“우리도 강남입니다”...‘상대적’ 소외받았던 이곳에서 재건축 봄바람

 

 

“도곡1동 재건축”으로 신흥 프리미엄 기대… 구축 아파트 밀집 지역 반전될까

(서울=가상뉴스) 강남권 내에서도 다소 외진 곳으로 평가받던 도곡1동이 최근 재건축에 활발히 나서면서, 부동산 시장에서 다시 주목받고 있다. 오래된 소규모 단지들이 재건축에 속속 돌입했고, 이미 도곡 우성은 조합설립인가를 받아 사업에 박차를 가하는 모양새다. 향후 래미안 레벤투스(도곡 삼호 재건축) 등 새 아파트가 들어서면, 그간 **‘가성비 지역’**으로 저평가된 도곡1동 이미지가 크게 달라질 전망이다.

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1. 도곡1동, 왜 갑자기 재건축 열풍?

(1) “낡은 소규모 단지, 재건축으로 탈바꿈”

도곡1동 일대에는 1980~90년대 지어진 소규모 단지(각 500가구 미만)가 밀집해 왔다. 기존에 대단지 위주로 개발된 개포동이나, ‘타워팰리스’가 있는 도곡2동과 달리, 도곡1동은 상대적으로 구축 아파트가 많아 시세가 낮았다는 평가다.
그러나 최근 도곡 우성(390가구)과 도곡 삼호, 도곡 한신·대림 등이 줄줄이 재건축에 나서면서 분위기가 달라지고 있다.

• 도곡 우성: 2023년 4월 정비구역 지정 → 지난달 말 조합설립인가 획득
• 도곡 삼호: 재건축 후 래미안 레벤투스로 변신, 2026년 10월 완공 예정
• 도곡 한신·대림: 통합 재건축 추진, 올해 초 정비구역 지정 목표

(2) 래미안 레벤투스 청약 흥행

이미 도곡 삼호 아파트를 재건축한 래미안 레벤투스는 지난해 8월 청약에서 71가구 모집에 2만8611명이 몰려 평균 경쟁률이 402.97대1에 달했다. 이는 도곡1동 재건축에 대한 수요자들의 높은 관심을 방증하는 사례다.

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2. 위치·학군은 좋은데? 그동안 “소규모·구축”이 발목

(1) 양재역·강남세브란스병원 인근, 학군 우수

도곡1동은 지하철 3호선·신분당선 양재역에서 도보권이며, 언주초·은성중·은광여고 등 교육 여건도 좋은 편이다. 그러나 도곡2동(타워팰리스·도곡렉슬)이나 개포동(대규모 재건축 단지) 등 주변 지역에 비해, 도곡1동 자체는 오래된 민영 아파트들이 많아 상대적으로 저평가됐다.

(2) 구축 아파트·소규모 단지 = 시세 낮았던 이유

기존 도곡1동 아파트들은 각 단지 가구 수가 300~500가구에 불과하고, 건립 연도가 1980년대로 노후했다. 분양 시장에서도 대규모 단지·새 아파트 선호가 높다 보니, 거래가 활발하지 않아 “가성비 지역” 이미지가 강했다.

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3. 현재 시세도 뛰어… 전용 76㎡, 한 달 새 1억↑

(1) 도곡 우성·한신, 거래가격 상승 추세

도곡 우성 전용 76㎡는 지난 2월 18억2500만 원(1층)에서, 지난달 19억3000만 원에 거래되며 1억 원 넘게 올랐다. 도곡 한신 전용 84㎡ 역시 지난달 22억5000만 원에 거래돼 직전(21억500만 원)보다 1억 원 이상 상승.

• 지역 중개사 관계자: “재건축 기대감이 반영되면서, 저평가됐던 가격이 빠르게 오르는 분위기”라고 전했다.

(2) 사업 속도가 관건

물론 각 단지마다 재건축 조합 설립, 정비구역 지정, 관리처분계획 등 절차가 달라 진행 속도 차이가 있다. 속도가 빠른 도곡 삼호는 벌써 래미안 레벤투스 공사를 진행 중이지만, 도곡 삼익 등은 지지부진한 사례도 있어, 재건축이 얼마나 신속히 이뤄지느냐에 따라 시세 상승률이 달라질 전망이다.

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4. 도곡1동 재건축으로 무엇이 달라질까?

(1) “강남 외곽” 인식 깨고 신흥 대단지 형성?

도곡1동은 강남 핵심부와 조금 떨어져 “외곽” 취급을 받았으나, 이번 재건축 열풍으로 인해 신축 대단지가 연속해서 들어서면 지역 이미지가 크게 업그레이드될 가능성이 크다. 지하철 양재역 도보권이라는 입지와 학군 이점을 결합하면, 중장기적으로 상당한 가치 상승을 기대할 만하다는 게 전문가들의 평가다.

(2) 젊은 세대 유입, 상권 활성화

소규모 구축에 거주하던 30~40대 세대가 신축 아파트에 입주하게 되면, 주변 상권도 바뀔 공산이 있다. 기존에 ‘달동네’에 가깝던 골목이 카페·식음료 매장 등으로 활기차게 바뀌는 모습을, 서울 다른 뉴타운 지역에서 이미 목격한 바 있다.

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5. 투자자·실거주자, 어떻게 접근해야 할까?

(1) 재건축 안전성·속도 체크

투자 목적으로 접근한다면, 해당 단지의 재건축 절차가 얼마나 확실히 진행 중인지, 정비구역 지정·사업시행인가·조합설립인가 등 단계별 리스크가 없는지 꼼꼼히 따져야 한다. 조합 내 갈등이나 규제 변경 등으로 사업이 지연될 수 있다.

(2) 공시가격·세금 고려

재건축 아파트는 시세가 오를수록 보유세(재산세+종부세) 부담이 커질 수 있다. 1가구 1주택인지, 다주택자인지에 따라 세율이 크게 달라지므로, 장기 보유 계획을 세울 때 세금 시뮬레이션이 필수적이다.

(3) 실거주라면 입지·학군 장점 충분

자녀 교육이나 직주근접이 필요하다면, 도곡1동 재건축 단지들이 준공 후 상당한 편의와 가치 상승을 누릴 수 있다. 다만, 입주까지 시간이 걸리므로, 단기 거주를 원하는 경우엔 준공 시점이 언제인지, 임시 거주 대안이 있는지 챙겨봐야 한다.

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6. 결론: 도곡1동, 재건축 붐으로 반전 노린다

그간 강남 내에서 “구축이 밀집된 외곽”이라는 평가를 받았던 도곡1동이 잇따른 재건축 추진으로 새로운 전기를 맞고 있다. 도곡 우성·삼호·한신·대림 등 다수 단지가 정비구역 지정과 조합설립인가를 얻었거나 준비 중이며, 벌써 래미안 레벤투스로 다시 태어난 사례도 있다.

시장 전문가들은 “양재역 근접성, 학군, 강남세브란스병원 인접 등 입지 강점이 뒤늦게 재평가되며, 도곡1동 구축 단지들이 대규모 신축 아파트로 환골탈태할 가능성이 높다”고 입을 모은다. 다만, 재건축 속도나 단지 간 규모 차이가 커, 어느 단지가 먼저 완공돼 프리미엄을 누릴지가 관건으로 꼽힌다.

결국, 도곡1동이 타워팰리스·도곡렉슬 등 도곡2동 못지않은 신흥 고급 주거지로 자리매김할지, 이제 막 시작된 재건축 붐의 성패가 주목된다.