종부세 폭탄 무서워… 재건축 '1+1 분양', 황금알 아닌 애물단지 전락?

 

 

'집 두 채'의 꿈? 현실은 '세금 폭탄' 악몽!

 

재건축·재개발 사업장에서 큰 평수 아파트 소유주(조합원)에게 주어졌던 달콤한 선택지, '1+1 분양'. 기존의 큰 집 대신 중간 크기 집 한 채와 작은 집 한 채, 총 두 채를 분양받을 수 있어 한때 '황금알을 낳는 거위'처럼 여겨지기도 했습니다. 소형 주택 공급을 늘리고 대형 평수 조합원의 사업 참여를 독려하려는 좋은 취지로 도입되었죠. (2013년 도입)

하지만! 불과 몇 년 만에 이 '1+1 분양'은 조합원들이 기피하는 **'애물단지'**로 전락하고 말았습니다. 가장 큰 이유는 바로 '다주택자' 굴레에서 벗어날 수 없어 감당하기 힘든 세금 부담 때문입니다. 설상가상으로 최근 대법원 판결까지 나오면서 '1+1 분양'의 매력은 사실상 사라졌다는 평가까지 나오고 있습니다. 도대체 무슨 일이 있었던 걸까요?

 

'1+1 분양'의 비극: 왜 외면받나?

 

1. 세금 폭탄 현실화 & 대법원의 '확인 사살'

 

• 다주택자 패널티 직격탄: 문재인 정부 시절 강화된 다주택자 규제가 결정타였습니다. 1+1 분양으로 2주택자가 되는 순간, **종합부동산세(종부세)**는 다주택자 중과세율과 낮은 공제 기준이 적용되어 급증합니다. 나중에 집을 팔 때 내는 양도소득세 부담 역시 커집니다.
• 1주택자 혜택 박탈: 고령자(최대 40%)나 장기 보유자(최대 50%)가 받는 세액 공제 혜택도 물거품이 됩니다. 1주택자라면 최대 80~90%까지 세금을 감면받을 수 있는 길이 막히는 것입니다.
• 세금 불균형 심화: 기사에 따르면, 서초구의 한 재건축 단지에서는 최고층 펜트하우스(1채) 조합원의 연간 종부세가 1100만 원인데 비해, 전용 84㎡ + 59㎡ (1+1) 조합원의 종부세는 4600만 원에 달하는 기현상까지 발생했습니다. 같은 단지, 비슷한 분담금을 내고도 세금 부담은 하늘과 땅 차이가 된 것입니다.
• 대법원 판결 쐐기: 1+1 분양자들이 "투기 목적이 아닌 정책에 따른 2주택자에게 과도한 차별"이라며 소송을 제기했지만, **대법원은 최근 "1+1 분양자를 1주택자로 취급하면 조세 평등 원칙에 어긋나며, 소형 주택을 합산 배제할 법적 근거가 없다"**고 판결했습니다. 심지어 **"투기 목적이 전혀 없다고 보기 어렵다"**고 지적하며, 1+1 분양자들의 세금 부담 경감 기대에 찬물을 끼얹었습니다.

 

2. 족쇄가 된 '3년 전매 금지' 규정

 

세금 부담이 이렇게 큰데, 추가로 받은 소형 주택(+1)은 소유권 이전 등기를 마치고 3년간 팔 수도 없습니다. (도시 및 주거환경정비법) 결국 울며 겨자 먹기로 3년간 다주택자 신분을 유지하며 무거운 세금을 감당해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

현장의 외침: "1+1 포기할래요!" 줄 잇는 신청 철회

상황이 이렇게 되자, 강남권 주요 재건축 단지를 중심으로 1+1 분양을 포기하는 사례가 속출하고 있습니다.

 

• 반포주공1단지 1·2·4주구: 관리처분계획 변경 과정에서 1+1 분양 희망 조합원의 절반이 중대형 1채로 신청을 변경했고, 이로 인해 전체 공급 가구 수가 5335가구에서 5002가구로 줄었습니다.
• 신반포21차: 1+1 분양을 포기하면서 단지 규모를 275가구에서 251가구로 축소 변경했습니다.
• 신반포15차: 1+1 분양 신청 조합원 57명이 중간에 철회 의사를 밝혀 사업 계획을 수정했습니다.

이들 모두 **'종부세 폭탄'**에 대한 우려 때문에 1+1 분양을 포기한 것으로 알려졌습니다.

 

전문가 우려 & 대안 모색: 이대로 괜찮은가?

전문가들은 1+1 분양 제도가 유명무실해지는 상황에 대해 우려를 표합니다.

 

• 소형 주택 공급 감소: 1+1 분양 포기는 곧바로 시장 수요가 많은 소형 주택 공급 감소로 이어집니다.
• '똘똘한 한 채' 현상 심화: 세금 부담을 피해 점점 더 크고 비싼 '똘똘한 한 채'만을 선호하게 만들어 부동산 양극화를 더욱 부추길 수 있습니다.

 

이에 대한 대안으로, 세금 제도 개선이 어렵다면 우선 '3년 전매 금지' 규정이라도 폐지하여 1+1 분양을 선택한 조합원들의 숨통을 틔워주고, 소형 주택 공급 명맥을 유지해야 한다는 주장이 업계에서 나오고 있습니다. (도시정비법 개정 필요)

 

결론: 정책 딜레마… '1+1 분양'의 미래는?

소형 주택 공급 확대라는 좋은 취지로 시작된 '1+1 분양' 제도가 다주택자 규제라는 현실의 벽과 법원의 판단 앞에서 좌초될 위기에 처했습니다. 이는 개별 정책들이 서로 충돌하며 예상치 못한 부작용을 낳을 수 있음을 보여주는 사례입니다.

과연 정부와 국회는 이러한 정책 딜레마를 인지하고, 소형 주택 공급 유지와 조세 형평성 사이에서 합리적인 해법을 찾아낼 수 있을까요? 아니면 1+1 분양은 이대로 역사 속으로 사라지게 될까요? '1+1 분양' 제도의 미래는 향후 부동산 정책 방향과 소형 주택 공급에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.