“중도금 후 바로 등기해 준다더니… 사전 등기약정 불이행, 어떻게 해결할까?”

 

1. 사전 등기약정 불이행 분쟁의 배경

부동산 매매계약을 진행할 때, 매도인(집주인)과 매수인(구매자)은 매매대금 지급 시기와 소유권 이전 등기 시기를 계약서에 명시해야 합니다. 그러나 간혹 “잔금 전이라도 중도금만 지급하면 바로 등기를 넘겨주겠다”와 같은 구두 약속이 오가곤 합니다.

문제는 이처럼 구두로 약속한 사항이 계약서 특약이나 별도의 공증 등 문서화가 제대로 되지 않았을 때 발생합니다. 매수인은 중도금을 지급한 뒤 곧바로 등기가 넘어올 것을 기대하지만, 매도인이 돌연 말을 바꾸거나 일방적으로 등기를 미루면서 분쟁이 장기화될 수 있습니다.

---

2. 주요 쟁점

1. 구두 약속의 법적 효력
   • 원칙적으로 계약 사항은 서면(계약서)에 기재되어야 법적으로 분쟁 시 입증이 쉽습니다.
   • 구두 합의를 했다고 하더라도, 이를 입증할 만한 녹취, 문자메시지, 증인 등의 자료가 필요합니다.
2. 매수인의 손해 발생
   • 매수인은 중도금을 지불하고 빠르게 등기를 받아 금융 이자 부담을 줄이려 했거나, 전세·임대 물건으로 활용하려고 계획했을 수 있습니다.
   • 등기가 미뤄지면서 금융 비용 증가, 계획 차질 등 금전적・시간적 손해가 발생할 수 있습니다.
3. 매도인의 변제(소유권 이전) 지연 vs. 매수인의 의무 이행 여부
   • 부동산 매매에서는 보통 동시이행의 원칙이 적용되어, 잔금 지급과 소유권 이전이 동시 실행됩니다.
   • 매도인이 **“구두 약속 불이행”**을 주장하는 매수인에게 “계약서상 잔금까지 모두 줘야 등기를 넘겨줄 수 있다”라고 맞설 경우, 사실상 법적 공방으로 번질 소지가 높습니다.

---

3. 법적 대응 포인트

1. 내용증명을 통한 매도인의 확답 요구
   • 구두 약속을 근거로 중도금 이후 등기를 넘겨주기로 했는데, 매도인이 이를 계속 미룬다면 먼저 내용증명을 통해 “중도금 지급일 기준으로 소유권 이전 등기를 이행할 의무가 있음을 확인”하고, 이행 기일을 적시하세요.
2. 증거 수집
   • 매수인이 “매도인이 구두로 그렇게 약속했다”는 사실을 입증할 수 있는 객관적 자료(녹취, 문자, 카카오톡 대화, 이메일, 제3자 진술 등)를 최대한 확보하는 것이 중요합니다.
   • 계약서와 다른 조건으로 구두 약속을 했다는 점이 법정에서 인정되려면, 가능한 한 명확한 증거가 필요합니다.
3. 채무불이행(민법 제390조 이하) 또는 불법행위 손해배상
   • 매도인이 협의를 거부하고 일방적으로 등기를 해주지 않아 매수인이 실질적 손해를 입었다면, 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
   • 다만, 법원에서 “계약서상 잔금 완납 후 등기를 이전해주겠다는 것이 일반적 관행”이라고 판단할 경우, 구두 약속만으로 매도인의 채무불이행 책임을 물기 어려울 수도 있습니다.
4. 계약 해제 가능성
   • 만약 매도인의 등기 이전 지연으로 인해 매수인이 중대한 손해를 입고, 거래 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제를 검토할 수도 있습니다.
   • 그러나 이 역시 구두 약속의 존재와 그 중요성이 인정되어야 가능하므로, 계약서 특약이 없을 때는 신중하게 접근해야 합니다.
5. 중간 합의
   • 법적 다툼이 길어지면 시간과 비용 모두 증가합니다. 실무에서는 중재 혹은 조정 과정을 통해 “일정 금액 보전 후 등기 이전” 같은 식으로 중간 지점을 찾는 경우도 있습니다.

---

4. 분쟁 예방을 위한 조언

1. 구두 약속도 문서화
   • 부동산 계약 시, 모든 중요한 약속은 반드시 계약서 특약 사항으로 기재하거나 별도 약정서를 작성하세요.
   • “중도금 이후 등기 이전” 같은 특이 조항은 반드시 서명/날인을 받아 두어야 분쟁 시 입증이 쉽습니다.
2. 공인중개사 입회 및 녹취
   • 공인중개사를 통해 계약할 경우, 중개사에게 추가 조항에 대해 확실히 설명하고 녹취 혹은 서면으로 남겨 달라고 요청하세요.
   • 실수로라도 중개사나 매도인이 “그건 구두로 했으니 괜찮다”라고 말하면, 나중에 증거로 활용하기 어렵습니다.
3. 거래 전반 스케줄 확정
   • 계약금, 중도금, 잔금과 **소유권 이전(등기일)**을 명확히 일자별로 정리해 두세요.
   • 혹시라도 계획이 바뀔 수 있다면(예: 중도금 지급 후 몇 일 안에 등기 이전) 그에 맞춰서 계약서를 수정하세요.

---

5. 결론

“중도금 지급 후 바로 등기를 해주겠다”는 사전 등기약정은, 매수인 입장에서 여러 이점을 기대하고 체결하는 경우가 많습니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 구두 약속은 분쟁 발생 시 입증이 어려워, 실제로는 소송이 장기화될 가능성이 높습니다.

따라서 부동산 거래 과정에서는 모든 중요한 약속을 서면에 명시하고, 중도금이나 잔금 등 지급 일정과 등기 이전 시점을 명확히 해야 합니다. 만약 매도인이 약속을 어기고 미룬다면, 내용증명을 통한 공식적인 의사 확인 절차를 거쳐 소송 또는 중재를 고려해야 합니다. 이때 부동산 전문 변호사의 자문을 얻어 정확한 전략을 세우는 것이 중요합니다.