전세&월세에 대한 기본 지식과 유의 할 점.

1. 전세 & 월세, 무엇이 다를까?

1. 전세
   • 집주인(임대인)에게 큰 금액(보증금)을 맡기고, 거주 기간(대개 2년) 동안 매달 월세를 내지 않는 형태입니다.
   • 계약 만료 시, 임대인으로부터 보증금을 돌려받습니다.
   • 장점: 월세 부담이 없으며, 만기 때 보증금을 돌려받을 수 있어 비교적 안정적인 거주가 가능.
   • 단점: 보증금 규모가 커서 목돈이 필요하고, 집값이 크게 떨어지면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있을 수 있음.
2. 월세
   • 임대인에게 일정 금액(보증금)을 맡기고, 월 단위로 임대료를 지불하는 형태입니다.
   • 전세금보다 상대적으로 적은 자본으로 거주할 수 있으나, 매달 월세를 내야 합니다.
   • 장점: 큰 보증금 없이도 임대 계약이 가능해, 비교적 진입장벽이 낮음.
   • 단점: 매월 월세 부담이 있고, 장기간 누적 시 전세보다 비용이 더 많아질 수 있음.

Tip: 전세는 큰 목돈이 필요하나 월세 부담이 없고, 월세는 초기 자금이 적게 들지만 매달 임대료를 낸다는 차이가 있습니다.

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2. 부동산 계약 시 주의사항 & 사기 예방

1. 등기부등본 필수 확인
   • 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼어 임대인의 실제 소유 여부, 근저당 설정(은행 대출) 여부, 가압류/압류 여부 등을 확인합니다.
   • 전세의 경우, 선순위 담보(근저당)가 있다면 나중에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
2. 계약서 작성 전에 집주인 신분 확인
   • 임대인(집주인) 명의와 등기부등본 상 소유주 명의가 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
   • 대리인이 계약을 진행할 경우, 대리인 위임장과 신분증 사본, 인감증명서 등을 꼼꼼히 살펴봅니다.
3. 중도금·잔금 송금 시 주의
   • 가급적 계약금(또는 중도금)을 계좌이체로 하고, 송금 영수증을 보관합니다. (현금 거래는 추후 분쟁 시 증빙이 어렵습니다.)
   • 임대인 명의의 계좌로 직접 송금하여야 하며, 부동산 중개인 명의의 계좌로 보내는 일은 최대한 피합니다.
4. 계약서 작성 시 특약사항 기재
   • 전입신고, 확정일자 등 임차인 보호를 위한 조항을 명시하면 좋습니다.
   • 누수, 난방, 수리 책임 범위, 시설물 상태 등을 체크해 계약서 특약란에 기재해둡니다.
5. 전세금 반환 보증 가입 고려
   • 전세보증보험(전세금 반환보증)에 가입하면, 임대인이 만기에 보증금을 돌려주지 않을 경우에도 보증 기관에서 대위 변제를 해줍니다.
   • 조건과 보험료를 따져보고, 위험부담이 큰 경우 가입을 적극 검토하세요.

Tip: 사기 예방의 핵심은 “서류 확인(등기부등본, 신분증, 인감증명서) + 공증된 계약서 + 전입신고 및 확정일자”입니다.

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3. 부동산 중개 수수료(복비) 이해하기

1. 중개 수수료란?
   • 부동산 거래를 중개해준 공인중개사에게 지급하는 대가를 말합니다.
   • 거래 금액(매매가 또는 전월세 보증금+월세 환산액)에 따라 표준 요율이 책정됩니다.
2. 전세/월세 중개 수수료 계산 방식
   • 지역(서울/수도권/지방), 주택 유형, 거래 금액대별로 요율이 다를 수 있습니다.
   • 예) 전세보증금 1억 원일 때, 중개 수수료율(0.3% 내외)이 적용된다면 최대 30만 원 선에서 협의 가능(지역별로 세부 기준 다름).
   • 월세의 경우, 월세를 보증금으로 환산해 전세 환산액 + 보증금을 합산하여 계산하는 방식이 일반적입니다.
3. 적정 수수료 확인 & 협의
   • 중개보수(복비)는 법정 상한이 있으므로, 미리 시·도별 조례를 확인해보세요.
   • 계약 후 ‘집값이 싸게 끝났다, 또는 집주인-임차인 모두 만족했다’는 이유로 법정 요율 이상을 요구하는 건 부당합니다.
   • 한도 내에서 조율이 가능한 경우도 있으니, 계약 전 중개사와 충분히 협의하세요.

Tip: 시·도별 부동산 중개보수 안내표가 공인중개사 사무소 또는 지자체 홈페이지에 비치되어 있으니, 참고해 정확한 금액을 계산해보세요.

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4. 임차인이 유의해야 할 주요 포인트

1. 전입신고 & 확정일자
   • 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면, 대항력과 우선변제권을 확보하여 추후 보증금을 보호받을 가능성이 높아집니다.
   • 전입신고일과 확정일자를 가급적 계약 즉시 진행해야 순위보전을 유리하게 잡을 수 있습니다.
2. 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)의 보증 상품
   • 전세보증금 돌려받지 못할 위험이 있을 때, 보증보험 가입으로 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.
3. 계약 기간 & 재계약
   • 일반적으로 주택임대차보호법에 의해 2년이 기본이나, 1+1년 갱신청구권 등과 같은 제도가 있으니 상황에 맞게 활용합니다.
   • 계약 만료가 다가오면 미리 임대인과 재계약 여부, 보증금 조정, 월세 인상폭 등을 협의하세요.
4. 집 상태 점검
   • 계약 전 벽면 누수, 곰팡이, 보일러, 수도, 전기, 가스 등 시설물을 꼼꼼히 확인하세요.
   • 하자가 있으면 사전에 고쳐달라고 요청하거나, 계약서에 하자보수 책임 주체를 적어둡니다.
5. 전월세 신고제
   • 보증금이 일정 금액 이상(전국 6천만 원, 수도권 1억 원 등 조건)인 전월세 계약은 계약 후 30일 이내에 신고가 의무화되었습니다.
   • 신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 수 있으므로 반드시 지자체(구청·읍·면·동사무소)에 신고하세요.

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5. 추가 꿀팁 & 마무리

• 계약 시기: 부동산 비수기(보통 12월, 78월)는 매물이나 가격 조건이 유리할 수 있으나, 선택지가 적은 경우도 있습니다.
• 직거래 시 주의: 부동산 중개 없이 개인 간 직접 계약하면 수수료를 아낄 수 있지만, 사기 위험이 높으니 더욱 철저히 서류를 챙겨야 합니다.
• 소액 임차인 보호: 주택임대차보호법상 기준금액 이하인 임차인은 보증금 일부를 최우선 변제받을 권리가 있으므로, 지역별 기준을 확인하세요.
• 계약 후 유지관리: 장판, 도배, 냉난방 시설 유지보수 비용 등이 임차인 부담인지, 임대인 부담인지 계약서에서 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

부동산 계약은 큰 돈이 오가는 일이기 때문에, 서류 및 절차를 잘 지키는 것만으로도 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다. **“등기부등본 확인 + 임대인 신분 증명 + 계약서 특약사항 기재 + 전입신고 및 확정일자”**는 임차인을 보호하는 4대 필수 단계로 기억해두세요.

궁금한 점이 있거나 실제 계약 단계에서 불안함이 느껴진다면, 가까운 법률구조공단이나 공인중개사협회, 주택도시보증공사(HUG) 등에 문의해 정확한 정보를 얻는 것을 추천합니다.

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위 내용이 전세/월세 계약을 앞둔 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 계약 절차를 이해하고, 사기 예방 방법을 숙지하며, 중개 수수료 및 임차인의 권리를 명확히 알고 있어야 안전하고 합리적인 주거생활을 누릴 수 있습니다. 앞으로도 궁금한 점이 생기시면 언제든 편하게 질문해 주세요!