서울 강남구 대치동의 대표적 재건축 단지인 은마아파트가 최고 49층·5962가구로 재건축될 전망이다. 정비계획 변경안에 따르면 **용적률 320%**를 적용해 은마아파트 역사상 최대 규모로 탈바꿈하겠다는 구상이다. 그간 중층 단지라 사업성이 높지 않던 은마아파트는 역세권 개발 인센티브를 받아 용적률을 크게 높일 수 있게 됐다.
1. 은마 재건축, 어떻게 바뀌나?
(1) 49층·5962가구로 확정
조합은 18일부터 다음 달 21일까지 정비계획 변경안을 공람하고, 오는 30일 주민설명회를 열 계획이다.
- 당초 용적률 360%를 검토했지만, 서울시 신속통합기획 자문에서 “통경축 확보” 요청에 따라 **320%**로 낮췄다.
- 최고 49층 동(6개 동)을 비롯, 총 5962가구를 건립하고, 이 중 공공임대 891가구, 공공분양 122가구도 계획 중.
(2) 저류조 설치·GTX-C 노선 위엔 공원
단지 내 빗물 저장시설인 저류조를 만들고, 아파트 단지를 통과하는 GTX-C 노선 위치에는 주거동 대신 공원을 배치한다. 또 기존 은마상가의 배치를 조정해 상업 시설과 주거동의 동선을 개선할 방침이다.
2. 역세권 개발 인센티브, 무엇이 달라지나?
(1) 용적률 상한 360%까지 가능… 실사용은 320%
정부가 추진 중인 역세권 개발 정책(‘뉴:홈’)에 따라, 지하철역 인근 250m 범위면 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 완화해 준다. 은마아파트는 원래 **300%**를 적용받았으나, 이 인센티브로 **최대 360%**까지 가능해졌다.
- 조합은 서울시와 협의를 거치며, 현실적으로 **320%**를 반영하기로 최종 결정했다.
(2) 공공분양·임대 물량 증가, 조합 분담금↓
가구 수가 늘어나면 분담금은 상대적으로 줄어드는 효과가 있다. 공공이 인정하는 임대주택·공공분양을 일정 비율 이상 공급해, 사업성도 챙기고 사회적 기여도 높이겠다는 구상이다.
3. 강남 대표 재건축, 왜 관심 집중?
(1) 대치동 ‘부동의 대장주’
은마아파트는 1976년 준공된 4424가구 규모의 중층 단지로, 한국 최고 사교육 1번지인 대치동에 위치한다. 입지 프리미엄과 학군 수요가 결합해, 재건축 기대감이 꾸준히 높았다.
- 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 전용 84㎡가 지난달 35억5000만원(5층)에 거래되며 역대 최고가를 갈아치움.
(2) 1년 안에 사업시행인가 노린다
조합은 정비계획 변경과 건축·교통·환경 통합심의를 ‘신속통합기획’ 절차로 진행해, 올 연말 또는 내년 초 사업시행인가를 득하는 것이 목표다. 다만 대형 정비사업 특성상 갈등이나 법적 분쟁이 여전히 변수로 꼽힌다.
결론: “은마아파트, 49층 초고층 재건축 본격화… 강남 재건축 판도 뒤흔든다”
강남 대치동 은마아파트가 역세권 개발 인센티브를 활용해 최고 49층·5962가구로 재탄생할 채비를 갖추면서, 대치동 일대와 강남 재건축 시장이 다시 뜨거워질 전망이다. 업계에선 “은마가 사업 속도를 낸다면, 인근 아파트 시세와 재건축 기대감에도 직접적 영향을 줄 것”이라며, 분담금·조합 갈등 등 관건을 원만히 해결해야 한다고 조언한다.
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