‘부동산 침체 늪’에 빠진 공기업들… LX-HUG 3년 연속 적자

 

1. ‘부동산 침체 늪’ 속 공기업들의 적자 행렬

(1) 부동산 공기업, 왜 적자를 기록하나?

최근 부동산 시장이 장기간 침체 분위기를 이어가면서, **LX(한국국토정보공사)**와 HUG(주택도시보증공사) 등 부동산과 밀접하게 연관된 공기업들이 잇달아 3년 연속 적자를 기록하고 있습니다. 부동산 경기가 활황기일 때는 개발·분양·보증 등 각종 사업으로 이윤을 내던 이들 기관이, 시장 한파와 함께 경영난을 겪는 실정이 된 것이지요.

• LX(한국국토정보공사): 국토 정보와 지적 측량, 공간정보 구축 등을 주요 사업으로 삼고 있으며, 대규모 국가 기반 사업에서 상당 부분 매출을 올립니다. 하지만 건설·개발 시장 위축으로 관련 사업 발주가 줄면서 수익성이 떨어지고 있다는 분석입니다.
• HUG(주택도시보증공사): 주택금융·보증 분야를 전담하는 기관으로, 전세보증금 반환보증이나 중도금 대출 보증 등에서 주요 수입원을 확보합니다. 그러나 최근 전세사기·깡통전세 사태로 인한 사고 처리 비용 증가, 건설 경기 침체로 인한 PF(Project Financing) 보증 리스크 증가 등으로 막대한 적자를 보고 있습니다.

이처럼 부동산 공기업들이 연이어 적자를 내는 상황은, 한편으로는 부동산 산업 전반의 냉각이 얼마나 깊은지를 보여주는 단면이고, 동시에 공기업 경영의 구조적 문제를 드러내는 신호이기도 합니다.

(2) 외부 환경: 금리 인상과 경기 침체

무엇보다 고금리 기조가 이어지면서, 민간 건설사와 디벨로퍼들이 신규 사업에 뛰어드는 데 부담을 느끼고 있습니다. 건설사들의 현장 착공 및 분양이 줄어들면, LH(한국토지주택공사)나 LX, 지자체 산하기관 등이 시행하는 사업의 규모 역시 한정될 수밖에 없습니다. 또한 전세금 반환보증 등 HUG의 주택보증 사업도, 전세보증금 사고가 급증하는 데 비해 납입 보험료는 이전 수준에 머무르다 보니 적자 구조가 고착화되는 양상이 나타납니다.

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2. LX(한국국토정보공사): 공간정보의 공룡, 왜 부진할까?

(1) LX의 주요 사업과 재무 구조

LX(한국국토정보공사)는 지적 측량, 국토 공간정보 구축, 공간정보 산업 진흥 등의 업무를 맡고 있는 공기업입니다. 과거 대한지적공사에서 사명 변경을 거쳐, 최근에는 스마트 국토관리, 디지털 트윈(Digital Twin) 구축 등 4차 산업혁명 시대에 대응하기 위한 사업을 다각화해 왔습니다.

하지만 국내 건설·개발 시장이 침체되면서 지적 측량 발주가 줄어드는 등 영업 수익의 근간이 흔들리고 있습니다. 공공기관이긴 해도 정부 예산이나 수수료 기반 사업이 한정되어 있어, 시장 상황이 악화되면 당장 경영 성과에 부정적 영향을 받게 됩니다.

(2) 코로나19와 경기 불황의 이중 타격

코로나19 사태 이후 경기 침체가 길어지면서, 부동산 시장은 2022~2023년 들어 금리 인상 충격까지 겹쳤습니다. 건설사들의 신축 현장이나 토지개발 수요가 줄어드니, LX가 수행해야 할 지적 측량·용역 사업의 물량 역시 감소할 수밖에 없습니다. 게다가 국토부나 지자체 차원에서 추진해 온 대형 개발사업도 속도를 내지 못하면서, 공공 발주도 예전만큼 활발하지 않은 상황이 지속되고 있습니다.

(3) LX의 자체 혁신 노력과 한계

LX는 디지털 트윈 등 신성장 사업에 뛰어들어 새로운 수익 모델을 창출하려 노력하고 있으나, 아직 시장이 초기 단계인 데다 경쟁 기업들도 속속 진출해 경쟁이 치열합니다. 무엇보다 공기업 특유의 의사결정 구조와 인력 비용 부담이 있어, 민간기업처럼 재빠른 변화와 비용 절감이 쉽지 않습니다. 그 결과 연속 적자가 현실화되었고, 내부적으로도 구조조정이나 조직 개편을 고민해야 한다는 목소리가 높아지는 상황입니다.

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3. HUG(주택도시보증공사): 전세사기 폭탄 맞나?

(1) HUG의 주요 역할과 적자 원인

HUG는 대한민국 주택보증 시스템의 핵심 기관입니다. 전세보증금 반환보증, 주택 분양보증, 중도금 대출 보증 등을 통해 임차인과 건설사 양측을 보호하는 역할을 해왔습니다. 경기가 호황일 때는 건설사와 주택 실수요자의 보증 수요가 많아, 보증료 수입이 안정적으로 확보되었습니다.

그러나 전세사기와 깡통전세 사태가 최근 집중적으로 발생하면서, HUG가 감당해야 할 ‘보증 사고’가 급격히 늘어난 것이 문제입니다. 임차인은 전세보증금 반환보증에 가입해 있었음에도, 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상태가 되면 HUG가 대신 임차인에게 돈을 지급합니다. 이때 보증금 사고가 동시에 폭증하면, HUG가 지불해야 할 금액이 기하급수적으로 늘어나며 수익구조에 커다란 구멍이 뚫리게 됩니다.

(2) 건설경기 침체와 PF 대출 보증 위기

주택도시보증공사는 건설사 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증 분야에도 상당한 비중을 두고 있습니다. 건설사가 신규 분양 사업에 뛰어들 때, 금융기관으로부터 PF 대출을 받으려면 보증기관이 있어야 하는 경우가 많은데, HUG가 이를 담당해 왔습니다. 그런데 최근 부동산 분양 시장이 얼어붙으면서, 분양률이 저조하거나 미분양이 쌓인 현장이 많아져 PF 대출 부실 위험이 올라갔습니다. 이 또한 HUG 적자의 중요한 요인이 되고 있습니다.

(3) 구조적 재정 건전성 위기

HUG는 공기업으로서 국가의 주택 공급정책을 뒷받침하는 임무를 지고 있으나, 불량 채권이 급증하고 보증 사고가 늘어나면 자본 잠식 우려가 커질 수 있습니다. 더욱이 전세사기 피해자를 구제하기 위해 정부가 HUG에 우선 비용을 부담하도록 하는 방안이 늘어나고 있어, HUG 재정 건전성이 단기적으로 크게 훼손될 위험이 있다는 지적이 계속 나오고 있습니다.

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4. 두 공기업 적자가 의미하는 것

(1) 부동산 전반의 장기 침체 시그널

공기업이 연속적으로 적자를 기록한다는 것은, 민간 시장이 충분히 활력을 띠지 못하고 있음을 방증합니다. LX의 사업이 부진하다는 것은 건설·토목·지적 측량 등 인프라 및 개발 사업이 활기를 잃었다는 뜻이고, HUG의 적자는 주택 보증 및 금융 부문이 문제를 크게 겪고 있다는 의미입니다. 이는 곧, 부동산 시장 전반이 심각하게 침체되었다는 강력한 시그널로 해석할 수 있습니다.

(2) 공기업 재무 건전성 약화와 공공 서비스 위축 우려

공기업들이 적자를 이어가면, 결국 정부 예산 또는 추가 차입이 필요해집니다. 세금 투입이 늘어나면 국민 부담이 커지고, 무리한 차입은 기관의 신용도 하락과 함께 프로젝트 추진력이 저하될 수 있습니다. 이로 인해 원래 이들 기관이 해야 할 공공 서비스—예를 들어 주거안정 지원, 국토 공간정보 구축, 공적 임대주택 확충 등이—위축될 가능성도 큽니다.

(3) 구조조정·사업 재편 불가피

일부 전문가들은 LX와 HUG가 민간기업과 달리 공적 역할을 수행해야 한다지만, 내부 체질 개선과 비효율 축소는 불가피하다고 주장합니다. 인건비나 사업비 비중이 높으면서도 성과는 낮은 구조가 지속되면, 국가 재정 부담을 가중시킨다는 비판이 커질 수밖에 없기 때문입니다.

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5. 대안과 해법: 어떻게 벗어날 것인가?

(1) 정부 차원의 제도 개선

부동산 시장 침체가 장기화될 전망이라면, 공기업을 단순히 구조조정하는 것만으로 문제를 해결하기 어렵습니다. 전세사기와 깡통전세로 인한 보증 사고를 줄이기 위해선, 전세보증금 보호 제도를 강화하고 임대차 시장의 투명성을 높이는 근본적인 정책 변화가 필요합니다. 또한 건설사 PF 보증 위험을 분산하기 위해 민간 보증사 활성화, 보증료율 현실화 등 대책도 논의되어야 합니다.

(2) 공기업의 혁신 추진

각 기관은 공기업으로서의 공익적 가치를 지키면서도, 신규 수익 모델을 발굴해 적자 구조에서 탈피해야 합니다.

• LX: 공간정보 빅데이터, AI·클라우드 기반 서비스, 스마트시티 구축 컨설팅 등으로 영역을 넓히는 동시에, 기존 지적 측량 업무에서도 효율을 높여야 합니다.
• HUG: 전세보증금 반환보증 등 대국민 서비스를 안정적으로 유지하면서, 디벨로퍼 대상 보증상품 리스크를 정교하게 관리하고, 사고 발생 시 신속한 회수를 위한 체계를 강화해야 합니다.

(3) 민간 협업 및 거버넌스 혁신

민간 기업들이 갖고 있는 노하우나 기술, 자본과 협업하여 적자 사업을 개선하는 방안도 중요합니다. 예를 들어, LX가 디지털 트윈 사업을 민간 IT 기업과 손잡고 추진하거나, HUG가 보험사·재보험사와 함께 보증 리스크를 분산시키는 식의 협업 모델이 거론됩니다. 이를 통해 공기업 내부의 한계를 극복하고, 정책 목적을 달성할 수 있는 길이 열릴 수 있습니다.

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6. 향후 전망과 과제

(1) 부동산 시장 반등 시점 불투명

시장의 반등이 가시화되면, 건설·개발 사업이나 주택거래가 활발해져 LX와 HUG에게도 호재가 될 것입니다. 하지만 현재 금리 인상 기조와 경기불황, 전세사기 후폭풍 등을 고려할 때, 단기적인 호황을 기대하기는 어렵다는 게 중론입니다. 따라서 이들 공기업이 장기 침체 국면을 대비해 재정 건전성을 관리하고, 핵심 사업 역량을 재정비하는 과정이 더욱 중요해질 전망입니다.

(2) 공기업 거버넌스 개혁 vs. 공공성 유지

적자 해소를 위해 무리하게 수익 사업에 몰두하면, 공기업 본연의 공공성이 약해질 수 있다는 우려도 나옵니다. 예를 들어, HUG가 전세보증보험료를 지나치게 올리면 서민·청년층의 주거 안정성이 훼손될 수 있습니다. LX가 디지털 트윈 등 민간 시장에 무리하게 진출하다 보면, 공공 데이터 제공을 통한 사회적 가치를 소홀히 하게 될 위험도 있습니다. 이 딜레마를 어떻게 조화롭게 풀어나갈지가 관건입니다.

(3) 국회·정부·전문가 협력

공기업의 적자 문제를 단순히 기관 내부만의 문제로 볼 수 없습니다. 국회는 예산과 법령 개정을 통해, 부동산 시장 안정과 공기업 혁신을 지원해야 하며, 정부는 정책 기조를 조정해 공기업이 과도한 정치 논리에 휩쓸리지 않도록 하는 독립성을 보장해야 합니다. 또한 학계나 전문가 그룹도 부동산·재정·공기업 경영 등 여러 측면에서 정책 제언을 하는 등, 다방면 협력이 긴요합니다.

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7. 맺음말: 부동산 침체의 그림자, 공기업을 넘어 사회 전반으로

LX와 HUG가 3년 연속 적자를 기록했다는 소식은, 단순히 특정 공기업의 경영상 어려움이 아니라, 장기화된 부동산 침체와 고금리 기조가 우리 경제·사회의 여러 영역에 미치는 파급력을 상징적으로 보여주는 사건입니다. 전세사기, PF 부실 위험, 신축·재개발 사업 위축 등이 맞물려, 건설·부동산 분야는 물론 지역경제와 금융시장까지 위기에 직면할 수 있다는 우려도 제기됩니다.

이 문제를 극복하기 위해선, 공기업이 내부적으로 효율을 높이는 것은 물론, 정부 정책과 민간 역량이 조화롭게 결합해 부동산 시장을 안정화하는 방향으로 나아가야 합니다. 중장기적으로 국토 공간정보 산업의 경쟁력을 키우고, 주택 보증체계를 견고하게 만들며, 서민·중산층 주거 안정을 보장하는 시스템을 강화해야만, 현재의 침체를 기회로 전환시킬 수 있을 것입니다.

부동산 시장은 회복 주기가 분명히 존재하지만, 그 시점을 정확히 예측하기란 쉽지 않습니다. 따라서 대내외 리스크가 상존하는 상황에서 LX·HUG 등 공기업들이 어떤 혁신과 전략을 선택하느냐에 따라, 향후 3년, 5년이 이들 기관과 나아가 한국 부동산 시장의 미래를 좌우할 수 있습니다. 지금은 변화를 적극적으로 모색해야 할 시점이라는 사실만은 분명합니다.