주택임대차 계약 기간 만료 시, 임차인(세입자)이 해야 할 일과 주의해야 할 점

1. 계약 연장 여부 먼저 결정하기

1. 계약갱신청구권 고려
   • 주택임대차보호법상, 세입자는 1회에 한해 2년의 계약갱신을 요구할 수 있습니다(계약갱신청구권).
   • 이미 갱신청구권을 사용했다면, 임대인과 재계약 협의를 통해 새 조건(보증금·월세 인상 등)을 결정해야 합니다.
2. 재계약 의사 표명 시기
   • 일반적으로 계약 만료 1개월 전(권장: 2개월 전)까지는 임대인에게 “재계약 의사” 또는 “이사 의사”를 알리는 것이 좋습니다.
   • 임대인이 특별한 이견을 제시하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장될 수도 있으므로, 원하는 방향을 정확히 전달하세요.
3. 월세·보증금 인상 협의
   • 재계약 시 임대인은 보증금·월세를 인상할 수 있으나, 계약갱신청구권을 처음 사용하는 경우, 인상 폭이 5% 이내로 제한됩니다(지역 조례에 따라 다를 수 있음).
   • 갱신청구권을 이미 사용했거나 사용하지 않는 일반 재계약일 경우, 법률상 제한이 크지 않아 시장 시세를 고려한 협의가 필요합니다.

---

2. 이사·계약 종료를 결정했을 때 해야 할 일

1. 임대인에게 명확히 ‘이사’ 의사 통보
   • 계약 만료 최소 1개월 전에는 집주인에게 이사 계획을 알리고, 보증금 반환 시점을 협의합니다.
   • 문자·카톡 등 SNS 대화로 통보할 경우, 분쟁 시 증거로 활용하기 위해 내용을 잘 보관해두세요.
2. 이사 일정 조율
   • 보증금 반환과 이사 날짜가 어긋나면 이중으로 비용(보증금을 못 돌려받아 새 집 계약이 어려운 상황)이 발생할 수 있습니다.
   • 새집 계약 일정과 기존 집 보증금 반환일을 최대한 맞춰서 진행할 수 있도록 집주인과 의논하세요.
3. 보증금 반환 방식·시점 확인
   • 통상적으로 이사 당일 혹은 잔금일에 임대인이 계좌로 보증금을 돌려줍니다.
   • 임대인 측이 다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하는 경우가 많으므로, 반드시 구두가 아닌 서면(문자, 이메일 등)으로 약속을 받아두는 것이 안전합니다.
4. 집 상태 점검 및 원상복구
   • 도배, 장판, 기본 시설물(에어컨, 보일러, 가스레인지 등)에 하자가 있다면 계약서상 누구 책임인지 확인하세요.
   • 임차인 과실로 인한 파손이나 오염(심한 벽지 훼손, 문·창문 파손 등)은 임차인이 수리해 주는 것이 일반적입니다.
   • 입주 당시 하자가 있었다면, 계약서 특약·사진·메시지 기록 등을 근거로 원상복구 책임이 누구에게 있는지 분명히 하세요.

---

3. 보증금 반환 분쟁 예방 & 대처법

1. 계약 전 단계부터 전세보증보험(반환보증)에 가입
   • 전세 계약 시 보증보험에 가입해 두면, 만기에 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 **보증기관(주택도시보증공사 HUG 등)**이 대위변제해 줍니다.
   • 이미 계약 기간 중이라면 중도 가입이 가능한지 확인해 보세요(일정 요건 충족 시 가능).
2. 임대인 연락이 원활하지 않은 경우
   • 내용증명(우체국)으로 이사 의사를 알리고, 보증금 반환 기한을 설정하는 방법도 있습니다.
   • 문자·카톡으로 몇 번을 연락해도 답변이 없다면, 내용증명을 보내놓으면 추후 법적 분쟁 시 유리합니다.
3. 만료일에 보증금을 못 받았다면
   • 임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 등을 통해 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.
   • 집주인이 계속 미루거나 거부할 경우, 소액 임차인 우선변제, 경매 신청 등 법적 절차를 고려해야 합니다(비용·시간 부담이 있으므로 최후 수단으로 생각).

---

4. 임차인이 주의해야 할 추가 사항

1. 전입신고 유지 & 확정일자 효력
   • 이사를 가더라도, 보증금을 완전히 돌려받을 때까지는 전입신고를 함부로 빼면 안 됩니다.
   • 전입신고가 빠져나가면 대항력이 상실되어, 보증금을 우선 변제받기 어려울 수 있으므로 꼭 확인하세요.
2. 이사 후 공과금 마무리
   • 전기, 가스, 수도, 인터넷, TV, 관리비 등의 최종 정산을 잊지 말고 확인해야 합니다.
   • 미납 요금이 있으면 임차인 부담이 될 수 있으니, 마지막 청구서 확인 후 납부 영수증을 보관해 두세요.
3. 재계약을 하지 않고 ‘묵시적 갱신’될 가능성
   • 임차인이 명확히 해지 의사를 표시하지 않고, 임대인도 별다른 언급이 없으면 **계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)**됩니다.
   • 묵시적 갱신으로 넘어가면 다시 2년을 살아야 할 수도 있고, 중도 해지 시 위약금 문제가 발생할 수 있으니 기간 종료 전 의사를 확실히 밝혀야 합니다.
4. 이사 당일 점검 및 열쇠·비밀번호 인계
   • 떠나기 전 집 상태를 임대인 혹은 중개사와 최종적으로 함께 확인하는 것이 좋습니다.
   • 도어락 비밀번호, 우편함 열쇠 등도 반납하며 혹시 모를 분쟁 소지를 줄이세요.

---

5. 요약 & 체크리스트

• 재계약 의사: 만료 1~2개월 전 임대인에게 의사 표명. (갱신청구권 여부 확인)
• 이사 결정: 임대인에게 구두·문자·내용증명 등으로 이사 의사를 명확히 전달.
• 보증금 반환 협의: 이사일·보증금 반환일 일치를 위해 일정 조율. (서면 약속 권장)
• 집 상태: 파손·하자 부분은 누구 책임인지 계약서·특약 근거로 점검 후 수리.
• 보증금 미반환 시 대책: 전세보증보험, 임대차분쟁조정위원회, 경매 절차 등 고려.
• 전입신고: 보증금 반환 전 함부로 빼지 말 것(대항력 상실 위험).
• 관리비·공과금: 최종 정산 후 납부 확인서나 영수증 보관.

계약 기간 만료 시에는 임대인과의 소통, 보증금 반환 절차 확실화, 집 상태 점검이 핵심입니다. 정해진 기한 내에 서류와 절차를 잘 지키면 대부분의 문제를 미리 예방할 수 있으니, 위 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼히 준비하시기 바랍니다. 필요한 경우, 법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회, 공인중개사 협회 등을 통해 추가 상담을 받아보는 것도 안전한 방법입니다.