공공지원 민간임대주택, 서민주택 공급 확대 '키' 될까

 

 

최근 정부가 부동산 경기 침체로 주택공급이 지연되고 있는 상황을 타개하기 위한 ‘특단의 카드’로 공공지원 민간임대주택을 확대하는 방안을 검토 중이라는 소식이 전해졌습니다. 국토교통부는 이와 관련해 “택지개발촉진법 시행령” 일부 개정안을 입법예고했는데요. 이 개정안에 따르면, 공공택지 개발에 나선 건설·시행사가 사업성을 이유로 진행이 어렵다고 판단할 경우, **공공지원 민간임대 리츠(REITs)**에 해당 택지를 전매하는 것을 허용할 수 있다는 점이 핵심입니다.

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1. 왜 공공지원 민간임대주택인가?

1. 주택공급 속도 제고
   • 건설경기 침체로 인해, 공공택지를 분양받은 건설사·시행사가 사업을 주저하거나 늦추는 사례가 늘고 있습니다.
   • 이때 공공지원 민간임대주택 리츠에 전매를 허용하면, 빠른 시일 내 주택 건설이 가능해져 주택공급 속도를 끌어올릴 수 있다는 장점이 생깁니다.
2. 건설·시행사의 자금난 해소
   • 이미 분양받은 택지를 사업성 저하로 추진하기 힘든 상황이라면, 전매 허용을 통해 유동성을 확보할 수 있습니다.
   • 결과적으로 건설·시행사 입장에서도 리스크를 줄이고, 시장 전체에 주택공급이 원활해질 수 있다는 평가입니다.
3. 장기 임대주택 공급 확대
   • 공공지원 민간임대주택은 10년 이상 장기 임대를 전제로 해 서민·중산층의 주거 안정을 돕습니다.
   • 시세 대비 낮은 임대료(일반 공급 95% 이하, 특별 공급 75% 이하)와 임대료 인상률 상한 등 공공적 성격을 갖습니다.

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2. 공공지원 민간임대주택, 어떻게 운영될까?

1. 뉴스테이(기업형 임대주택) 후속 사업
   • 과거 ‘뉴스테이’로 알려진 사업이 2018년에 공공성을 보완해 공공지원 민간임대로 전환된 형태입니다.
   • 민간이 주도하되, 정부·주택도시기금이 공동 투자하는 **리츠(REITs)**를 통해 장기 임대주택을 공급하는 모델입니다.
2. 공공성 확보 조건
   • 초기 임대료 및 인상률 제한, 무주택자 우선 공급, 면적 85㎡ 이하 제한 등 다양한 규제를 적용받습니다.
   • 대신 용적률 완화, 재정지원 등 인센티브가 주어지는 것이 특징입니다.
3. 다양한 유형
   • 민간 제안형: 민간이 직접 부지를 제안하고 기금을 출자해 리츠를 설립
   • 공모형: 공공택지에 우수 사업자를 선정해 주택을 짓는 방식
   • 공급촉진지구형: ‘공공지원 민간임대’로 전체 물량 50% 이상을 공급
   • 정비사업 연계형: 재개발·재건축 등 정비사업에서 일반분양분을 매입해 임대주택으로 운영

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3. 서민주택 공급 확대의 ‘키’가 될 수 있을까?

1. 중산층·무주택자 장기 거주 공간 마련
   • 공공지원 민간임대주택은 최대 8~10년간 안정적으로 거주할 수 있어, 급격한 전셋값 상승 부담에서 한 발 벗어날 수 있습니다.
   • 도시근로자 평균소득 120% 이하, 청년(19~39세), 신혼부부, 고령층 등 주거지원대상자에게 특별 공급으로 배정하는 만큼, 서민·중산층 주거 안정에 도움을 줄 전망입니다.
2. 건설사와 정부의 윈-윈 전략
   • 건설경기가 침체됐을 때, 정부가 임대주택에 기금을 투자해 수요를 창출하고 공급을 유지함으로써, 건설·시행사의 유동성 위기를 막아줍니다.
   • 동시에 서민층에 양질의 장기 임대주택을 공급함으로써 공급 공백을 최소화하는 효과를 기대할 수 있습니다.
3. 한계와 보완점
   • 재원 확보와 사업성 보장이 어느 정도 뒷받침되어야 하며, 임대료 책정이 실제 시세와 큰 차이가 없을 경우 효과가 반감될 수 있습니다.
   • 임대 후 분양(분양 전환) 시점에서의 가격 산정, 거주자 우선권 문제 등도 꾸준히 제기되는 과제입니다.

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4. 현재 상황과 전망

• 최근 집계에 따르면, 전국적으로 10만5000세대 이상의 공공지원 민간임대주택이 승인되었고, 주택도시기금 출자액은 5조8000억 원을 넘겼습니다.
• 정부가 이번 시행령 개정안을 통해 “공공지원 민간임대 리츠에 택지 전매 허용”이라는 파격적 방안을 꺼내 들었으니, 앞으로 공급 물량이 얼마나 확대될 지 주목되고 있습니다.

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결론

공공지원 민간임대주택은, 침체된 건설경기를 살리고 서민·중산층의 주거 안정성을 높이기 위한 대표적인 해법으로 꼽힙니다. 장기간 안정적인 임대가 가능하면서도, 정부가 임대료 규제 및 무주택자 우선 공급 등 공공성을 담보한다는 점이 핵심이죠.
물론 재원 조달, 분양 전환 문제, 임대료 현실성 등 보완해야 할 과제도 많지만, **주택공급 확대의 키(Key)**로 부상할 수 있을지 지켜볼 만합니다.