‘토허제’로 강남 옥죄니 집값 상승률 높아진 ‘이곳’…투자 몰리나?

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1. ‘토허제’가 다시 주목받는 이유

(1) 강남3구·용산구 등 주요 지역의 규제 강화

최근 정부·지자체는 강남구·서초구·송파구(강남3구), 그리고 용산구 등을 비롯한 핵심 주거 지역을 대상으로 **토지거래허가구역(이하 ‘토허제’)**을 지정했습니다. 토허제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지자체장의 허가가 필요하도록 하는 제도입니다. 목적은 주택·토지 매매 과정에서의 투기 수요를 억제하고, 과도한 가격 상승을 방지한다는 취지죠.

하지만 시장에서는 오히려 이러한 강력 규제가 역설적으로 일부 지역의 집값을 더 끌어올리는 결과를 낳고 있다고 분석합니다. 거래를 억누르면 매도자도 “쉽게 안 팔겠다”는 태도를 보이게 되고, 그만큼 귀해진 매물을 찾는 매수자는 더 높은 금액을 제시할 수밖에 없는 구조가 생기는 것이지요. 또한 토허제 지역에서 투자가 쉽지 않아지니, 규제가 덜한 **‘이곳’**으로 투자 수요가 몰려가는 풍선효과도 기대된다는 평가가 나옵니다.

(2) 거래 위축 vs. 가격 상승

토허제가 적용되면 거래량 자체가 크게 줄어드는 경향이 있습니다. 왜냐하면 정부나 지자체로부터 거래 허가를 받아야 하므로, 절차가 번거롭고 시간이 오래 걸리기 때문이죠. 게다가 실거주 목적 이외의 투기·투자 목적으로 매입하려면 사실상 허가가 나오기 어려우므로, 거래가 쉽지 않은 상황입니다.

그럼에도 강남권 초고가 아파트는 여전히 자산가나 실수요층에게는 매력적인 선택지입니다. 다주택자 규제가 완화된 시점에서, 여유 자산을 보유한 계층은 “차라리 허가 구역이라도 사겠다”는 움직임을 보이기도 하지요. 이런 수요가 얇은 매물에 몰리며, 토허제 지정 후에도 강남권 일부 단지의 신고가 경신 소식이 심심찮게 들려옵니다.

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2. 토허제로 인한 ‘옥죄기’가 만든 반사이익: 어디로 몰리나?

(1) 규제 덜한 인근 지역 주목

강남3구·용산구가 토허제 지역으로 묶이면, 당장 그 지역의 아파트를 사려는 투자자나 실수요자는 대체 지역을 찾게 됩니다. 예컨대 송파구 인접 지역인 강동구, 강남·서초와 인접한 성남 분당이나 하남 등 수도권 외곽 일부 지역이 그 대안이 될 수 있습니다.

이런 지역은 아직 토허제 규제 대상이 아니므로, 거래 절차가 비교적 자유롭고 빠르게 이뤄질 수 있음이 장점입니다. 게다가 가격 수준이 강남·서초만큼 높지 않으니, 향후 상승 여력도 있다고 보는 눈이 많습니다. 물론 규제가 없는 만큼 투기성 자금이 몰릴 수 있어, 만약 해당 지역까지 토허제가 확대된다면 또다시 시장이 위축될 가능성도 존재합니다.

(2) 주요 ‘비(非)강남권’의 상승 탄력

강남권을 대체할 만한 비강남권 지역, 예컨대 마포·용산(이미 일부 지역 토허제 적용), 성동·광진, 동작·영등포 등 서울 다른 권역이 반사이익을 볼 수 있다는 전망도 나옵니다. 특히 한강 조망이나 교통 호재가 있는 단지들은 강남과 직접적인 교통망 연결이 편리해 실수요자에게도 매력적이니까요.

이미 토허제 지정이 된 용산구를 제외하면, 거주 여건이 비슷하거나, 업무지구 접근성이 뛰어난 지역은 규제를 덜 받는 상태에서 투자수요가 몰릴 수 있습니다. 따라서 “강남 집값이 잡히지 않으면, 규제가 느슨한 다른 지역 집값이 더 튀어 오를 수도 있다”는 관측이 제기됩니다.

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3. 토허제 지정과 실제 사례: 강남의 상승률 유지 vs. 주변 지역 급등

(1) 토지거래허가구역 지정 직전의 ‘막차 상승’

정부가 토허제를 발표하던 시기에, 강남3구와 용산구 중심 단지에서는 계약서 작성이 갑자기 몰리는 ‘막차 효과’가 나타났습니다. 규제 시행 직전에 거래를 마무리하려는 매수자들이 호가를 받아들여 사들인 것이죠. 이 과정에서 신고가가 잇따르며, 토허제 시행 이후에도 시세가 어느 정도 상승 추세를 이어갔습니다.

일부 단지에서는 거래량이 극도로 줄어들면서도, 한두 건의 고가 거래가 전체 시세를 리드해 가격대가 상승 곡선을 그리는 현상이 관측됩니다. 아파트 매물이 희소해지니 매도호가가 높아지는 건 자연스럽고, 이를 감당할 자산가 수요가 꾸준히 존재한다면 가격 하락이 제어되는 것이죠.

(2) ‘전세-월세’ 임차 시장에 미치는 영향

토허제가 매매 시장에 직접적인 영향을 끼치는 반면, 임차 시장에도 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 규제 구역 내에서 매수가 힘들어지면, 실거주 희망자 일부가 전세나 월세를 택하는 형태로 전환될 수 있기 때문입니다.
강남권의 전·월세 시장은 자가 매수 대체 수요가 늘어나면 임대료가 다시 오를 가능성이 높습니다. 만약 이와 맞물려 월세 선호가 확산된다면, 강남권 월세 가격이 또다시 신고가를 경신할 수 있지요.

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4. 집값 상승률 높아진 ‘이곳’… 어디일까?

(1) 수도권 도심·1기 신도시

토허제의 직접 영향권에서 벗어나면서도 강남 접근성이 괜찮은 지역으로는 분당·일산 등 1기 신도시가 다시 주목받는 경우가 많습니다. 최근 1기 신도시 재정비(재건축) 마스터플랜 발표가 예고되면서, 매수 관심이 높아졌다는 점도 상승세에 한몫합니다.

• 분당: 서초·강남과 지하철·도로가 잘 연결되고, 대기업 IT 업무단지도 인접해 있어 30~40대 실수요자에게 인기
• 일산: GTX-A(예정) 등 교통호재가 있어, 서울 도심까지 20분대 이동 가능성 부각

이 지역들은 아직 토허제 적용을 받지 않으므로 거래 허들이 낮고, 재건축 기대감도 어느 정도 있어 투자자들의 눈길이 쏠립니다.

(2) ‘비규제 프리미엄’ 있는 경기·인천 일부 지역

경기·인천에서도 수원·용인·안양·광명·김포·하남 등은 GTX와 같은 광역교통망 호재가 있으면 집값 상승 여력이 크다는 평가를 받고 있습니다. 실제로 강남권 투자가 어려워진 일부 자금이 이들 지역 새 아파트·재개발 구역으로 옮겨가고 있다는 소식도 심심찮게 들립니다.

• 광명: 서울 서남권과 맞닿아 있고 철도·도로 인프라가 풍부해, 일찍이 재개발 열기가 뜨거웠습니다.
• 김포: GTX-D 노선이 축소되긴 했지만 여전히 추가 교통 개선 기대가 남아 있고, 서울 직장 접근성 향상이 이뤄지면 시세 상승 가능성이 있다는 견해가 있습니다.

물론 이런 지역은 아직 토허제 대상이 아니지만, 만약 가격이 계속 치솟고 투기 수요가 몰린다는 판단이 내려지면 향후 규제 대상이 될 수도 있다는 점을 유념해야 합니다.

(3) 서울 내에서 상대적 저평가 지역

서울은 강남3구·용산만이 아니라 여러 구·동으로 이루어져 있습니다. 토허제가 적용되지 않은 지역 중에서 낙후도가 높았지만 최근 재개발·재건축 이슈가 부각되는 곳들은 반사이익을 누릴 수 있습니다.

• 동대문구·성북구·중랑구 등: 전통적으로 비강남권이지만, 교통 개발이나 정비사업 소식에 따라 국지적 급등이 예상될 수 있습니다.
• 양천구(목동 재건축): 일찍부터 재건축 기대감이 컸지만, 강남권 규제로 인해 투자 대기 수요 일부가 넘어간다는 분석도 나옵니다.

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5. 투자자들이 주의할 점

(1) 토지거래허가구역 확산 가능성

정부가 토허제를 통해 집값 안정 의지를 보이는 만큼, 현재 강남·용산 이외의 인기 지역에서 매수세가 과열되면 ‘풍선효과’를 막기 위해 토허제를 확대할 수도 있습니다. 실제로 과거에도 집값이 뛰는 지역에 대해 지방자치단체장이 토허제 지정을 건의하거나 자체적으로 시행한 사례가 있습니다. 따라서 토허제 범위 밖이라 하더라도 “안전지대”라는 보장은 없습니다.

(2) 실수요 기반인지, 투기적 접근인지

토허제는 원칙적으로 **실수요자(실거주 목적)**에게는 거래 허가를 내주지만, 투자 목적·투기 목적이라면 엄격하게 제동을 겁니다. 그래서 규제 구역에서는 실입주 계획, 자금 출처 등이 투명하게 증명되어야 합니다. 비규제 지역에서도 언젠가 유사 규제가 적용될 수 있으므로, 투기보다는 실거주·실수요 중심으로 접근하는 게 리스크를 줄이는 길입니다.

(3) 금리, 대출 규제, 세금 등 종합 고려

부동산 시장은 금리·대출 규제·세금 정책 등이 종합적으로 맞물려 돌아가는 복잡한 구조입니다. 토허제가 집값에 미치는 영향만 보면, 단기적으로는 거래량이 위축되면서도 상승 압력이 발생할 수 있지만, 만약 추후 금리 상승세가 유지되거나 세제 혜택이 줄어들면 시장이 단기 조정을 받을 가능성도 존재합니다.
투자 목적으로 접근한다면, 중장기적인 자금 계획과 대출 한도, 양도소득세·보유세 등을 꼼꼼히 시뮬레이션해야 합니다.

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6. 앞으로의 시장 흐름과 전망

(1) 토허제의 실효성 논란

정부가 강남권 등을 토허제로 묶은 것은 투기 방지와 집값 안정을 노린 조치입니다. 하지만 시장에서는 “오히려 매물 잠김을 유발해 가격이 더 오를 수 있다”는 지적이 계속 제기됩니다. 일각에서는 장기적으로 거래 위축이 커지면 가격 상승 동력이 꺼질 것이라는 반론도 있습니다. 결론적으로, 토허제 지정이 단기적으로 집값 급등을 억제할 수 있을지는 미지수라는 것이 중론입니다.

(2) 규제 밖 지역의 연쇄 상승 가능성

만약 강남3구·용산구에서 거래가 막히면, 투자 자금은 자연스럽게 규제 덜한 지역으로 이동하기 마련입니다. 이 과정에서 해당 지역들의 매수 심리가 달아오르고, 가격이 급등하면 그 지역도 결국 추가 규제를 받는 악순환이 벌어질 수 있지요. 이 같은 풍선효과가 얼마나 강력하게 나타날지는, 금리 환경과 경기 흐름에도 크게 좌우될 것입니다.

(3) 실거주층의 수요 전이

강남권·용산구를 노리던 실거주 수요 중 일부가 인근 지역으로 방향을 틀면서, 그쪽 지역의 중대형 평형 아파트나 신축 단지에 대한 관심이 높아질 수 있습니다. 특히 학군, 교통이 좋은 지역이 유력한 선택지로 부각될 가능성이 큽니다. 이는 중·장기적인 도심 주택 수요 분산 효과를 노릴 수 있으나, 각종 개발 이슈가 가시화되면 해당 지역의 집값이 빠르게 반응할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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7. 맺음말: 토허제로 옥죄인 강남, 그 여파는 어디로?

결국 ‘토지거래허가구역(토허제)’는 강남권 및 용산구의 투기적 매수를 막겠다는 강력한 의지의 표현이지만, 실제 시장에선 매물 잠김과 가격 상승을 동시에 유발하는 양면성이 있습니다. 자산가 및 실거주자 수요가 견고한 강남권은 오히려 ‘귀한 매물’이 되어 희소가치가 올라갈 수도 있다는 것이죠.

그렇다고 모든 지역이 다 같이 오르는 것은 아닙니다. 반사이익을 받는 지역이 있는 반면, 금리나 경기 상황이 나빠지면 매수세가 오래 못 가고 식어버릴 수 있습니다. 따라서 토허제에 따른 규제 효과를 단편적으로만 봐서는 안 되며, 금리·세금·대출 규제·정부 정책 등 부동산 시장 전반의 흐름을 종합적으로 살피는 것이 필수적입니다.

한편, 특정 지역이 규제를 피했다고 해서 무조건 상승이 보장되지는 않습니다. 재개발·재건축 호재, 교통 호재, 생활 인프라 등은 지역별로 천차만별이기 때문입니다. “토허제가 강남을 옥죄니 집값 상승률이 높아진 이곳…투자 몰리나?”라는 질문에 대해선, 단순히 풍선효과로 끝날지 아니면 장기적인 가격상승 추세로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것입니다.

다만 분명한 것은, 부동산 규제라는 것은 수시로 변동될 수 있고, 일시적 투자 열기나 묻지마 매수는 큰 손실을 부를 위험이 있다는 사실입니다. 철저한 현장 조사와 중장기적 시야를 갖추는 것이 그 어느 때보다 중요하다고 하겠습니다.