들이 보증금을 회복하고 주거 안정을 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.

그러나 전세사기 문제가 반복되지 않도록 하려면, 부동산 시장 구조 개선과 정보 투명성, 사전 예방이 뒷받침되어야 한다는 목소리가 높습니다. 전세보증금이라는 거액이 한 번에 사라지는 상황을 막고, 임차인과 임대인 모두가 합리적으로 거래할 수 있는 토대를 마련하는 일이야말로 궁극적인 과제일 것입니다.