“이재명 부동산 공약, 4기 신도시 카드에 ‘공공·소형 물량’만 강조… 시장에 역부족?”

 

최근 이재명 더불어민주당 예비후보가 내놓은 주택 공급 확충 방안이 소형·공공물량 확대에 치우쳐 있다는 지적이 나온다. 국민의힘이 윤석열 정부 부동산 정책의 연장선에서 민간 재건축·재개발 활성화를 내세우는 것과 달리, 이 후보 측은 ‘4기 신도시’와 ‘재개발·재건축 진입장벽 완화’를 언급하면서도 공공임대와 소형 아파트 의무비율 제도 같은 규제적 요소에 방점을 두고 있어 시장 기대와 온도차가 크다는 분석이다.

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(1) 4기 신도시까지 언급… “이미 3기 신도시도 진척 안 되는데?”

이 후보 공약 핵심은 연 50만 가구, 5년간 250만 가구 공급을 목표로 한다는 점이다. 이를 위해 △4기 스마트 신도시 △서울 노후 도심 재건축·재개발 용적률 상향 △분담금 완화 등 카드가 제시됐다.

• 3기 신도시마저도 사전청약과 인프라 부족 문제로 속도를 못 내는 마당에, 또다시 ‘4기 신도시’를 이야기하는 것은 실현성이 낮은 공약이 될 가능성이 크다는 비판이 나온다.

a. 1기 신도시·수원·인천 등 노후계획도시 정비?

1기 신도시 인프라 재정비, 수원·인천 등 노후계획도시 지원 등도 발표했지만, 민간 역량을 얼마나 활용할지 불분명하다는 지적이다.

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(2) 민간 활성화 vs. 공공·소형 확대… 괴리감

a. 민주당 공약, “소형 의무 비율·공공임대” 강조

이 후보 측이 재건축 소형 아파트 의무비율 제도 부활 등을 검토한다는 것은, 사실상 민간 자유를 제약하는 방식이라는 해석이 나온다. 강남·서초 등 고가 재건축 단지에서 소형 주택을 의무 공급하도록 한다면, 시장성·수익성을 떨어뜨릴 우려가 있다.

•  윤석열 정부는 재건축초과이익환수제 폐지 등 규제 완화를 이야기하지만, 민주당은 개발이익 환수를 중시해 분담금 완화에도 한계가 있을 것이라는 점이 불가피하다.

b. 재초환 폐지 없이 분담금 완화?

재건축 분담금 부담의 큰 축인 재건축초과이익환수제(재초환) 문제에 대해 구체적 대안이 나오지 않았다. 국민의힘에서는 재초환 폐지·유예 법안을 발의했으나, 야당(민주당)이 사실상 논의에 소극적이었다는 점을 감안하면, 이 후보의 ‘분담금 완화’ 약속도 선거 뒤 ‘말 바꾸기’가 될 가능성을 우려하는 목소리가 높다.

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(3) 시장 반응… “실효성 낮을 수 있다”

1. 민간 건설사 참여 대규모 공급을 실현하려면 민간 참여가 필수지만, 공공 중심·소형 의무비율 강조 등은 건설사의 사업성을 훼손해 공급 속도를 낮출 수 있다.
2. 서울 재건축 규제 완화, 어디까지?
   “진입장벽을 낮추겠다”는 이 후보 발언이, 실제로 윤석열 정부가 추진 중인 ‘재건축·재개발 촉진법’ 수준만큼 가는지는 미지수. 여전히 세입자 보호, 원주민 재정착 등 민주당 노선과 충돌 지점이 존재한다.

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(4) 윤 정부와의 차이점… “민간 대신 공공, 대형 대신 소형”

민주당 공약:

• ‘공공임대’ 확대
• 소형 주택 의무비율 강화
• 4기 신도시 등 대규모 공공 개발

윤석열 정부 정책:

• 민간 주도 재건축·재개발, 재초환 폐지, 인허가 절차 완화
• 강남 등 고가 아파트 공급 활성화로 주택시장 안정

업계 관계자는 “민주당은 ‘공공주도’로 가계 부담을 낮춘다지만, 실제로는 사업성이 떨어져 오히려 공급이 늦어질 수 있다”고 지적했다.

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결론: “이재명, ‘공공·소형 주택’ 추진… 시장선 ‘재초환·규제 완화’ 의문”

이재명 후보가 내세운 4기 신도시, 소형·공공물량 확대, 서울 재건축 규제 완화 등은 문재인 정부와 달리 ‘공급’을 강조한다는 차별화 시도지만, 재초환 등 핵심 규제 폐지에 대한 구체 해법이 없다 보니 실효성에 의문이 제기된다. 국민의힘은 “민간 활성화가 근본 해답”이라며, 민주당이 다시 “말 바꾸기”를 할 가능성을 우려하는 모습이다. 전문가들도 “공급을 늘리려면 민간 참여와 규제 완화가 함께 가야 한다”며, 향후 정비사업 법안 논의를 주시하고 있다.