불확실성 걷혔으니 집값 오르나요?…전문가들 “대선까진 관망세, 하반기엔”

 

1. 대통령 탄핵 선고 후, 부동산 시장의 정치적 불확실성은 일단락?

(1) 윤석열 대통령 파면… 일단락된 정치 리스크?

윤석열 전 대통령에 대한 탄핵심판이 인용되면서, 국내 정치권은 극심한 혼란기를 맞이했습니다. 그러나 헌법재판소가 최종 결정을 내린 직후, 일단 법적 공방 자체는 마무리 단계에 접어들었다는 평가도 나옵니다. 동시에, 조기 대선 일정이 확정되어 새로운 국정 틀이 마련될 것이기에, “정치적 불확실성은 어느 정도 해소되지 않았느냐”는 시각이 존재합니다.

하지만 완전한 해소라고 보기에는 이릅니다. 두 달 뒤 치러질 대선 결과에 따라 주택정책 방향이 근본적으로 달라질 수 있고, 대출 규제나 세금, 공급정책 등이 모두 다시 조정될 가능성이 크기 때문입니다. 그럼에도 시장 일각에서는 “탄핵 국면이라는 초유의 사태가 일단락됐으니, 심리적으로는 이전보다 한 단계 정리가 이뤄졌다”는 기대감도 나타납니다.

(2) 금융·세제·규제 측면의 잔존 리스크

정치적 변수는 일부 정리된 듯 보여도, 금융당국의 대출 조이기, 서울시 토지거래허가구역 확대, 미국 관세정책(트럼프 행정부 잔재와 비슷한 강도) 등이 겹치며, 부동산 시장 전반에 단기적 관망세가 불가피하다는 분석이 많습니다. 글로벌 경기 역시 인플레이션 우려가 커지고, 금리 정책 불확실성이 여전한 상황이므로, 부동산을 대출 끼고 매수하려는 수요자들에게는 부담이 큽니다.

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2. 하반기 이후 “매매가격 상승 압력” vs. “거래 부진” 시나리오

(1) 수급 불안과 금리 인하 가능성

조기 대선 실시로 정국이 어느 정도 안정을 찾고 새 정부가 들어선다면, 공급 정책이나 규제 기조가 재정비될 수 있습니다. 하지만 그 시점까지는 공백이 존재하기에, 건설사의 신규 분양 일정이 지연되거나 예산 집행이 늦어질 우려가 있죠. 그 결과, 올해 말~내년 초 입주 물량이 상당히 줄어드는 흐름이 예상됩니다.

• 기사에 따르면, 내년 서울 입주 물량은 9640가구, 2027년은 9573가구로 전망되어, 올해 예정 물량(3만7681가구)의 4분의 1 수준에 불과합니다.
• 이렇게 공급이 부족해질 때, 금리까지 완화될 조짐이 보인다면(시장금리 하락), 매수 심리가 “밀어올리는” 효과가 커져 하반기 매매가격 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석입니다.

(2) “똘똘한 한 채” 강화: 안전자산 선호

정치·경제적 불확실성이 높을 때마다 자산가나 중산층 이상이 선호하는 ‘고급 주거지’에 대한 투자수요는 상대적으로 탄탄합니다. 강남3구나 용산, 한강변 등 핵심 입지의 대형·고가 아파트에 수요가 몰리는 현상, 일명 “똘똘한 한 채” 현상이 더욱 강화될 전망이라는 분석이 다수 제기됩니다.

• 이유: 고가·우량 입지 부동산은 가격 조정기에도 덜 떨어지고, 회복기에는 먼저 오르는 경향이 있어, 불확실한 시기에 ‘안전자산’으로 인식될 수 있음.
• 다만 대출 규제가 강화된 상태에선 ‘현금부자’ 위주로 진입 가능성이 커, 양극화가 심화될 것이라는 우려도 나옵니다.

(3) 과거 사례: 박근혜 전 대통령 탄핵 후 집값 상승

기사에서는 과거 박근혜 전 대통령 탄핵심판(2017년 3월) 이후 집값이 상승세를 탔던 전례를 언급합니다. 실제 2017년 3월 집값은 전월 대비 0.38%나 뛰었고, 4월 이후 문재인 정부가 들어서면서도 꾸준히 올랐습니다. 그러나 이는 같은 시기 기준금리 인하가 주요 원인이었다는 전문가 견해가 있습니다. 즉, 정치적 이벤트가 결정적 요인이라기보다 금리와 공급 수급이라는 근본적 요인이 더 컸다는 해석입니다.

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3. 불확실성 남아있는 정책들: 임대차 2법·재건축 특례법 등

(1) 윤 정부 국정과제 ‘동력 상실’ … 규제 완화 무산?

윤석열 전 대통령이 파면됨에 따라, 기존 정부가 추진했던 부동산 정책(임대차 2법 전면 재검토, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 재개발·재건축 촉진 등) 대부분이 정치적 동력을 잃었습니다. 국회·정부 간 합의가 있었던 사안들도 차기 정권의 색깔에 따라 방향이 달라질 가능성이 큽니다.

• 예: 재건축 특례법(재건축·재개발 촉진), 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편안 등은 야당·여당의 입장 차가 커 “좌초될 것”이라는 분석이 나옵니다.

(2) 정권 교체 시 ‘규제’ 방향 회귀 우려

만약 민주당 정부가 다시 들어선다면, 문재인 정부 때처럼 규제를 강화하는 부동산 정책 기조로 회귀할지 모른다는 우려도 일부 존재합니다. 실제로 최근 민주당 측에서 논의되다 여론 반발로 무산된 “전세 계약 10년 보장” 법안이 다시 부각될 가능성도 없지 않습니다.

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4. 시장 전문가 의견: “단기적으로 거래 부진, 하반기 이후 상승 가능성”

(1) 고종완 “거래 안 늘어나, 단기 조정 국면 지속”

고종완 한국자산관리연구원장은 기사에서 **“시장이 불확실할 때는 거래가 늘지 않는다”**고 말했습니다. 정치 공백, 글로벌 경제 침체 공포, 인플레이션 우려 등이 얽혀, 매수자와 매도자가 모두 관망세를 이어갈 것이라는 분석입니다. 가격은 약보합세를 보이면서, “조정 국면”이 당분간 지속될 가능성이 높다는 견해입니다.

(2) 이은형 “분양시장 소폭 움직임, 전반적 회복은 아직”

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “탄핵 선고로 불확실성이 완전히 해소되지 않았다”며, 부동산 시장 전체가 급반등하기보다는 **“어수선한 시기에 연기됐던 분양 물량이 좀 풀리는 정도”**로 변화를 예측했습니다.

• 분양 사업자들 입장에선, 조기 대선 일정 등 정국 변화를 보며 분양 시점을 유연하게 조절하려 할 가능성이 큽니다.

(3) 김인만 “경기·금리가 핵심”

김인만 김인만부동산경제연구소장은 정권이 바뀌더라도, 저성장과 불경기를 한방에 해소할 수는 없다며, “결국 경기와 금리, 주택 공급 추이가 중요하다”고 말했습니다. 즉, 정치 이벤트(탄핵, 대선) 자체보다 금리 인하나 공급 부족이 겹칠 때 가격이 움직인다는 것입니다.

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5. 분양시장 ‘개점휴업’ 끝날까? … 대선 이후 재개 가능성

(1) 12·3 비상계엄 이후 분양 급감

기사에 따르면, 지난해 12월 3일 비상계엄이 선포된 뒤 정치권이 혼란에 빠지면서, 분양시장이 사실상 멈춰 선 상태였습니다. 전국 일반분양 물량이 11월 1만5868가구에서 크게 줄어들었다는 통계가 이를 뒷받침합니다.

(2) 조기 대선 후 ‘정치 불확실성’ 감소 → 건설사 분양 재개

이제 윤 전 대통령 탄핵이 확정되고 조기 대선 일정이 잡히면서, 어느 정도 정국이 가시권에 들어오자 건설사들은 “하반기 이후 분양 일정을 다시 보겠다”는 입장입니다. 한 대형 건설사 관계자는 “상반기 시장을 지켜보고, 하반기부터 분양 일정을 본격적으로 추진할 것”이라며 정치 요인이 완전히 해소돼야 분양 타이밍을 결정하겠다고 전했습니다.

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6. 정리: 단기적 관망, 중·장기적 상승 vs. 변동성↑

결론적으로, 윤 전 대통령 탄핵 선고로 인해 정치적 리스크의 정점은 지난 듯 보이나, 금융당국 대출 규제와 서울시 토지거래허가구역 확대, 트럼프 관세정책 재도입 등 대외 변수로 인해 시장은 당분간 “관망세”를 이어갈 가능성이 높습니다. 조기 대선 이후, 새 정부의 부동산 정책 기조가 확인되어야 본격적인 매수세가 살아날 수 있다는 뜻이죠.

그러나 중·장기적으로는 입주 물량 감소와 금리 인하 가능성 등이 맞물릴 경우, “똘똘한 한 채” 위주의 매매가격 상승 압력이 뚜렷해질 수 있다는 전망도 무시할 수 없습니다. 과거 탄핵 사태 때도 기준금리 인하와 맞물려 집값이 상승했던 전례가 있기 때문에, 시장 참여자들은 금리 동향과 공급 스케줄을 주시해야 합니다.

단, 이 과정에서 정책 공백이 길어지면 규제·세제 변화가 예측 불가능해지고, 다주택자나 투자 수요가 쉽게 움직이지 못할 수 있습니다. 건설사들은 분양 일정을 조절하며 시장에 공급을 조절할 것이고, 실수요자들은 ‘장기 관망 모드’에 들어갈 가능성이 큽니다.

결국 관망 장세→정책 확정→매수세 재개의 흐름이 예상되지만, 불확실성이 높은 시기에는 “무리한 갭투자나 다주택 보유보다는 유동성 확보와 안전자산 선호” 기조가 이어질 것이란 관측이 우세합니다.