“불확실성 해소되며 집값 오를까요?”… 탄핵 이후 부동산 시장 어디로

윤석열 대통령에 대한 탄핵소추안이 헌법재판소에서 인용되면서, 부동산 시장도 새로운 국면을 맞이할 것이란 전망이 나온다. 비상계엄과 정치 불안정으로 한동안 멈춰 있던 대책 논의가 다시 활성화될 수 있다는 기대가 한쪽에선 제기되는 반면, 그간 정부가 추진해왔던 재건축·재개발지원이나 공급 확대 정책 등이 조기 대선에 따라 수정·폐기될 위험이 있다는 우려도 함께 나온다.

부동산 전문가들은 “정치적 불확실성이 어느 정도 해소되면서 시장이 관망세에서 벗어나 일부 온기를 찾을 것”이라고 예측한다. 다만, 대출 규제(DSR 3단계 적용), 토지거래허가제 재지정, 그리고 미국 관세정책 등 다양한 변수로 인해 회복 시기가 길어질 수도 있다는 지적이 나온다. 본문에서는 탄핵 이후 부동산 시장에 대한 주요 변화를 짚어보고, 정부 정책이 어떤 식으로 변동될지 예측해본다.

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1. 정치 불확실성 해소… 매매 시장 ‘관망’ 심리 완화?

(1) 매매 시장 ‘거래 절벽’에서 벗어날까

부동산 시장은 탄핵 정국 이전부터 금리 인상, 건설경기 침체, 대출 규제 강화 등으로 ‘거래 절벽’ 현상을 겪었다. 특히 비상계엄이 선포된 뒤, 전국적으로 분양 일정을 미루는 사례가 잇따랐다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “시장에 드리웠던 정치적 리스크가 상당 부분 해소돼 관망 심리가 풀릴 것”이라며, “이제 수요자들이 매수 타이밍을 본격 고민할 시점”이라고 말했다.
즉, 그동안 정책 변화를 지켜보며 매수를 유보하던 무주택 실수요나 다주택자들 일부가 움직일 가능성이 크다는 얘기다. 다만, 집값이 당장 급등할 것이란 낙관론과, 장기 침체를 우려하는 시각이 혼재하고 있다.

(2) 분양 시장도 하반기 회복 기대

작년 12월 3일 비상계엄 이후 ‘개점휴업’ 상태였던 분양 시장도 하반기에는 물량이 본격적으로 풀릴 전망이다. 분양업계 관계자는 “정치 불안 속에서 분양 일정을 보류하던 사업장이 많았는데, 하반기엔 수도권을 중심으로 회복될 것”이라고 전했다.
단, 7월 예정된 스트레스 DSR 3단계 적용, 토지거래허가구역 확대 등 규제 요인이 남아 있어, 분양 시장 전반이 예전처럼 활기를 되찾으려면 시간이 더 필요하다는 분석도 나온다.

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2. 대출 규제·토지거래허가제 영향 여전

(1) DSR 3단계 적용… 중·저가 매물 거래 집중?

DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 예정대로 7월부터 시행되면, 다주택자나 고가 부동산 매수자들에게 더욱 강력한 대출 제한이 적용된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “다주택자들은 가치가 높은 한 채만 남기고 나머지를 처분할 가능성이 있다”며, “저가 매물 중심으로 거래가 증가할 수 있다”고 전망했다.
결과적으로 대출 규제는 수요자들이 대출이 덜 필요한 중소형·저가 매물로 몰리게 하는 요인이 될 수 있다.

(2) 토지거래허가제 확대 → 풍선효과?

서울시는 작년에 이어 토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 제기된다. 이에 대해 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “풍선효과로 인근 지역이 오히려 매수세를 얻거나, 임대차시장이 혼란스러워질 수 있다”며, “매수자들이 허가구역 외 지역을 노리는 움직임이 있을 것”이라고 내다봤다.
특히 ‘핵심지’를 허가구역으로 묶으면, 잠재적 투자수요가 비규제 지역으로 분산되는 일이 과거에도 반복되었다. 따라서 청약·매매 전략을 세울 때 허가구역 동향을 주시해야 한다는 지적이 나온다.

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3. 재건축 특례법·재개발 지원, 무산될까?

(1) 정부 주택공급 대책 동력 상실

윤석열 정부가 추진해온 재건축·재개발 사업 촉진은 탄핵 이후 정치적 동력을 잃을 가능성이 높다. ‘재건축·재개발 촉진에 관한 특례법’(재건축 특례법)은 정비사업 기간을 최대 3년 단축할 수 있는 내용이 골자지만, 야권에서는 “강남 재건축만 특혜 본다”는 이유로 반대해 왔다.
이 법안이 조기 대선 이후 새 정권이 들어설 시점에 재검토되거나 폐기될 수도 있다는 우려가 크다.

(2) 공공분양 확대, 민간임대 전환도 논의 멈춤

공공주택 특별법 개정안이나 민간임대주택법 개정안 등, 주택공급 활성화를 위한 후속 법안들도 국회에서 논의가 정체된 상태다. “조기 대선 결과에 따라 부동산 정책 방향이 확 바뀌면, 현재 발의된 개정안들이 무효화되거나 대폭 수정될 수 있다”고 국회 관계자는 전했다.
이 밖에 부동산 PF 경색을 해결하기 위한 리츠(부동산투자회사) 지원, ‘부동산개발사업 관리법’ 제정안 역시 하반기 이후로 논의가 넘어갈 전망이다.

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4. 3기 신도시·1기 신도시 재건축은 계속?

(1) 장기 사업, 정부 바뀐다고 뒤집긴 어렵다

일각에서는 3기 신도시 등 대형 주택공급 프로젝트와 1기 신도시 재건축 추진 역시 영향을 받을까 우려하지만, 이들 사업은 장기간 걸쳐 진행되므로 새 정부라 해도 갑작스런 백지화 가능성은 낮다는 분석이 많다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “역대 정부들이 모두 주택 공급을 강조했기에, 새 정권이 들어서더라도 전면 보류나 취소를 단행하긴 어려울 것”이라며, “다만 세부 추진 방향, 개발이익 환수 방식 등은 달라질 수 있다”고 말했다.

(2) 공공+민간 협업 체계 유지?

3기 신도시는 상당 부분 공공이 주도하지만, 민간 건설사 참여 비중이 크다. 탄핵 정국 해소 후 정치권 합의가 어떻게 이뤄지느냐에 따라 사업 속도와 규모가 달라질 수 있다. 공급 목표 자체는 유지하되, “개발이익 환수 강화를 통해 서민 주거 안정 재원을 확대한다”는 식의 수정이 이뤄질 가능성도 있다.

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5. 결론: 불확실성 해소 vs. 새로운 변수

윤석열 대통령 탄핵소추안 인용으로 정치적 갈등은 어느 정도 해소 국면에 접어들었다. 이에 따라 부동산 시장도 관망심리가 다소 완화되고, 매수·분양 수요가 다시금 움직일 수 있다는 기대가 나오고 있다.

그러나 정부가 추진해오던 재건축 특례법, 재개발 지원, 공급 대책 등이 조기 대선 결과에 따라 수정·폐기될 우려가 있고, DSR 3단계, 토지거래허가구역, 금리 등 여전히 크고 작은 규제·경제 변수들이 산적해 있다. 실제로 시장이 얼마나 활성화될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 견해가 많다.

결국, “정치 불확실성”이라는 대형 변수가 일부 해소됐지만, 부동산 시장이 곧바로 급등하거나 완연한 회복세를 보인다고 보긴 어렵다. 다만 하반기에 분양이 몰리면서 거래량이 상승할 가능성은 있고, 새 정부 부동산 정책이 어떤 방향으로 튈지 관건이 될 전망이다. 수요자 입장에선, ‘안정적 규제’와 ‘금리 흐름’을 주시하며, 저가 매물 중심으로 실거주·실수요에 맞는 선택을 하는 게 바