“민주당 ‘과반 의석’ 국회, 실패한 부동산 정책은?…"

 

 

1. “전세사기 방지” 정책의 한계와 개선책
2. (1) 실패 배경

• 민주당이 주도해 전세사기 특별법, 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 등 여러 입법을 추진했으나, 전세사기 문제가 잇달아 발생해 세입자 보호에 구멍이 뚫렸다는 비판이 크다.
• 일률적 규제로 인한 시장 왜곡: 임대료 인상률 5% 상한 등은 단기적인 세입자 보호에는 도움이 됐지만, 임대인들이 월세 전환이나 전세 물건 축소로 대응함으로써 전세 시장이 더 불안정해지는 역효과가 나타났다.
• 전세사기 특별법도 피해자 인정 범위가 제한되고, 2년 한시법이라 연장 이슈가 뒤늦게 논의되는 등 “사후약방문”이라는 지적이 있음. 전세보증금 반환보증 가입이 강제되지 않아, 깡통전세나 조직적 사기에서 속수무책이라는 문제도 드러났다.

1. (2) 개선방안
2. 피해자 지원 범위 확장

• 전세사기 특별법 연장을 최소 2년 이상으로 늘려서, 모든 잠재적 피해자가 구제받도록 해야 한다.
• 피해 인정 요건을 완화해, 이미 대출 상환을 마친 뒤 사기 사실을 뒤늦게 알게 된 세입자까지 보호 대상에 포함.

1. 임대차 시장 투명성

• 전세보증금 반환보증을 전면 의무화하거나, 임대인·임차인 간 보증금 검증 시스템을 구축.
• 임대차계약 표준양식에 전세사기 예방법을 고지하고, 국토부·지자체가 임차인에게 계약 전 의심 거래 여부를 안내하는 매뉴얼 마련.

1. 세입자 보증기금 보완

• LH·SH 등 공공기관이 중심이 되어, 저리 자금 지원이나 임시 거처 제공을 확대하고, 전세사기 전용 ‘공적 보증기금’을 운영해 피해자들이 신속히 보증금을 돌려받도록 돕기.

1. 재건축·재개발 규제의 ‘지연’ 논란
2. (1) 문제점

• 문재인 정부 시절부터 이어진 ‘투기 차단’ 명분으로 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화, 공공재개발 중심 정책 등을 내세웠지만, 사업 절차가 지나치게 복잡하고 속도가 느려 주민 반발이 컸다.
• 민주당 과반 의석 국회도 강력 규제를 뒷받침하며, 민간 재건축·재개발이 주거환경 개선 속도를 내지 못했다. 시장은 “이 때문에 서울·수도권 주택 공급이 막혀 매매가격 상승과 전세난이 심해졌다”고 지적한다.

1. (2) 개선책
2. 안전진단 완화

• 구조안전성 비중을 낮추고, 주거환경·비용편익 등 종합 평가 요소를 확대해 재건축 진입 장벽을 낮춘다.
• 단, 안전 관리는 기본이므로, 부실 시공 방지를 위한 건설사 심사 강화나 벌칙을 병행하는 방식이 필요하다.

1. 재건축초과이익환수제 보완

• 과도한 환수율로 사업이 멈춰 있으면 공급이 줄고 집값이 오히려 더 오른다. 일정 기준(예: 공사비 인상분, 공공기여도) 감안해 환수율을 하향 조정하거나, 일정 부분 인센티브를 주어 민간 참여를 유도.

1. 공공재개발+민간 자율 선택

• 공공재개발·재건축만 고집하기보다는, 조합이 공공·민간 중 자유롭게 모델을 선택하도록 지원해야 한다. 정부·지자체는 인허가 절차를 단축해 사업 속도 높여주기.

1. 보유세(재산세·종부세) 폭탄 논란
2. (1) 실패 요인

• 민주당 정부 시절 다주택자 규제와 종합부동산세(종부세) 강화로 시장 투기 억제를 시도했으나, 집값이 폭등하며 종부세 대상자가 급증. 실거주자도 높아진 공시가격 때문에 세금 부담이 커져 큰 반발이 일어났다.
• 일시적 2주택, 상속주택 등 예외적 상황을 제대로 배려하지 않아 “세금폭탄” 억울함 호소 증가.

1. (2) 제안되는 보완
2. 공시가격 현실화율 속도 조절

• 단기간에 공시가를 실제 시세와 맞추려 하다가 폭등기와 맞물려 세금이 급증했다. 현실화율 목표 시점을 늦추거나, 지역·주택 유형별로 단계적으로 적용.

1. 종부세 다주택 중과 완화

• 다주택자 중 생업형·상속형 등에 대해 일정 요건 충족 시 중과세율 완화. 1주택 실거주자도 급격한 세율 인상은 피할 수 있게 장치 마련.

1. 세제 카테고리 단순화

• 종부세·재산세 구분이 복잡해 납세자가 혼선 겪는 경우 많음. 지방세·국세 세율 체계 간소화로 예측 가능성 높임.

1. 민주당 의석 수 우위가 초래한 ‘부동산 정책 실패’ 극복 방향
2. 정책 입안 절차 투명화

• 과반 의석으로 일방 통과보다, 공청회·전문가 토론회 등을 통한 다양한 이해관계자 의견 수렴이 필요.
• 국회 내 소수 정당·야당의 건설적 대안을 함께 검토해 균형감 있는 법안 마련.

1. 중·장기적 로드맵

• 단기 규제만 남발하면 시장이 더욱 불안정해질 수 있음. 주택 공급, 도시 정비, 세제 조정 등을 5년 이상 장기 관점에서 유연하게 설계.

1. 부동산 빅데이터 기반 의사결정

• 정책이 체감효과를 낳으려면 정확한 데이터가 필수. 행정안전부·국토부·지자체가 협업해 매매·전세 거래량, 인구 이동, 신축 공급 현황 등 실시간 정보로 법안 효율 검증.

1. 시장 신뢰 회복

• 부동산 정책은 한번 실패하면 시장의 신뢰가 크게 흔들린다. 정책 일관성을 지키고, 필요 변화는 신속히 하되 충분한 예고기간을 줘서 시장 충격 완화.

1. 총평

민주당이 국회에서 압도적 의석수를 차지하는 상황에서, 기존 부동산 정책(전세사기 대응, 재건축·재개발 규제, 보유세 강화 등)이 ‘실패’하거나 ‘불완전’하다는 평가가 제기된다. 전세사기 특별법이 시행됐지만 피해자를 완전히 구제하지 못했고, 재건축초과이익환수제와 안전진단 강화로 주요 도심 정비사업이 지연되며 공급 부족 현상이 이어지고 있다. 보유세 폭등은 1주택 실수요자와 중산층마저 ‘세금폭탄’을 느끼게 해 여론이 악화됐다.

이러한 문제들을 극복하려면, 민주당이 강력 추진해온 정책이라도 시장 부작용이 크다면 유연하게 재설계해야 한다. 재건축·재개발은 민간 사업자 참여를 유도하는 한편, 일부 사각지대(공공재개발 등)를 공공이 맡아 속도를 높이는 ‘투 트랙’ 접근을 권장할 수 있다. 보유세 인상 기조도, 집값 폭등기와 달리 안정기·조정기에선 ‘속도 조절’이 필요하다. 전세사기를 완전히 근절하려면 임차인 보호장치(전세보증금 반환보증 의무화, 전세사기 전담기구)와 임대인·브로커 처벌 강화 등 입법 보완이 시급하다.

민주당은 압도적 의석으로 법안을 쉽게 통과시킬 수 있으나, 부동산은 장기적 파급효과가 큰 만큼, 야당·전문가 의견을 수렴해 중립적이고 균형 잡힌 해법을 찾아야 할 것이다. 부동산 정책 실패 사례를 교훈 삼아, 보다 합리적인 규제·정비책을 내놓는다면 시장의 신뢰를 회복하고 서민 주거안정과 경제 활성화를 함께 이룰 수 있을 것이라는 전망이다.