토허제 틈새 찾아…연립주택·빌라 거래 늘었다

                                                             출처 : 네이버 지도 e데일리

 

1. 토허제 재지정, 강남·용산 아파트 시장에 큰 파장

(1) 토허제 확대 재시행: 배경과 목적

정부는 핵심 지역 부동산 가격 안정을 위해, 거래 시 지자체장 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역을 다시 확대 지정했습니다. 이번에는 **서울 강남3구(강남·서초·송파)**와 용산구가 대상입니다. 투기 과열이 예상되는 지역을 특정 기간 동안 규제해, 과도한 매수 열풍을 차단하고자 하는 취지입니다.

이 규제는 토지 면적 기준을 넘어서는 주택(아파트, 분양권 등)을 사고자 할 때 반드시 실거주 목적을 입증해야 하며, 허가 없이 매입 시 계약이 무효가 됩니다. 과거에도 강남권을 중심으로 여러 차례 시행돼 왔지만, 이번에 다시 재지정됨으로써 투자 수요의 움직임이 크게 변화하고 있습니다.

(2) 시행 전 막차 수요: 매수 심리 자극

토허제가 발표된 직후부터, “시행 직전에 매수 계약을 서두르려는” 막차 수요가 갑자기 등장했습니다. 규제 직전에 계약서를 쓰면, 허가를 받지 않아도 거래가 가능하기 때문입니다. 이로 인해 2023년 3월 19일부터 23일까지(토허제 시행 직전 5일간) 강남3구·용산구에서 116건에 달하는 아파트 매매 거래가 이뤄졌고, 그중 11건이 **‘나홀로 아파트’**였다는 통계가 주목받고 있습니다.

이전까지는 수년간 거래가 없던 소규모 단지(200가구 미만)에서 갑자기 거래가 발생하거나, 10년 만의 최고가를 찍은 사례까지 나타났습니다. 대단지 아파트보다 진입 장벽이 낮아, 토허제 직전에 빠르게 거래를 마무리하려는 수요가 집중된 것입니다.

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2. ‘나홀로 아파트’에 쏠린 관심: 왜?

(1) 비주류 주택이 갑자기 부상한 배경

전통적으로 강남·용산 등 인기 지역에서는 대단지 아파트가 주목받기 마련이지만, 이번 토허제는 시행 직전 대형 단지가 먼저 ‘호가 상승’을 시도하면서 빠른 매수 자금 유입이 어려웠습니다. 반면, **‘나홀로 아파트’**라 불리는 200가구 미만의 소규모 단지는 상대적으로 호가 부담이 덜하고 시장 정보도 적어, 규제 직전 막차 수요가 몰리면서 거래가 성사된 것으로 보입니다.

예컨대 서울 강남구 삼성동의 영무예다음(총 45가구)은 무려 5년간 매매 거래가 전무했다가, 토허제 시행 바로 전날인 3월 22일 15억 2000만 원에 거래되며 최고가를 경신했습니다. 또 대치동우정에쉐르2(전용 59㎡)도 10년 가까이 거래가 없다가 토허제 발표 직후 7억 7500만 원에 매매돼, 직전 거래(2012년, 3억 9500만 원) 대비 큰 폭으로 올랐습니다.

(2) 규제가 오히려 매수 심리 자극

투기 수요를 억제하려는 토허제가, 단기적으로는 “규제 시행 전 빨리 사야 한다”는 심리를 자극해 거래량이 뛰는 역효과를 일으킨 셈입니다.

• 나홀로 아파트: 그간 거래가 드물었지만, 막상 규제가 임박하자 관심이 집중되면서 주목도가 올라갔고, 규제 회피를 원하는 수요가 몰렸다는 분석입니다.
• 가격 상승 요인: 몇 년 동안 시세가 제대로 형성되지 않았던 소규모 단지여서, 토허제 발표 전에 매도 호가가 단기간에 급등하며 최고가 거래가 나오는 경우가 다수 포착되었습니다.

송승현 도시와경제 대표는 “비주류 단지에서 거래가 급증한 것은 규제가 해당 지역에 대한 관심을 높였고, 관망하던 수요를 자극해 기대심리를 키운 결과”라고 지적합니다.

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3. 풍선효과의 방향이 달라졌다: 빌라·연립 거래 활발

(1) 초기 예상: 강남권이 묶이면 강동·마포로?

토허제 재지정 발표 직후 전문가들은 “강남3구·용산구가 규제되면, 인접 지역인 강동구나 마포구, 혹은 송파 외곽으로 투기가 이동할 것”이라는 풍선효과를 예상했습니다. 그러나 실제로는 강동·마포로의 대규모 매수세는 아직 확인되지 않고, 오히려 강남·용산 내 ‘비아파트’(연립주택·다세대주택, 빌라 등) 쪽으로 투기가 옮겨간 양상이 목격되고 있습니다.

(2) 연립·빌라: 토허제 대상에서 제외

토허제는 토지 면적이 일정 기준을 초과하는 아파트나 단독주택, 토지를 매수할 때 허가를 받아야 하는 제도입니다. 그런데 건축물대장상 연립주택, 다세대주택 등으로 분류되면 토허제 대상에서 제외될 수 있습니다. 이 때문에 형식상 ‘연립·빌라’로 등록된 소규모 공동주택들은 규제가 피해 가며, “아파트처럼 보이는 건물”이라 해도 허가 없이 살 수 있어 투자를 노리는 수요가 늘어났습니다.

일원동 청솔빌리지 사례가 대표적입니다. 외관상 아파트 같은데 ‘연립주택’으로 분류되어 토허제 적용을 안 받으니, 토허제 발표 후 한 달 만에 1억 원 이상 오른 가격에 거래가 이뤄졌다는 보도가 있습니다.

(3) 통계로 본 비아파트 거래 증가

우리은행 WM영업전략부 자료에 따르면, 토허제가 시행된 3월 24일부터 4월 1일까지 9일간 강남·서초·송파·용산 4개 구에서 아파트 거래는 단 2건(강남구)뿐이었지만, 연립·다세대 거래가 13건(송파 7건, 용산 3건, 강남 2건, 서초 1건)이나 됐습니다. 단독·다가구 거래는 없었고, 연립이 1건, 다세대 12건 성사된 것이죠. 이는 아파트 거래가 사실상 멈춰 있는 사이, 비아파트 주거상품으로 풍선효과가 옮겨 간 증거로 해석됩니다.

특히 개발 호재가 있는 용산 한남뉴타운 일대에서는 ‘한남유림빌라’(전용 174.72㎡)가 50억 원에 직거래된 사례가 나왔습니다. 같은 시기에 강남구 은마아파트(전용 76.79㎡)가 30억 원 초반에 거래된 것과 비교하면, 비아파트라고 해서 저렴하지도 않은 데다 오히려 고가로 거래되는 이례적인 현상이 벌어지고 있습니다.

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4. 규제 사각지대·틈새 파고드는 투자 수요

(1) 아파트 가격이 단기간 올랐으니… 대안 상품 각광

이번 토허제 확대는 원래 투기 자본이 과열 양상을 보이던 핵심 지역(강남·용산)을 묶어, 시장 안정을 도모하려는 의도였습니다. 하지만 단기 급등한 서울 아파트 거래량이 4개 구 토허제로 제동이 걸리자, 규제를 받지 않는 연립·빌라·오피스텔 등이 틈새로 떠오르고 있습니다. 이에 풍선효과로 일부 비아파트 상품이 고가 거래를 이어가거나, 갑작스럽게 수요가 늘면서 거래가 활발해졌습니다.

(2) 정비사업·재개발 기대감

연립·다세대 주택 중 장기적으로 재개발이 가능해 보이는 구역, 정비사업 호재가 있는 한남뉴타운처럼 지역 가치가 높은 곳일수록 수요자 관심이 높아집니다. “규제 예외이면서도 미래 가치가 큰 곳”을 찾는 투자 수요가 몰리면서, 집값이 급등할 가능성도 큽니다. 이번에 50억 원에 거래된 ‘한남유림빌라’가 이러한 경우의 대표적 예시입니다.

(3) 허술한 분류 체계: 연립 vs. 아파트

건축물대장상 분류가 **‘연립주택’(층수 4층 이하, 한 동에 19세대 이상)**으로 되어 있지만, 실제로 외관상 아파트와 유사한 단지도 많습니다. 법적으로 **‘공동주택’**의 일종이면서, 토지 면적이나 용적률 규정에 따라 연립주택이라고 부르는 사례가 있지요. 이런 제도적 허점 때문에 토허제를 회피하려는 수요가 집중되는 것은 제도 자체가 가진 구조적 맹점으로 볼 수 있습니다.

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5. 앞으로의 전망: 규제와 풍선효과의 사이

(1) 국토부 “지속 모니터링, 부작용 점검”

정부는 토허제 대상을 어디까지 어떻게 설정할지 고민이 깊습니다. 규제 지역과 대상 상품을 넓히면 ‘시장 경색’을 야기하고, 반대로 협소하면 ‘풍선효과’가 반복됩니다. 국토부 관계자는 “경계 지역이나 규제 사각지대에서 발생하는 여러 영향·부작용을 모니터링 중”이라 밝혔으나, 실제로 비아파트 주거상품까지 규제를 확대할지는 미지수입니다.

(2) 아파트 vs. 비아파트 양극화?

토허제로 아파트 매매가 주춤하는 동안, 일시적으로 비아파트 주택 거래가 활기를 띨 수 있지만, 장기적으로 비아파트(연립·빌라)는 환금성이 낮다는 단점이 있습니다. 게다가 과거 깡통전세, 전세사기 등 빌라 관련 부정적 이슈가 잇따른 터라, 투기 목적 외 실수요가 얼마나 지속될지 의문이라는 시각도 있습니다.

그럼에도 재개발 유망지나 고가 빌라, 저층 주거지 정비구역 등 특정 입지의 비아파트 상품은 계속 높은 관심을 받을 전망입니다. 다만 대거 빌라로의 풍선효과가 이어질지는 좀 더 지켜볼 일입니다.

(3) 제도 개선 vs. 규제 피로감

규제 목적상 토허제가 단기적으로 투기 수요를 막는 역할을 하지만, 오히려 토허제 시행 직전·직후에 과열이나 풍선효과가 발생한다는 점은 제도 개선 필요성을 시사합니다. 시장 전문가들은, “강력 규제가 영구적 해결책이 되기보다는, 자금 조달 투명성 강화나 개발이익 환수 등을 통해 시장 질서를 잡는 방식이 더 효과적일 수 있다”고 지적합니다.

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6. 맺음말: 토허제 틈새로, 비주류가 주류 되는 역설

이번 토허제 확대 재시행은 원래 강남·용산 아파트 시장의 투기를 막고자 하는 목적이었지만, 정작 규제 시행 직전에는 ‘나홀로 아파트’ 같은 비주류 단지들에서 거래가 급증해 최고가를 경신하는 역설적 현상이 일어났습니다. 토허제 시행 후에는 아파트 거래가 감소하는 대신, 연립·다세대 등 비아파트 상품이 폭발적인 관심을 받으며 풍선효과가 나타나고 있습니다.

부동산 규제가 부분적으로 이루어지는 상황에서는, 규제 밖 상품이 단기 투자의 ‘틈새’로 각광받기 마련입니다. 실제로 강남·용산 내에서도 연립주택은 토허제 적용 대상에서 벗어날 수 있어, 가파른 가격 상승이나 거래 증가가 포착되고 있습니다. 이는 규제가 특정 주택 종류에만 초점을 맞추면, 다른 주택 유형이 반사이익을 얻을 수 있음을 보여주는 사례입니다.

앞으로도 토허제는 한동안 유지될 가능성이 크지만, 정확한 대상 선정과 경계 설정에 대한 문제제기가 이어질 전망입니다. 재개발·재건축 호재가 있는 저층 주거지는 중장기 가치 상승을 기대하는 투자자들이 몰릴 수 있고, 규제 피로감이 확산되면 시장 혼선이 깊어질 수 있습니다. 정부와 지자체가 풍선효과를 예의주시하고 대응 방안을 마련해야 한다는 지적도 계속될 것입니다.

결국, 이번 사례는 규제가 꼭 교과서적인 시장 안정 효과를 내지 않을 수 있다는 점을 다시 한 번 확인해 준 사건이라 할 수 있습니다. 단기적으로는 토허제 직전과 시행 후에 매수 심리를 자극해, “나홀로 아파트”, “빌라” 등 소외됐던 주택 유형까지 주목받는 역설이 벌어진 것입니다. 이에 따른 부작용과 정책 대응이 어떻게 전개될지, 당분간 부동산 시장 관심이 집중될 전망입니다.