대선 시즌마다 “공약에 따라 집값이 오른다”고 알려져 있지만, 실제로는 금리 인상, 글로벌 금융위기, PF(프로젝트 파이낸싱) 불안 등 거시경제 변수가 서울 아파트값에 더 큰 영향력을 행사해온 것으로 드러났다. 재건축·세제 완화 등 시장 친화적 공약이 나왔어도 금리 상승과 경기 침체 앞에서는 매수 심리가 꺾이곤 했고, 반대로 규제 중심 공약이 제시돼도 초저금리와 풍부한 유동성이 시장을 주도했다는 게 최근 분석의 결론이다.
1. “대선 직후 반짝 오르더니… 금융위기로 ‘뚝’ 떨어진 17대 사례”
2007년 12월 17대 대선 직후, 이명박 전 대통령의 개발 중심 공약에 대한 기대감으로 서울 아파트값이 단기적으로 올랐지만, 2008년 글로벌 금융위기가 터지자 상승은 오래가지 못했다. 집값 변동이 공약보다 거시경제 충격에 더 민감하게 반응한 전형적 사례다.
2. 규제 공약에도 금리·유동성 따라 오른 문재인 시기
반면, 문재인 전 대통령의 대선 공약은 투기지역 지정 확대 등 규제 강화 일색이었음에도, 2017년 대선 전후로 서울 집값은 꾸준한 오름세를 나타냈다. 이는 초저금리 기조와 풍부한 유동성이 결정적으로 작용했다는 분석이다.
3. 윤석열 전 대통령, “규제 완화” 공약에도 금리인상에 발목
윤석열 전 대통령은 재건축 규제 완화, 세제 부담 완화 등 시장 우호적 공약을 내세웠지만, 대선 직후 금리 인상과 PF 위기가 이어지면서 서울 아파트값이 하락 전환했다. 전문가들은 “공약보다 금리가 더 무섭다”는 표현으로 이를 설명한다.
4. 세부 분석: “거시경제 흐름이 집값 등락 좌우”
부동산 전문가들은 17·18·19·20대 대선 시기에 집값의 단기적 반응은 공약에 영향을 받을 수 있지만, 장기적으로는 금리·경기·유동성 요인이 훨씬 크다고 강조한다. 규제 완화·규제 강화 자체가 상승·하락을 결정하기보다는, 금융 정책과 글로벌 경제환경이 시장을 좌우한다는 것이다.
결론: “대선 공약보다 금리가 더 중요”… 부동산시장, 거시경제 주목
결국, 한국 주택시장은 대선 직후 일시적 거래량 증가나 상승세가 나타날 수 있으나, 금리, 경기, 글로벌 금융위기 같은 요소가 집값 변동을 결정짓는 ‘키팩터’로 자리 잡는다. 전문가들은 “대선이 임박했을 때 과도한 공약 기대감에 휩쓸리기보다는, 금리 전망과 경기 흐름을 꼼꼼히 따져 신중히 행동해야 한다”고 조언한다.
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