"돈 더 주고라도 전세연장"… 서울 보증금 10곳중 9곳 올랐다

 

 

 

 

 

 

 

 

최근 서울 전세 시장에서 전세 보증금이 다시 오름세를 보이면서, “돈을 더 주고라도 지금 집에 그냥 살겠다”는 세입자가 늘어나고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 전세 계약 재계약 건수 10건 중 9건은 보증금 인상으로 이어졌다는 조사 결과가 나왔다. 금리 인상 흐름에도 불구하고, 공급 부족과 집주인 우위 시장이 겹치면서 전세 세입자들이 어쩔 수 없이 높은 보증금을 감수하는 분위기다.

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1. “집 구하기 더 어려워졌다”… 전세 시장 긴장

(1) 재계약 시점마다 “보증금 인상” 요구

서울 송파구에 거주하는 직장인 A씨는 올해 전세 만기를 앞두고 집주인과 재계약 협상을 벌였다. 그런데 집주인이 **“인근 시세가 더 올랐다”**며 보증금을 5천만 원 올려달라고 통보했다. A씨는 다른 집을 알아보려 했으나, 주변에 마땅한 매물이 드물고, 중개인도 “그 가격이면 나쁘지 않다”고 말해 울며 겨자 먹기로 계약서를 다시 썼다. A씨는 “이사 비용이나 이사 스트레스가 부담스러워 어쩔 수 없었다”고 토로했다.

이처럼 기존 세입자들이 더 높은 보증금을 주고서라도 전세를 연장하는 사례가 늘어나면서, 전세 매물이 많지 않은 시장에서 집주인 우위 현상이 심화되고 있다.

(2) 반전세·월세 전환도 어려워

금리가 높아지면서 일부 집주인들이 월세 전환을 적극 권유하기도 하지만, 세입자 입장에선 월세 부담도 만만치 않다. 반전세 형태로 전환하더라도 월 임대료가 크게 올라 “차라리 보증금을 더 내고 전세를 유지하는 편이 낫다”는 결론을 내리는 사례도 많다.

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2. 왜 보증금이 계속 오르나?

(1) 전세 공급 부족

전세를 내놓던 다주택자들이 금리 인상·대출 규제 탓에 매도를 선택하거나, 월세로 돌리는 추세가 이어지고 있다. 그 결과 순수 전세 물량이 줄어 세입자끼리 경쟁하는 상황이 된다. 집주인 입장에선 손쉽게 보증금 인상을 요구할 수 있는 구조다.

• “매물이 줄고 수요는 그대로”
• 전세 구하려는 사람 입장에선 선택지가 적어, 조금이라도 덜 오르는 매물이면 계약해야 한다는 압박을 느낀다.

(2) 전세자금대출 규제 완화 기대?

한편, 정부가 전세자금대출 규제 완화를 재논의한다는 소문에, 세입자들이 “지금이라도 전세 대출을 더 받아 해결하자”는 심리가 반영된 측면도 있다. 결국 보증금을 올려줘도, 대출로 충당하겠다는 수요가 남아 있으니, 집주인이 보증금 인상을 밀어붙여도 성사되는 것이다.

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3. “10곳 중 9곳 보증금 인상”… 숫자로 보는 현실

한국부동산원이 발표한 자료에 따르면, 최근 3개월간 서울 전세 재계약 사례 중 **약 90%**가 보증금이 인상된 것으로 조사됐다. 물론 인상 폭은 지역별·단지별로 편차가 있지만, 평균 2천만 원~3천만 원 선이 일반적이다. 강남·서초·송파 등 강남권이나 마포·용산처럼 입지 우수 지역은 5천만 원 이상 상승도 빈번하다는 후문이다.

• 자치구별로 보면, **강남 4구(강남·서초·송파·강동)**와 마포·용산·성동 등이 인상 폭이 상대적으로 크다.
• 반면, 다소 외곽 지역은 인상률이 낮거나, 일부 매물이 장기간 공실로 남는 등 양극화 현상도 감지된다.

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4. “집값 떨어지는데, 전셋값 왜 오르나?” 의견 분분

(1) “집값 하락은 매매 시장 문제, 전세는 별개”

매매 시장에서 거래 절벽과 하락 소식이 이어지고 있지만, 전세 시장은 **“공급 수급 문제”**가 우선이란 시각이 있다. 집값 하락은 투자자들이 거래를 꺼리는 현상이고, 전세는 실수요(실거주) 중심이라 별도의 수급 논리가 적용된다는 것이다.

• 한 중개인은 “집값은 떨어져도, 전세 물량이 부족하면 전셋값이 떨어지기 어렵다”고 설명했다.

(2) “곧 역전세난 올 수도”… 반대 견해

일부는 “올해 말~내년 초 입주물량이 늘어날 경우, 전세 매물이 쏟아지면서 역전세난이 발생할 가능성”을 제기한다. 즉, 지금은 단기적으로 매물이 적어 전세금이 오르고 있지만, 입주물량이 많아지면 전세금이 급락할 수 있다는 분석도 있다.
결과적으로, 전세 시장 전망은 상반된 견해가 공존한다.

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5. 세입자·집주인 모두 고민 깊어져

(1) 세입자: “더 오를까 두렵지만, 갈 데가 없으니 연장”

세입자들은 “금리가 높지만, 집주인의 보증금 인상 요구를 받아들이는 게 이사를 하는 것보다 싸게 먹힌다”고 판단한다. 이사 비용 + 중개수수료 + 시간 소요 등을 감안하면, 5천만 원 정도 인상 요구가 오히려 더 나을 수 있다는 것. 게다가 새로 전셋집을 구하면 보증금 인상이 더 클 수도 있어, ‘울며 겨자 먹기’로 재계약하는 형국이다.

(2) 집주인: “월세 전환하고 싶어도 세입자가 버티면 곤란”

집주인 입장에서도 금리가 부담되니 월세나 반전세로 전환해 현금흐름을 확보하고 싶지만, 세입자가 강하게 원치 않으면 갈등이 생긴다. 법적으로 계약갱신청구권이 보장되어 있어 무리한 재계약 거부는 어렵다. 그나마 전세보증금 인상으로 일부 이자부담이라도 덜게 되는 셈이다.

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6. 결론: “돈 더 주고라도 전세연장” 시대, 시장엔 어떤 영향?

이처럼 전세 시장에서 “돈을 더 주고라도 지금 살던 곳에 머무르겠다”는 사람들이 늘어나면서, 보증금이 서울 대부분 지역에서 상승 추세를 보이고 있다. 집값은 하락 기조지만, 전세 수요 공급 불균형과 임대차 제도 특징(갱신권 보장)으로 인해 전셋값은 독자적 움직임을 보이는 것이다.

금리가 높아지는 상황에서 전셋값까지 오르면, 세입자들의 부담은 더욱 커진다. 대출을 늘려 보증금을 맞추거나, 반전세·월세로 바꾸면서 월부담을 늘려야 한다. 따라서 전문가들은 “세입자들은 금리·전세자금대출한도·보증보험가입여부 등을 종합적으로 따져야 하며, 집주인은 임차인과 갈등 없이 상생할 수 있는 임대료 협상을 모색해야 한다”고 조언한다.

당분간 보유세·양도세 등 정책 변수와 글로벌 금리 추이에 따라, 전세 시장이 “더 인상” vs. “조정” 갈림길에 서 있다는 의견이 많다. 그러나 단기적으로는 전세 물량 부족이 해소되지 않는 한, “10곳 중 9곳에서 보증금을 올리는 현상”이 당분간 계속될 공산이 크다고 시장 관계자들은 보고 있다.