"서울 알짜 부동산 사두자"…외국인 매수, 2개월 연속 증가세

 

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1. 외국인 ‘서울 부동산’ 매수, 다시 증가하는 이유는?

(1) 최근 통계: 6개월 만에 최고치

기사에 따르면, 2023년 3월 서울 부동산(집합건물·토지·건물 포함)을 매수한 외국인은 총 155명으로, 전월(148명) 대비 약 4.7% 증가했습니다. 이는 전체 서울 부동산 매수인 중 1.2% 수준이지만, 지난 6개월 중 가장 높은 수치라고 합니다. 지난해 12월(137명)과 올해 1월(131명)까지 줄어들던 외국인 매수가, 2월(148명)부터 뚜렷한 반등세로 전환한 셈입니다.

이 같은 증가 현상은, 서울 주택 시장이 2023년 들어 거래량 회복 조짐을 보이는 것과 괘를 같이합니다. 실제로 2월 기준 서울 아파트 매매량이 6,000건을 넘으며 지난해 하반기 이후 가장 활발한 모습을 보이고 있고, 3월 거래량도 비슷한 수준으로 추정됩니다. 결국 외국인의 매수 흐름도 “국내 거주자들과 거의 비슷한 타이밍으로 움직인다”는 전문가 분석이 나오고 있습니다.

(2) 알짜 부동산, 왜 다시 관심 받나

외국인 투자자들이 서울 부동산에 주목하는 배경에는 여러 요인이 있습니다.

1. 안정적인 자산 가치: 서울은 대한민국의 정치·경제·문화 중심지로, 중장기적으로 부동산 가치가 안정적 혹은 상승 추세를 유지해 왔습니다.
2. 최근 시장 반등 조짐: 대출 규제 완화와 금리 고점 인식 등으로, 서울 집값이 ‘바닥을 찍었다’는 인식이 일부 확산되면서 투자를 고려하는 사례가 늘어났습니다.
3. 환율 차익 기대: 2022년부터 원화 가치가 상대적으로 낮아진 상태였으나, 향후 환율이 안정될 가능성이 높아지면, 외국인 입장에선 지금 시점에 서울 부동산을 사놓고 환율 변동으로 인한 차익을 노릴 수도 있습니다.
4. 해외 교포의 실거주·투자 목적: 통계상 ‘외국인’으로 분류되지만, 실제로는 재외동포나 장기간 거주 예정인 경우가 많다는 점도 외국인 매수 통계에 영향을 끼칩니다.

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2. 국적별·지역별 특징: 중국, 미국 등

(1) 중국인 매수세 두드러져

3월 데이터를 보면, 외국인 매수인 중 국적이 중국인 사례가 76명(약 절반 수준)으로 가장 많았습니다. 이는 전월 대비 24명이 늘어난 수치로, 증가 폭이 상당히 커 이목을 끕니다. 특히 이들이 집중 매수한 지역은 **구로구(15명)**이며, 이어 금천구(14명), 영등포구(7명), 관악구(5명) 순입니다.

• 구로구·금천구: 서울 서남권 지역으로, 소위 ‘구로공단’(현재 G밸리) 인근 산업단지와 오피스 상권이 있으며, 중국 동포 거주 비중이 높은 지역도 포함되어 있습니다.
• 영등포구: 여의도 금융가와 가까워, 직주근접 선호도가 있는 중층 아파트·빌라들이 많고, 차이나타운은 아니더라도 중국계 커뮤니티가 형성된 구역이 있습니다.

중국인 투자자들 입장에선 비교적 매매가가 덜 오른 지역이면서도, 임차 수요가 꾸준한 곳을 노리는 전략이 가능하다는 평가가 있습니다. 또한 이 일대는 향후 재개발·재건축 이슈가 남아 있는 단지가 있어, 중장기 투자처로 거론되기도 합니다.

(2) 미국인, 서초·강남권 선호

미국 국적자는 총 40명으로, 서울 부동산 매수 외국인 중 두 번째로 많았습니다. 이들은 특히 서초구(9명), 성동구(4명), 은평구(4명), 강남구(3명) 등에 관심이 큰 것으로 드러납니다.

• 서초구: 강남권 핵심 지역 중 하나로, 고급 아파트와 학군, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 ‘안정적인 중산층~상류층 거주지’ 이미지를 갖고 있습니다.
• 성동구: 한강변 지역(성수동 등)을 중심으로 도시재생, 카페·예술 문화 공간 등이 들어서면서 트렌디한 지역으로 부상해, 해외 투자자에게도 매력적으로 비칩니다.
• 강남구: 전통적인 서울 최고가 지역, 주거 가치와 투자성이 높아, 자산가들의 선호가 견고함.

이밖에 캐나다인(17명), 호주(6명), 대만(5명), 일본(2명) 등도 소수지만 꾸준한 매수 움직임을 보였습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)를 매수한 외국인은 23명으로, 절반 이상이 미국(13명)과 중국(6명), 캐나다(4명) 순으로 구성됐습니다.

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3. 외국인 매수, 국내인과 동행? 선행?

(1) “외국인 매수자도 시장 흐름과 비슷”

일각에서는 “외국인들이 국내 부동산 시장보다 앞서 움직여, 선행지표 역할을 할 수 있다”는 의견이 있지만, 기사에서 언급된 전문가들은 “오히려 국내인과 유사한 타이밍으로 매수하는 경향이 강하다”고 분석합니다. 예를 들어, 서울 아파트 거래량이 늘어나는 시기에 맞춰 외국인들도 뒤따라 매수에 가담한다는 것이지요.
이는 곧 글로벌 투자자가 한국 시장을 특별히 빠르게 선점하기보다는, 국내 거주자들의 매수 심리와 금리 및 규제 변화를 보고 움직인다는 점을 시사합니다.

(2) 환율 효과도 일부 작용

환율이 높을 때(원화 가치가 낮을 때), 해외 자산을 달러로 갖고 있는 투자자는 상대적으로 매수 비용이 저렴하게 느껴집니다. 2022년 원·달러 환율이 1,400원대까지 급등했을 때를 상기해 보면, 그 시점에 국내 부동산을 사들이는 외국인은 오히려 이익을 볼 수 있었을 것입니다. 2023년 들어 환율이 다소 안정되고 있긴 하지만, 여전히 과거 대비 원화 가치가 낮은 편이므로, 외국인 입장에선 지금이 매수 타이밍이라고 판단했을 수도 있습니다.

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4. “서울 알짜 부동산 사두자” 심리, 지속될까?

(1) 부동산 시장 반등 조짐에 대한 기대

서울 부동산 시장은 2022년 하반기까지 금리 인상과 대출 규제, 경기 불확실성으로 하락세가 두드러졌으나, 2023년 들어 다소 반등 조짐을 보이고 있습니다. 매매량이 회복되고 일부 단지에서는 신고가 거래가 포착되는 등, 하방 경직성이 확인되고 있습니다.
외국인 역시 이러한 흐름을 보고, “지금이 저점 부근이라면 일단 사두자”는 전략을 취할 가능성이 큽니다. 특히 입지 좋은 아파트나 수익형 부동산, 토지·건물을 패키지로 사두고 임대 수익을 거두려는 수요가 이어질 수 있습니다.

(2) 투자 규제와 과세 문제

한국에 주소를 두지 않은 외국인이 국내 부동산을 취득할 경우, 법적·세무적 절차가 국내인과 다르기도 합니다. 예컨대 국토부에 외국인 취득 신고를 해야 하고, 국내에 소득이 발생하면 세금 신고를 해야 하는데, 이를 전문적으로 대행해주는 부동산 컨설팅·법무법인 등이 활발히 움직입니다.
또한 정부가 외국인 부동산 매입에 대한 규제를 강화해야 한다는 여론이 있기 때문에, 향후 정치·정책적 논의가 진행될 수 있습니다. 일부 지방자치단체에서는 외국인 주택 매수를 제한하거나, 거래 허가제를 검토하기도 합니다. 따라서 외국인의 매수세가 계속 늘어날지 여부는 정책 변수도 무시할 수 없습니다.

(3) 환율 추이와 글로벌 경기

앞으로 환율이 급등락하거나, 세계 경제가 불황으로 빠져들 경우, 외국인의 국내 부동산 매수가 주춤할 수도 있습니다. 반면 한국 경제가 비교적 안정적으로 보이고, 원화 가치가 더 떨어지면, 다시금 외국인 입장에서 “서울 집값이 저렴하게 보이는” 현상이 발생할 수 있지요.
즉, 외국인의 매수세는 국내 부동산 시장 자체의 매력도뿐 아니라, 국제 환율·금리·경제 전망과도 밀접하게 맞물려 있다는 점을 주목해야 합니다.

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5. 전문가 분석과 전망

(1) 국내 수요와 크게 다르지 않다

기사에서 언급된 바와 같이, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “외국인 매수자들은 국내인보다 선행하거나 후행하기보다 비슷한 타이밍으로 움직인다”라고 말합니다. 시장이 다시 반등할 것 같은 분위기일 때, 국내인과 마찬가지로 ‘지금이 기회’라고 판단해 매수에 가담한다는 것이지요.
이에 따라 외국인 매수 인원이나 비중이 크게 늘어나는 것은, “서울 부동산 시장 거래 회복세가 그만큼 뚜렷해지고 있다”는 사실과 밀접한 상관관계가 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 고준석 교수 “환율 차익도 한몫”

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 외국인의 서울 부동산 투자가 환율과 깊은 연관이 있다고 강조합니다. 해외에서 달러나 기타 외화를 보유한 교포나 외국인이, 원화가 약세일 때 국내 자산을 사둔 뒤, 향후 원화 가치가 회복되면 환차익도 함께 얻을 수 있다는 것이지요. 실제로 한국에서 1억 원짜리 부동산을 사는 데 드는 달러가 예전보다 적게 들면, 투자 메리트가 커진다고 판단할 수 있습니다.

(3) 시장 안정 혹은 투기 우려?

외국인 매수가 늘어나면, 시장 유동성이 확대되어 가격 방어나 거래 활성화에 도움이 될 수 있습니다. 하지만 동시에, “외국인이 주택 가격 상승을 주도해 서민 주거 안정에 해를 끼치지 않느냐”는 문제 제기도 가능합니다.
다만 현재 외국인 매수 비중이 전체의 1~2% 수준으로 추정되므로, 단기간에 서울 집값을 좌우할 만한 대규모 자본 유입은 아니라고 보는 시각이 지배적입니다.

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6. 맺음말: 외국인의 ‘알짜 서울 부동산’ 매수, 앞으로도 계속될까?

3월 기준으로 외국인 매수 인원이 155명, 2개월 연속 증가했다는 사실은, 서울 부동산 시장 전반이 활발해지는 추세와 맞물려 있습니다. 특히 중국, 미국 등 국적의 매수자가 눈에 띄게 늘었고, 구로·금천·영등포 등 서남권 지역부터 서초·강남을 아우르는 상위 입지까지 고르게 매입이 이루어지는 것이 확인됩니다.

외국인들 역시 환율이나 한국 부동산 시장 분위기를 면밀히 관찰하며, 국내인과 비슷한 시점에 투자 결정을 내린다는 분석이 지배적입니다. 환율 차익과 장기적 자산 가치를 안정적으로 가져갈 수 있는 서울 알짜 부동산이라는 측면이 매력적으로 작용한 것으로 풀이됩니다.

앞으로도 서울 주택 거래량이 계속 증가하거나, 환율이 추가 하락(원화 강세)할 경우, 외국인 매수세가 더 활기를 띨 가능성이 있습니다. 물론 부동산 규제 정책과 글로벌 경제 환경, 국내 정세에 따라 변동성이 클 수 있으나, 서울이 동아시아의 핵심 도시 중 하나라는 점을 감안하면, 일정 수준의 해외 자금 유입은 꾸준히 이어질 것으로 관측됩니다.

결론적으로, 외국인 매수의 증가세는 서울 부동산 시장이 다시금 회복 국면으로 접어들고 있음을 시사하는 신호일 수 있습니다. 다만 현재로서는 전체 거래 비중이 아직 낮기 때문에, 이를 근거로 서울 집값이 급등할 것이라고 단정하긴 이릅니다. 그럼에도 “서울 알짜 부동산을 사두려는” 심리가 국내외 투자자에게 공통적으로 작용하고 있다는 점은, 향후 시장 동향을 예의주시하게 만드는 대목입니다.