1·2인가구 늘어도…서울 아파트는 '거거익선'

 

출처: 연합뉴스 TV

 

 

1. 1·2인가구 증가, ‘소형 주택’ 선호가 당연하다?

(1) 가구 구조 변화: 1·2인 가구가 다수

통계청 자료 등에 따르면, 한국 사회는 빠른 속도로 1인 가구와 2인 가구가 늘어나고 있습니다. 결혼을 늦게 하거나 독신을 유지하는 청년·중장년층, 고령층 1인 가구, 자녀 없이 부부만 사는 가구 등이 급증하면서, 다자녀·대가족 형태는 줄어들고 있습니다.
이런 인구·가구 구조 변화에 맞춰, 부동산 시장에서도 소형 평형(전용 40~60㎡ 등)을 선호하는 흐름이 뚜렷해질 것이란 관측이 유력했습니다. 실제로 2010년대 초반부터 몇 년간은 서울의 1.5룸, 투룸, 혹은 전용 59㎡ 이하 아파트가 ‘틈새상품’으로 주목받았고, 분양시장에서도 소형 평수가 빠르게 완판되는 사례가 많았지요.

(2) 소형 주택 수요 증가 vs. 서울 아파트 시장 현실

그렇다면 실제로 서울 아파트 시장에서도 소형 위주로 거래가 늘었느냐 하면, 그림이 조금 다릅니다. 최근에는 1인·2인 가구가 늘어나고 있음에도, 전용 84㎡(약 34평) 이상의 중대형 평형이 여전히 탄탄한 수요를 보이고 있고, 가격도 비교적 잘 방어되는 추세가 확인됩니다.
물론 초소형(전용 30㎡대) 주택에 대한 선호도도 무시할 수 없지만, **‘거거익선(큰 집일수록 좋다)’**이라는 말이 다시금 회자될 정도로 중대형 아파트가 강세를 띠는 양상이 눈길을 끕니다. 마치 소형 주택에 대한 확고한 대세론이 무너진 듯한 분위기마저 감지되고 있습니다.

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2. 서울 아파트 시장에서 거거익선이 이어지는 이유

(1) 주거 만족도와 가치 상승 잠재력

1·2인 가구라도, 굳이 협소한 공간에 살 필요는 없습니다. 특히 재택근무, 홈오피스 등 집에서 머무는 시간이 늘어난 현대인들에게, 넉넉한 실내 공간은 품질 높은 생활을 영위하기 위한 중요한 조건이 됩니다.

• 재택근무: 별도의 서재·작업방, 또는 거실 한켠을 업무 공간으로 꾸며야 하므로 공간 여유가 필요
• 홈 트레이닝: 운동 기구나 요가 매트를 둘 수 있는 별도 공간 선호
• 반려동물: 반려동물을 키우는 1인·2인 가구가 많아지면서, 더 넓은 공간에서 자유롭게 뛰어놀 수 있도록 하길 원하는 수요 증가

이렇듯 생활 방식이 변하면서, **“집은 넓을수록 좋다”**라는 인식이 다시 부상하고 있습니다. 또 중대형 평형 아파트는 대체로 입지(강남·도심 접근성)와 단지 규모(커뮤니티 시설 등) 면에서 우수한 곳이 많아, 시세 상승 시기에는 더 큰 폭으로 오를 수 있는 ‘투자 가치’를 인정받기도 합니다.

(2) 인플레이션·금리 시대의 자산 안전판

고금리와 인플레이션 환경에서, 상대적으로 자산가층(현금 동원력 있는 1~2주택자)이 선호하는 주거 형태가 중대형 아파트일 수 있습니다. 이들은 대출 부담이 적거나 현금 비중이 높기 때문에, 경기 침체 시기에도 무리 없이 큰 집을 매수하거나 보유할 수 있습니다. 오히려 작은 집 여러 채보다는 큰 집 한 채가 안전자산으로 여겨지기도 합니다.
특히 서울 내 고급 주거지로 꼽히는 강남·서초·송파·용산 등에서 대형 평형 아파트가 귀해지면서, 자산가들은 집값이 내려가도 견고한 매물 희소성을 기대해 계속 사들이는 경향이 있습니다.

(3) 재건축·재개발 기대감

한국 아파트 시장에서 전용 84㎡보다 큰 면적대는 재건축·재개발 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 예컨대 30~40년 된 노후 단지에서 중대형 평형이 재건축되면, 새 아파트가 됐을 때 상당한 분양가·시세 상승 효과가 발생하곤 합니다.
조합원 분담금 문제나 재건축 초과이익환수제 등의 변수는 존재하지만, 여전히 서울 중대형 아파트는 미래 가치가 크다고 보는 시각이 시장에 뿌리 깊게 자리 잡고 있어, 1·2인 가구라도 재개발·재건축 호재가 있는 대형 평형에 투자하려는 경우도 적지 않습니다.

(4) 한국적 주거 문화: “방은 넉넉해야…”

한국의 주거 문화는 방이 여러 개 있고, 거실이 크게 트여 있는 구조를 선호하는 경향이 여전합니다. 1인 가구라 해도, 드레스룸이나 서재, 게스트룸 등을 갖추고 싶어 하는 수요가 있습니다. 또 자녀 계획이 없는 신혼부부라도, 양가 부모님이 가끔 오랜 기간 머무를 수 있는 ‘손님방’을 마련하기도 하지요.
이처럼 생활양식 변화가 소형 주택의 장점을 부각시키기도 하지만, 동시에 넓은 공간에서 누리는 편안함을 중시하는 전통적 인식이 여전하다는 점이 “거거익선” 현상을 지탱하고 있습니다.

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3. 구체적 사례: 거래량과 가격 동향

(1) 강남권 중대형 아파트 가격 방어

부동산원·KB부동산 등 여러 기관의 통계를 보면, 2022~2023년 부동산 시장이 전반적으로 조정받는 와중에도 강남3구(강남·서초·송파)의 중대형 아파트는 상대적으로 하락폭이 크지 않았습니다. 2023년 들어서는 매수 심리가 되살아나며 일부 단지는 신고가 경신 소식도 들려옵니다.
전용 84㎡(약 34평)를 넘어 100㎡대 이상의 대형 평형은 물량 자체가 적어 ‘귀한 매물’ 취급을 받는데, 금리에 구애받지 않는 고소득·현금부자들이 꾸준히 찾는 편이라 가격이 쉽게 무너지지 않습니다.

(2) 서울 외곽·경기권 대형 평형도 선전

수도권 외곽에서도 GTX 호재 지역이나 신도시 중심으로 중대형 면적대 아파트가 거래될 때, “거거익선” 기조가 드러납니다. 예컨대 GTX 노선이 예정된 일산, 파주, 양주, 남양주 등지에서, 분양가 대비 중대형 평형 시세가 많이 오르거나, 하락장에서도 거래가 왕성한 사례가 보도되곤 합니다.
물론 아직 수도권 전반으로 보면 소형 위주 매수가 많은 편이긴 하나, ‘내 집 마련’을 하려는 이들 중 “처음부터 큰 평수로 가겠다”는 가족들도 적지 않아, 대형 평형 분양이 곧잘 완판되는 경우도 존재합니다.

(3) 다소 약세인 중형 이하 평수

반면, 전용 59㎡ 이하 소형 아파트나 빌라 형태의 소형 주거는 공급이 많아지면서 전세·매매 가격이 쉽게 내리는 사례가 있었습니다. 특히 역세권이 아닌 외곽이나 단지 형태가 불확실한 빌라·다세대 주택은 전세사기나 깡통전세 문제로 이미지가 악화되면서, 매매 수요가 줄어드는 흐름이 동시에 발생했습니다.
소형 아파트라도 서울 핵심 입지에 위치한 상품은 여전히 인기가 있지만, 전반적인 침체 국면에서 시장이 ‘옥석 가리기’를 하면서 성적이 갈리는 추세입니다.

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4. 1·2인 가구는 소형 주택 선택할 수밖에 없을까?

(1) 비용 효율과 가처분소득

물론 소득이 높지 않은 일반 1·2인 가구 입장에서는, 큰 평형 아파트를 매수하기엔 자금 부담이 매우 큽니다. 서울 중대형 아파트의 호가는 여전히 수억~수십억 원대에 달하며, 대출 규제와 금리 인상을 고려하면 ‘첫 주택’으로 쉽게 접근하기 어렵습니다.
즉, “거거익선이 좋다”는 것을 알지만 현실적인 비용 문제가 크게 작용합니다. 그래서 통계상 전체 거래량을 보면 여전히 중소형 평수가 다수를 차지하곤 합니다. 다만, 소득 상위계층이나 현금 부자층 가운데 1·2인 가구도 큰 집을 택하는 사례가 점점 눈에 띈다는 의미입니다.

(2) 임대 vs. 매매: 보증금과 월세 부담

1·2인 가구 중 상당수는 자금력이 부족해 임대차 시장을 선택합니다. 월세나 전세로 들어가더라도, 중대형 평형은 초기 비용(전세보증금 혹은 월세)이 훨씬 크니, 자연스럽게 소형을 찾게 되죠. 따라서 실수요층 대부분은 비교적 작은 면적대를 임차하는 양상을 보입니다.
한편, 기사나 통계에서 잘 드러나는 거거익선 현상은 자산가나 중상위층의 구매 패턴을 반영한 것이라, 전체 시장 규모로는 제한적일 수도 있습니다.

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5. 향후 전망: 정말 중대형 전성시대가 올까?

(1) 저출산·고령화 vs. 공간 욕구

1·2인 가구 증가 추세는 앞으로도 가속화될 전망입니다. 결혼하지 않거나, 결혼해도 아이를 낳지 않는 부부, 또는 초고령 사회에서 혼자 사는 노인 인구가 지속적으로 늘어날 것이기 때문입니다. 이에 따라 소형 주택이 확고한 주류 상품으로 자리 잡을 것이라는 예측은 변함이 없습니다.
그러나 재택근무, 1인 문화생활(방음·방송 장비 설치 등), 반려동물을 동반한 삶 등으로 집 안에서 누리는 기능이 다양해지면서, 1인이어도 최소한 방 2~3개가 필요하다는 인식이 커지는 측면도 있습니다. 이런 라이프스타일 변화는 앞으로도 중대형 평형에 대한 선호를 일정 부분 유지시킬 수 있다는 분석이 나옵니다.

(2) 경기 회복과 금리 하락 변수

만약 금리 인상 기조가 완화되고, 글로벌 경기나 국내 경제 상황이 반등 조짐을 보인다면, 부동산 매수 심리가 다시 살아날 수 있습니다. 그럴 경우, 당연히 희소가치가 있는 서울 도심 및 강남권의 대형 아파트가 먼저 치고 올라갈 가능성이 높습니다. 이때 소형 아파트도 상승세를 보이겠지만, ‘거거익선’ 트렌드가 더욱 도드라지는 시나리오가 전개될 수 있습니다.

(3) 정책적 대응: 중소형 공급 균형화

정부와 지자체 입장에서는 다양한 가구 구조를 반영한 주거 공간 공급이 필요합니다. 이미 1·2인 가구가 과반수 이상을 차지하는 현실에서, 중대형 위주 주택만 대거 건설하는 것은 공급-수요 불일치로 이어질 수 있기 때문입니다.
그럼에도 불구하고, 개발 업체나 건설사들은 수익성이 높은 중대형 평형을 선호하는 경향이 강합니다. 따라서 제도적으로 소형·중형을 일정 비율 이상 공급하도록 유도하는 방안, 도시형생활주택 개선, 오피스텔 규제 완화 등 다양한 정책적 지원이 요구됩니다.

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6. 맺음말: 가구 변화 속에서도 이어지는 “거거익선”은 왜?

서울 아파트 시장에서 중대형 평형 수요가 꾸준히 유지되거나 심지어 증가하는 모습은, 단순히 1인·2인 가구 증가 = 소형 아파트 수요 폭발이라는 공식을 깨는 사례입니다. 그 배경에는 생활 방식의 다양화, 주거 수준 향상 욕구, 자산가층의 선호, 재건축 기대감 등이 복합적으로 작용하고 있습니다.

물론 1·2인 가구가 늘어남에 따라 소형 주택이 더욱 필요한 것도 사실입니다. 지금 당장 월급쟁이에게 ‘거거익선’을 실현하기란 쉽지 않으니, 수요 측면에서 소형·중소형 아파트는 여전히 가장 큰 시장을 형성합니다. 그러나 자산가들이나 중상위 소득층을 중심으로 “한 번 사는 집, 넉넉하게 살자”는 트렌드가 확고히 자리 잡으면서, “거거익선” 기조가 강남·서초·송파·용산 등 일부 핵심 지역에서 유효한 모습입니다.

앞으로도 한국 사회는 가구 규모 축소와 주거 공간 다양화라는 큰 흐름을 이어가되, 동시에 재택근무·반려문화·유튜브 등 새로운 라이프스타일을 반영한 중대형 평형에 대한 선호도 계속될 것으로 보입니다. 집값이 재차 상승기에 접어들 경우, 중대형 위주의 “거거익선” 흐름이 한층 강화될 가능성도 무시할 수 없습니다.

결국 1·2인 가구 증가와 중대형 아파트 선호는 서로 상반되는 요소라기보다, 한국 부동산 시장이 양극화와 다양화를 동시에 겪고 있음을 보여주는 지표라 해석해야 할 것입니다. 정책 입안자나 건설·디벨로퍼, 그리고 일반 소비자들도 이러한 시장 흐름을 종합적으로 판단해, 자신에게 맞는 평형과 주거 지역을 신중히 선택할 필요가 있겠습니다.