“공유형 모기지·‘한국형 뉴 리츠’, 6월 로드맵 나온다…가계부채 해소 카드 될까?”

 

(1) 금융위, “지분형 모기지 6월 로드맵 발표”… 가계부채 경고등

최근 금융위원회가 지분형 모기지(공유형 모기지) 도입 논의를 진행 중이다. 오는 6월까지 구체적 로드맵을 발표한다는 계획이다. 가계부채가 국내총생산(GDP) 대비 90%대를 넘어서면서, 현재의 부동산 담보대출 구조를 ‘대출’에서 ‘투자’로 전환하는 새로운 주택금융 모델을 제시한 것이다.

핵심 요약

• 금융위, 지분형 모기지(공공기관이 후순위 지분 투자) 구상
• 손실 발생 시 공공이 먼저 부담, 가계부채 위험 완화 목표
• 2024년 말 GDP 대비 가계부채 비중 91.7%… 전 세계 2위 수준

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(2) 공유형 모기지, 어떤 구조? “공공이 지분 투자자로 참여”

a. 공공기관이 후순위 지분… 손실 시 공공 우선 부담

지분형 모기지는 개인이 주택을 구입할 때, 주택금융공사 등 공공기관이 일정 지분을 투자하는 방식이다. 주택 가격이 상승하면 공공과 개인이 이익을 나누고, 하락하면 공공이 우선적으로 손실을 부담하는 구조가 거론된다.

b. ‘한국형 뉴 리츠’와 유사 개념

지난해 11월 한국은행이 제안한 **‘한국형 뉴 리츠’**도 유사 목적을 갖고 있다. 리츠(부동산투자회사)에 개인이 출자해, 주택자산을 리츠가 소유·임대 후 매각 차익을 배당으로 나눠 갖는 방식이다. 전세 대신 임대료 절감 효과를 얻거나, 무주택 지위 유지가 가능하다는 점이 강조됐다.

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(3) 왜 다시 부상? 가계부채·부동산 시장 불균형 해소

1. 과도한 부동산 대출 문제
   한국은행 통계에 따르면, 국내 가계부채가 GDP 대비 90%를 훌쩍 넘어 세계 2위 수준으로 심각하다. 대부분 부동산 담보대출이 급증한 영향. 지분형 모기지로 전환하면, ‘대출→투자’ 형태로 분류돼 가계부채 총량이 줄어드는 효과가 있을 수 있다.
2. 자산 격차 완화
   집값이 많이 오른 상태에서 무주택자가 자력으로 매입하기 어려운 구조가 됐다. 지분형 모기지는 공공이 일부 지분을 투자해 초기 부담금을 덜어주는 효과가 있어, 중산층·청년들의 주택 매입 문턱을 낮춰줄 수 있다는 기대가 있다.

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(4) 기존에도 시도했지만… ‘유사 제도’ 왜 실패했나

a. 공유형 모기지·토지임대부 주택 등

토지임대부·공유형 모기지·지분적립형 주택·이익공유형 주택 등 여러 제도가 도입됐으나, 시장 상황에 따라 수요자들이 외면해 제대로 안착되지 못했다. 대표적으로 2013년 도입된 공유형 모기지는 집값 상승기 “굳이 공공과 이익 나눌 필요 없다”는 인식으로 유명무실해졌다.

b. 재원 조달·리스크 관리 설계 미흡

경기가 호황일 때는 개인이 직접 분양을 선호하고, 침체기에는 공공이 지분을 대신 떠안아야 하며, 손실 부담이 커질 수 있다는 우려가 컸다. 공공이 손실을 먼저 부담한다는 구조에 대해 “예산이 어느 정도 소요되나?” 하는 재정 건전성 문제도 대두됐다.

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(5) 전문가 “6월 로드맵 관건… 리스크 설계가 핵심”

전문가들은 “지분형 모기지” 자체는 무주택자 주거안정, 가계부채 완화를 위해 의미있는 방안이라고 평가하면서도 제도 설계가 매우 중요하다고 입을 모은다.

• 허윤경 건설산업연구원 연구위원: “경기 따라 수요자 인식이 달라지므로, 리스크 관리 방안이 충분치 않으면 또 흐지부지될 수 있다.”
• 공공 재원: 손실이 발생할 경우 공공이 감당할 재정·기금 확보가 필요하다는 지적도 나온다.

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결론: “금융위, 공유형 모기지 6월 발표… 성공 열쇠는 ‘리스크 관리’”

가계부채와 주택시장 접근성 문제를 동시에 해결하기 위한 **‘지분형 모기지’**가 다시 spotlight를 받고 있다. 과거 유사 제도가 시장에서 외면당했던 전례를 교훈 삼아, 재원·수익·손실 분담 구조를 정교하게 짜야 한다는 지적이 나온다. 금융위가 6월 로드맵을 어떻게 구체화할지, 그리고 국회·정부가 뒷받침할 제도·예산 방안을 마련할지 주목된다.