부동산 주택법과 상가법의 다른점

아래 글은 부동산 임대차에서 많이 언급되는 두 가지 법인 **주택임대차보호법(주임법)**과 **상가건물임대차보호법(상가법)**의 기본적인 차이점을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 내용입니다. 간단히 말해, 주택임대차보호법은 주거용 주택에 대한 임차인을 보호해주고, 상가건물임대차보호법은 상가 등 사업용 건물을 임차한 사람을 보호해주는 법이라고 생각하면 됩니다.

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1. 적용 대상(범위)부터 다르다

1. 주택임대차보호법
   • 주거 목적으로 쓰이는 아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔(실제 주거 사용 시 인정), 원룸 등이 해당됩니다.
   • **임차인(세입자)**이 집을 빌렸을 때, 보증금과 거주권 등을 보호해주는 법이에요.
2. 상가건물임대차보호법
   • 식당, 카페, 편의점, 미용실 등 영업(사업) 목적으로 사용되는 상가 건물이 대상입니다.
   • 사업자가 상가를 빌려 장사를 할 때, 권리금(권리금을 회수할 권리), 계약갱신청구권, 보증금 보호 등을 통해 임차인(점포 운영자)을 보호합니다.

정리: “주택”을 빌리면 주임법, “가게(상가)”를 빌리면 상가법 적용.

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2. 계약 기간과 갱신청구권에서 차이

1. 주택임대차보호법
   • 기본 계약기간: 2년 (1년 이하로 계약했어도 법적으로 2년 보장)
   • 갱신청구권: 1회 행사 가능 → 결과적으로 임차인은 최대 4년(2+2)까지 거주 가능
   • 갱신 시 임대료 인상폭은 5% 이내로 제한 (지자체 조례에 따라 더 낮게도 가능)
2. 상가건물임대차보호법
   • 기본 계약기간은 상가마다 자유롭게 정하되, 임차인이 계약갱신청구권을 최대 10년까지 행사할 수 있음 (과거 5년이었으나, 개정으로 10년 연장 가능).
   • 임차인이 원하면 10년 동안 장사를 이어갈 수 있게 법이 보호해주므로, “함부로 세입자를 내보내지 말라”는 취지.
   • 상가 임대료 인상률도 일정 범위로 제한되지만, 주택과 마찬가지로 **연 5%**를 넘길 수 없다는 것이 일반적 기준.

정리:

• 주임법: 2년 단위, 갱신청구권 1회(최대 4년)
• 상가법: 초반 자유계약 + 갱신청구권 10년까지 (인상률 5% 제한)

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3. 대항력과 확정일자, 보증금 보호 방식의 차이

1. 주택임대차보호법
   • 전입신고 + **점유(입주)**를 하면 대항력이 생깁니다.
   • 확정일자까지 받으면, 나중에 집이 경매로 넘어가도 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다.
   • 법적으로 일정 금액 이하(소액임차인)일 경우, 최우선변제권까지 부여.
2. 상가건물임대차보호법
   • 사업자등록 + 점포를 실제로 사용하면 대항력이 생깁니다. (주택임대차의 전입신고처럼, 상가는 사업자등록)
   • 확정일자 대신 확정일자 유사제도(‘확정일자부여 신청’ 또는 ‘등기’)로 보증금을 보호.
   • 소액임차인에 대한 최우선변제 규정도 주택에 비해 상대적으로 낮은 기준(보증금 범위)으로 적용.

정리: 보증금 보호 방식은 주택은 전입신고 + 확정일자, 상가는 사업자등록 + 확정일자(유사절차).

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4. 권리금(상가권리) 조항 유무

1. 주택임대차보호법
   • 주택은 권리금 개념이 일반적이지 않습니다.
   • 가끔 내부 인테리어나 시설비를 후임 세입자에게 양도하는 식으로 소액을 주고받기도 하지만, 법으로 권리금을 보호해주진 않습니다.
2. 상가건물임대차보호법
   • 가장 중요한 조항 중 하나가 ‘권리금 회수기회 보호’입니다.
   • 임차인이 장사를 하며 쌓아놓은 영업 노하우, 시설 투자 등을 새 임차인에게 권리금으로 받을 수 있도록 보장해주는 제도.
   • 임대인은 일정한 요건을 갖춘 임차인의 권리금 거래를 부당하게 방해할 수 없어요. (방해 시 손해배상 청구 가능)

정리: 상가법에는 권리금 제도가 있지만, 주임법에는 해당 조항이 없음.

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5. 해지 통보와 명도(퇴거)의 차이

1. 주택임대차보호법
   • 임차인은 계약 만료 1~2개월 전 재계약(갱신) 또는 이사 의사를 임대인에게 밝혀야 하고, 임대인도 마찬가지로 법정 사유(실거주 등)가 없으면 갱신 거절하기 어렵습니다.
   • 계약 기간 중 임차인이 중도 퇴거하겠다 하면 위약금 문제가 발생할 수 있고, 임대인이 부당하게 쫓아내려면 위법이 됩니다.
2. 상가건물임대차보호법
   • 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유(장사 안 하는데 상가 방치, 연체 등)가 없으면 거절하기 어렵습니다. 최대 10년까지 보호.
   • 만약 임대인이 스스로 사용하겠다며 명도를 요구하는 경우도, 법정 요건(건물 재건축, 직계존속 영업 활용 등)을 충족해야 가능합니다.
   • 상가는 영업 중단, 임차료 장기 체납 등이 발생하면 임대인이 명도소송을 제기하기 쉬운 편입니다(단, 절차는 주택과 비슷하게 진행).

정리: 주택은 2년(갱신청구 시 4년), 상가는 최대 10년. 해지·명도 절차도 비슷하지만 상가가 더 긴 보호기간과 권리금 조항이 있다는 점이 다름.

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6. 초보자용 간단 정리

• 주택임대차보호법(주임법)
  1. 대상: 주거 목적으로 사용하는 아파트, 빌라, 원룸, 오피스텔 등
  2. 계약기간: 2년 기본, 갱신청구권 한 번(추가 2년) = 최대 4년 거주 가능
  3. 보증금 보호: 전입신고 + 확정일자
  4. 권리금 제도: 없음
  5. 목적: 세입자 주거 안정, 보증금 반환 보호
• 상가건물임대차보호법(상가법)
  1. 대상: 가게·사무실 등 사업용 건물
  2. 계약기간: (자유 계약) + 갱신청구 최대 10년 보장
  3. 보증금 보호: 사업자등록 + 확정일자(유사절차)
  4. 권리금 제도: 존재 (권리금 회수 기회 보호)
  5. 목적: 가게 운영(영업) 안정, 권리금·보증금 보호

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7. 결론

• 주택임대차보호법은 **“집에서 안정적으로 살 권리”**를, 상가건물임대차보호법은 **“가게를 안정적으로 운영할 권리”**를 보호해주는 법입니다.
• 두 법 모두 보증금(전세·월세)을 보호하고, 무리한 임대료 인상을 막으며, 임차인의 계약 갱신권을 인정한다는 공통점이 있어요.
• 큰 차이점은 주택은 **2+2(최대4년)**인데, 상가는 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있고, 권리금이라는 개념이 상가에만 존재한다는 것.
• 초보자라면 “나는 집을 빌리는지, 상가를 빌리는지”를 먼저 구분하고, 해당 법이 어떻게 보증금과 계약 기간을 보호해주는지 살펴보면 좋습니다.

이렇게 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 기본적인 차이를 이해하면, 임대차 계약을 체결할 때나 분쟁이 발생했을 때 어떤 법의 보호를 받는지 명확히 알 수 있게 됩니다. 무엇보다 계약 전, “나는 이 법 적용을 받나? 보증금, 권리금, 계약 기간은 어떻게 보호받나?”를 꼭 확인해 보세요!