서울 고급 주택, 전 세계 100대 도시 중 ‘1위’ 상승률

 

 

최근 영국 부동산 컨설팅 업체 **나이트 프랭크(Knight Frank)**가 매년 발표하는 ‘프라임 국제 주택지수(PIRI: Prime International Residential Index)’에서, 지난해 서울 고가주택 상승률이 **18.4%**로 세계 100개 도시 중 1위를 차지한 것으로 나타났습니다. 이는 전 세계 여러 대도시와 비교했을 때 상당히 높은 수치로, 뒤이어 2위를 기록한 마닐라(17.9%), 3위 두바이(16.9%), 4위 리야드(16%) 등과 비교해도 두드러집니다.

더 놀라운 점은 바로 전년도(2023년)만 해도 서울의 고가주택 상승률이 **6.2%**에 그쳐 세계 18위 수준이었는데, 단 1년 사이에 순위가 크게 도약했다는 것입니다. 같은 기간, 아시아의 주요 금융·관광도시인 도쿄(12.1%), 싱가포르(3.6%)와 비교해도 서울의 상승 폭이 훨씬 높았습니다. 뉴욕(-0.3%), 런던(-1%), 홍콩(-2.2%) 등 일부 세계적 대도시는 오히려 가격이 하락했으니, 서울의 고가주택 시장이 얼마나 뜨거웠는지 짐작할 수 있습니다.

나이트 프랭크는 그 원인으로 “지역 내 자산가들의 부(富) 증가와 고급 주택의 공급 확대”를 꼽았습니다. 보고서에 따르면 1000만 달러(약 147억 원) 이상을 보유한 한국 자산가는 약 3만9210명으로 추산되는데, 이는 전 세계 대비 1.7%, 세계 순위로는 12번째에 해당하는 수치입니다. 즉, 한국에는 글로벌 기준으로 보아도 상당히 많은 고액자산가들이 존재하고 있고, 이들이 선호하는 고급 주택이 제한적으로 공급되면서 가격 상승률이 더욱 가팔랐다는 분석입니다.

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2. PIRI 지수와 서울 고가주택의 기준

PIRI 지수는 나이트 프랭크가 전 세계 100개 주요 도시의 상위 5% 고급 주택(주상복합·아파트 등)만 선별해 변동률을 조사하는 지표입니다. 즉, 일반적인 아파트 매매지수가 아니라, 각 도시의 ‘최고급 세그먼트’만 뽑아낸 뒤 이를 비교하는 것이 특징입니다.

우리나라 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 지난해 서울에서 거래된 아파트 매매가 상위 5%에 해당하는 가격대는 대략 28억2300만 원 이상으로 나타납니다. 이는 매매 건수가 적고, 개별 단지마다 특성이 뚜렷해 일반 아파트 시세와는 구분되는 시장이라 할 수 있습니다.

올해 들어서도 서울의 초고가 아파트 시장이 여전히 뜨겁다는 것은 50억 원 이상의 아파트 매매 건수에서도 확인됩니다. 올해 1월부터 지난달까지 신고된 50억 원 이상 아파트 거래는 132건으로, 지난해 1분기(66건) 대비 두 배가 훌쩍 넘습니다. 지난 3월 3일에는 서초구 반포동의 **래미안원베일리 전용면적 84㎡**가 70억 원에 거래되며, ‘국민 평형’(약 25평) 아파트가 최초로 3.3㎡(평)당 2억 원을 돌파하는 기록까지 세웠습니다.

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3. ‘초(超)양극화’ 현상의 배경

서울 고가주택 시장이 이렇듯 폭발적으로 치솟는 데는 몇 가지 이유가 있습니다. 나이트 프랭크가 지적한 자산가 증가와 더불어, 국내적으로도 소득·자산 격차의 심화와 물량 제한 등이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이 많습니다.

1. 한강 조망 아파트와 ‘똘똘한 한 채’ 선호
   • 서울 내에서도 특별히 강남 3구(강남·서초·송파) 및 한강 인접 지역의 ‘입지 최고급’ 아파트들은 수요가 탄탄합니다.
   • 세금 등 여러 규제 회피 목적도 있지만, 무엇보다 미래 가치와 프리미엄이 높다고 믿는 투자·거주 수요가 겹치면서 희소성이 큰 주택일수록 가격이 더 오르는 현상이 나타납니다.
2. 자산 증식 전략으로 고가주택 확보
   • 자산가들의 부 축적 속도가 빨라지면서, 이들은 주거 만족도뿐 아니라 투자 성과까지 노릴 수 있는 고급 아파트를 선호합니다.
   • 일반 아파트 시장이 다소 주춤하더라도, 고급 주택 시장은 별개로 움직이는 이른바 ‘그들만의 리그’가 형성되고 있습니다.
3. 해외 사례와 비교
   • 뉴욕, 런던, 홍콩 등 국제적 금융·비즈니스 허브에서도 고가주택 시장은 일반 시장과는 다른 국면을 보이는 경우가 많습니다. 다만 최근 뉴욕·런던·홍콩의 부동산 가격이 하락세를 띤 것과 달리, 서울은 꾸준히 상승해 왔다는 점이 특별합니다.
   • 한국개발연구원(KDI) 송인호 경제정보센터 소장은 “뉴욕 맨해튼처럼 일반인이 사실상 접근 불가능하다는 인식이 굳어지면 오히려 시장이 정체되거나 안정화될 수 있으나, 서울 강남권은 ‘청약’이나 ‘갭 투자’ 등 다양한 방법으로 진입할 수 있다는 인식이 있어 더 큰 박탈감을 느낀다”고 진단합니다.

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4. 기록 경신 거래와 토지거래허가구역 지정

서울의 고가주택 거래 건수가 늘고, 신고가도 연일 경신되는 가운데 정부와 지자체는 토지거래허가구역 지정을 통해 과열을 방지하고자 했습니다. 하지만 토지거래허가구역이 발표되기 직전인 지난달 19일부터 23일까지 강남3구와 용산구에서 거래된 아파트 126건 중 40건이 신고가를 기록했다는 사실은, 규제 발표가 오히려 매수 수요를 앞당기는 역효과를 일으켰음을 보여줍니다.

특히 강남·서초·송파·용산으로 이어지는 ‘핵심 입지’에 대한 쏠림 현상은 쉽게 꺼지지 않을 것이라는 의견이 많습니다. 강남권에 대한 규제는 꾸준히 이어지고 있지만, 이미 부동산 시세가 ‘초고가’ 수준으로 오른 상황에서 추가 규제가 실효성을 거두기 쉽지 않다는 지적도 제기됩니다.

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5. 초양극화 시대, 무엇을 주목해야 할까?

1. 일반 시장과 고급 시장의 괴리
   • 서울 부동산 시장에서도, 모든 아파트가 일률적으로 올라가는 것은 아닙니다. 고가 아파트는 가파르게 오르지만, 중·저가 주택이나 일부 외곽 지역은 상대적으로 상승폭이 제한적이거나 하락세를 보이기도 합니다.
   • 전문가들은 “서울 전체가 과열 중”이라는 인식보다는 “특정 지역, 특정 가격대에서만 과열 현상이 심화되고 있다”고 분석합니다.
2. 자산가 중심 수요 vs. 서민 주거 안정
   • 초고가 아파트 상승세는 자산 양극화를 더 공고히 할 우려가 있습니다. 동시에, 일종의 상징적 지표 역할도 하여 중급 이상의 아파트 시장을 자극할 수 있습니다.
   • 정부 입장에서는 고가주택과 중저가 주택 시장의 ‘이중 구조’를 어떻게 안정적으로 관리할 것인가가 과제입니다.
3. 추가 규제 가능성과 시장 전망
   • 토지거래허가구역 지정, 세금 중과, 대출 규제 등 여러 수단이 있지만, 이미 부유층의 현금 동원력은 상당히 높은 수준입니다.
   • 앞으로 금리 인상 기조가 이어지면 일부 대출 비중이 큰 수요자들에게는 부담이 될 수 있으나, 초고가 시장에서는 여전히 영향이 제한적일 가능성이 높습니다.
4. 박탈감 확산과 사회적 갈등
   • 송인호 소장이 언급했듯이, 강남권이나 한강변 고급주택에 대한 ‘진입 가능성’이 열려 있다는 인식이 오히려 서민·중산층의 상대적 박탈감을 키우고 있습니다.
   • 서울 고가주택 시장의 급등세가 전반적인 주택 가격 인상을 부추길 수 있다는 우려도 있기에, 다각도의 모니터링과 정책적 조정이 필요한 시점입니다.

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6. 맺음말: ‘선별적 과열’과 ‘초양극화’의 미래

서울 고가주택 시장이 세계 최고 수준의 상승률을 기록했다는 소식은, 글로벌 기준으로도 한국의 고가부동산 시장이 얼마나 경쟁력 있고 독특한지 다시금 확인시켜 줍니다. 1000만 달러 이상의 자산가가 3만 명 이상 존재한다는 것은 결코 무시할 수 없는 규모이며, 이들이 단일 도시에 집중적으로 부동산 수요를 쏟아붓는다는 사실은 시장에 강한 상승압력을 가하게 마련입니다.

그러나 이러한 ‘선별적 과열’은 자산이 넉넉하지 않은 대다수 시민에게는 박탈감을 안길 수 있고, 궁극적으로 사회적 양극화를 심화시킬 위험이 있습니다. “뉴욕 맨해튼이나 홍콩처럼 일부 지역이 완전히 고급주택 단지화한다면, 서울을 떠받치는 중산층의 좌절감이 장기적으로 커질 것”이라는 우려가 나오는 것도 같은 맥락입니다.

결국 이 문제를 해결하기 위해서는 △초고가 시장과 일반 시장을 구분해 보는 시각, △실수요자·중산층을 위한 적절한 주택 공급 및 금융 지원, △과도한 투기 방지를 위한 유연한 규제 정책 등이 종합적으로 작동해야 할 것입니다. 서울이 이미 세계적인 수준의 부동산 ‘핫 플레이스’임이 다시 한 번 증명된 이상, 향후 시장 변동성을 어떻게 흡수하고 관리할지가 중요한 과제로 부상하고 있습니다.

앞으로도 서울 고급주택 시장이 어디까지 치솟을지, 그리고 그 여파가 일반 주택 시장과 사회 전반에 어떤 파급효과를 미칠지에 대한 관심이 계속될 전망입니다.