"얼마 만에 풀리는 돈인가!" 😮 서울 도심 '조 단위' 대형 PF 사업, 드디어 다시 달린다! (양극화 심화?)

 

 

'돈맥경화' 풀리나? 서울역·수서역·서리풀 등 초대형 개발 사업에 '조 단위' 자금 몰린다!

 

2025년 6월 9일, 지난 몇 년간 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었던 '돈맥경화' 현상이 드디어 풀릴 조짐을 보이고 있습니다! 특히, 서울 도심과 강남권을 중심으로 지지부진했던 '조(兆) 단위' 대형 개발 사업들이 속속 본PF 자금 조달에 성공하거나 준비에 착수하면서, 부동산 개발 시장에 다시금 활기가 돌 것이라는 기대감이 커지고 있습니다.

 

새 정부 출범으로 인한 정책 안정성 기대와 한국은행의 기준금리 인하가 맞물리면서, 우량 사업장에 한해 투자 심리가 되살아나고 있는 것인데요. 하지만 이는 어디까지나 '되는 곳만 되는' 이야기. 지방과 일부 고급 주택 사업장은 여전히 PF 한파에 시달리며 **'PF 시장의 양극화'**가 뚜렷해지고 있습니다.

 

다시 기지개를 켜는 서울의 초대형 개발 사업들과 함께, 이러한 양극화 현상의 원인과 전망을 자세히 살펴보겠습니다.

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꿈틀대는 서울 '초대형' 개발 사업들, 어디어디? 🏗️

 

최근 자금 시장에 온기가 돌면서, 다음과 같은 조 단위 대형 개발 사업들이 속도를 내고 있습니다.

 

1. 수서역 환승센터 복합개발사업 (예상 PF 규모: 약 2조 원)

 

• 사업 내용: SRT 수서역세권 내에 역사, 판매(신세계 초대형 백화점), 숙박, 업무, 문화 기능을 갖춘 복합 환승센터 개발.

 

• 현재 상황: 시공 주간사 한화건설이 미래에셋증권, 한국투자증권과 본PF 금융 조건 협의 중. 이르면 올해 하반기 착공 목표.

 

• 의미: 강남 동남권의 새로운 교통 및 상업 허브 탄생 예고.

2. 서울역 북부역세권 복합개발사업 (본PF 규모: 약 2.1조 원)

 

• 사업 내용: 서울역 북부 유휴부지에 전시장, 호텔, 판매, 업무시설 등을 갖춘 복합단지 조성. (한화 계열사 입주 예정)

 

• 현재 상황: 시공사 한화건설이 지난해 10월 본PF 전환을 마치고 이미 착공에 들어갔습니다.

 

• 의미: 서울의 관문인 서울역 일대의 스카이라인과 도시 기능 대변혁.

3. '이오타 서울' 개발 사업 (옛 남산 힐튼호텔 부지)

 

• 사업 내용: 힐튼호텔 철거 후, 지하 10층~지상 34층 오피스와 지상 39층 호텔 등으로 구성된 대형 복합단지 개발.

 

• 현재 상황: 이지스자산운용이 전체 PF(약 4.8조 원) 중 1차로 2.2조 원 조달에 성공! (나머지 2차 PF는 2027년 진행 예정)

 

• 의미: 남산 자락의 랜드마크 재탄생.

4. 서초 '서리풀' 복합 개발 (본PF 규모: 약 5.3조 원)

 

• 사업 내용: 옛 국군정보사령부 부지에 오피스, 공연장, 박물관 등을 갖춘 '친환경 문화·업무 복합시설' 조성.

 

• 현재 상황: 이달(6월) 말 본PF 조달 작업 마무리 예정, 올 7월 착공 목표!

 

• 의미: 강남권 최대 규모 개발 사업 중 하나로, 서초동의 문화·업무 기능을 한 단계 끌어올릴 것으로 기대.

5. 성수동2가 오피스 개발 사업 (태영건설 PF 사업장)

 

• 사업 내용: 서울 성동구 성수동2가 일대에 지하 6층~지상 10층 규모의 오피스 및 근생시설 신축.

 

• 현재 상황: 태영건설 워크아웃의 원인이었던 이 사업장이 코람코자산운용의 주도로 재개! PF 정상화지원펀드를 활용해 사업권을 확보하고 KCC건설을 새 시공사로 선정하며 본격적인 정상화에 나섰습니다.

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왜 지금, '조 단위' 자금이 다시 돌기 시작했을까? 🤔

 

얼어붙었던 PF 시장에 다시 돈이 돌기 시작한 이유는 복합적입니다.

 

• 부동산 PF 자금 시장 안정화: 최악의 위기 국면은 지났다는 판단.

 

• 기준금리 인하 효과: 한국은행의 기준금리 인하(연 2.50%)로 대출금리가 안정세. 한때 10%를 넘나들던 PF 대출금리가 우량사업 선순위 기준 4~6%까지 하락.

 

• 새 정부 출범 및 정책 기대감: 새 정부(이재명 정부 가정) 출범으로 금융당국의 PF 정상화 작업이 탄력을 받을 것이라는 기대. 정치적 불확실성 감소.

 

• 개발업계 관계자 분석: "기준금리 인하가 일회성이 아닐 것으로 예상되는 데다 부실 PF 정리 방향성도 가시화하면서 안정적인 PF에 투자할 여력이 생겼다."

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하지만 '그들만의 리그'? PF 시장 '양극화' 심화 😥

 

문제는 이러한 자금 시장의 훈풍이 모두에게 해당되는 이야기가 아니라는 것입니다.

 

• '되는 곳만 된다': 본PF 전환에 성공하는 곳은 서울 도심, 강남권 등 입지가 확실하고 사업성이 보장된 우량 대형 복합개발 사업에 한정됩니다.

 

• 지방은 여전히 '한겨울': 지방의 부동산 PF 시장은 여전히 자금 조달에 어려움을 겪고 있으며, 미분양 적체 등으로 상황이 열악합니다.

 

• 서울 내에서도 엇갈리는 희비: 심지어 서울 내에서도 논현동의 초고가 주택(최저 분양가 200억 원) 개발 프로젝트인 '포도 바이 펜디 까사' 용지는 공매로 나왔음에도 응찰자가 없어 유찰되는 등, 사업성에 대한 옥석 가리기가 매우 엄격하게 이루어지고 있습니다.

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결론: 서울 핵심지 '대형 개발'은 기지개, 하지만 양극화는 숙제!

 

꽁꽁 얼어붙었던 부동산 PF 시장에 서울 도심 및 강남권의 '조 단위' 우량 사업장을 중심으로 모처럼 훈풍이 불고 있습니다. 이는 금리 안정과 정책 기대감이 맞물린 긍정적인 신호로, 서울의 스카이라인을 바꿀 대형 프로젝트들의 성공적인 추진을 기대하게 합니다.

 

하지만 이러한 온기가 지방이나 사업성이 다소 떨어지는 다른 현장까지 퍼지지 못하고 '양극화' 현상이 심화되고 있다는 점은 우리에게 큰 숙제를 남깁니다. 부실 PF 사업장에 대한 체계적인 정리와 함께, 지역 균형 발전을 고려한 섬세한 정책 지원이 병행되지 않는다면, 부동산 개발 시장의 '부익부 빈익빈' 현상은 더욱 심화될 수 있습니다.