부모-자녀 유상거래, 3억대 집 세금 100% 계산법 공개!

 

 

부모와 자녀 간에 부동산을 유상(有償)으로 사고파는 거래는 재산을 이전하는 합법적인 방법 중 하나입니다.

사전 지식 없이 진행할 경우, 증여세와 취득세, 양도소득세 등에서 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

특히 1가구 1주택인 부모가 보유한 3억 원대 주택을 자녀에게 넘길 때, 비거주·다주택과 달리 혜택이 많을 수 있으니, 사례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

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1. 사례로 살펴보기

 

가정 상황

• 부모: 1가구 1주택 (5년 이상 보유, 2년 이상 실거주 가정)
• 자녀: 무주택자 (첫 주택 구입)
• 주택 시세: 3억 원대 (예: 시세 3.0억~3.2억 정도)
• 부모의 취득가액: 2억 원 (당시 매수 금액)

위 조건에서 부모가 자녀에게 3억 원에 집을 판다고 할 때, 발생할 수 있는 세금을 간단히 정리해 보겠습니다.

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2. 부모의 세금: 양도소득세 계산

 

2.1 1가구 1주택 비과세 조건

• 장기 보유: 2년 이상(또는 지역·시기별로 달라질 수 있으나, 일반적 기준)
• 실거주 요건: 투기과열지구 등 일부 규제지역은 ‘2년 이상 거주’ 조건을 요구
• 매매가액 12억 이하(최근 법 개정 후 기준, 기존엔 9억이었으나 상향 조정됨)

참고: 글 작성 시점 기준, 1가구 1주택자가 시가 12억 원 이하 주택을 팔 경우(보유·거주 요건 충족 시) 양도소득세 전액 면제가 가능합니다. (단, 법 개정·시행 시점에 따라 변동될 수 있으니, 최신 정보를 확인하세요.)

출처 입력

부모의 양도소득세 시뮬레이션

1. 양도가액: 3억 원
2. 취득가액: 2억 원
3. 양도차익: 3억 - 2억 = 1억 원
4. 1가구 1주택 비과세 적용:

• 12억 이하 주택이며, 2년 이상 보유·거주 조건 충족
• 따라서 양도소득세 0원(면제)

즉, 1주택 상태에서 충분한 기간 보유·거주 후, 3억 원에 자녀에게 집을 팔면 부모 입장에서는 양도세가 발생하지 않는 것이 핵심 포인트입니다.

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3. 자녀의 세금: 취득세와 증여세

 

3.1 취득세

• 무주택자가 매매로 3억 원대 주택을 구매하는 경우, 일반적으로 취득세율 1~3% 범위가 적용됩니다.
• 실제 적용 세율은 주택 금액 구간(6억 이하, 6억 초과~9억 이하, 9억 초과 등)과 지자체 규정에 따라 결정됨.
• 3억 원 이하 주택이라면 세율은 보통 1.0~1.1% 안팎이 될 가능성이 큽니다. (농어촌특별세, 지방교육세 등 부가세목 포함 시 조금 늘어날 수 있음)

예시 계산

• 과세표준: 매매가(3억 원)
• 취득세율 가정: 1% (단순 계산)
• 취득세 = 3억 × 0.01 = 300만 원
• 부가세목(농어촌특별세, 지방교육세 등) 예시:
• 농어촌특별세: 취득세액의 10% = 30만 원
• 지방교육세: 취득세액의 20% = 60만 원
• 총 취득세 등 ≈ 300만 원 + 30만 원 + 60만 원 = 390만 원 정도

(※ 지자체별 세율 차이, 면적·건축연도 등 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전 위택스나 세무서에서 반드시 정확한 금액을 확인하세요.)

3.2 증여세 문제는 없을까?

증여세는 시세보다 현저히 낮은 금액으로 매매했을 때, 그 차액을 증여로 보고 과세하는 세금입니다.

1. 시세: 3.2억 원 수준
2. 실제 거래가: 3억 원 (차액 2천만 원)
3. 시세 대비 5% 또는 3억 원 중 적은 금액 기준으로 차액이 너무 크면 증여로 볼 수 있음.

일반 기준: 시가(감정가 혹은 인근 시세) 대비 30% 이상 차이나 3억 원 초과 차이가 나면, 그 차액을 증여로 간주. 다만 5% 정도 오차 범위 내라면 일반적으로 문제가 되지 않을 가능성이 높습니다.

출처 입력

실제 예시

• 만약 인근 유사 매물 시세가 3.2억 원이라면, 3억 원에 거래 시 차액은 2천만 원입니다.
• 이는 (3.2억 - 3.0억) / 3.2억 = 약 6.25% 정도 차이.
• 5%~10% 정도 오차범위이므로, 세무서에서 시세를 어떻게 평가하느냐에 따라 일부 증여세 과세가 발생할 수도 있습니다.
• 이를 확실히 피하려면, 가급적 시세와 유사한 금액으로 거래하거나, 공인중개사 거래사례 증빙 등을 통해 적정 매매가임을 증명하는 것이 좋습니다.

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4. 절세 전략 및 유의사항

1. 1가구 1주택 비과세 요건 철저 준수

• 부모가 최소 2년 이상 거주해 양도소득세 면제를 확실히 받도록 하세요.

1. 매매 계약 시 실제 시세 반영

• 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 매매할 경우, 증여세 문제 발생 가능성이 큽니다.

1. 취득세율 사전 확인

• 자녀가 무주택자인지, 조정대상지역 여부 등 조건에 따라 세율이 달라질 수 있으므로, 지방세법과 위택스 사이트에서 미리 확인하세요.

1. 실제 자금 흐름 투명화

• 부모가 자녀에게 매매대금을 일부 증여하고, 나머지는 대출받아 구매하는 방식이면 또 다른 증여세가 발생할 수 있음. 철저한 자금출처 계획이 중요합니다.

1. 전문가 상담

• 최근 세법 개정이 잦고, 지자체별로 세율·공제율이 다를 수 있습니다. 세무사나 법무사에게 정확한 상담을 받는 것을 권장합니다.

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5. 최종 결론

 

부모-자녀 간 3억 원대 주택 유상거래를 진행할 때, 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세 0원으로 매도할 수 있습니다. 자녀는 취득세를 부담하지만, 시세와 큰 차이가 없는 정상 매매가로 거래하면 증여세 위험도 피할 수 있습니다.

단, 2년 이상 거주 요건이나 실질 시세 대비 매매가 확인 등 꼼꼼히 챙겨야 할 부분이 많으므로, 전문가의 도움을 받아 사전에 세금 계산을 정확히 진행해 보세요.