보증금(전세금) 반환 지연 및 미반환

• 주요 상황: 계약 만료 후 임차인이 이사를 가야 하는데, 임대인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다”거나 자금 사정 등을 이유로 반환을 미루는 경우.
• 분쟁 포인트: 임대인의 유동성 부족, 부동산 경기 침체로 새 세입자를 구하기 어려움, 임차인의 이사 일정 지연 및 이중 부담.
• 예방/대응: 전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입, 임대차분쟁조정위원회 활용, 내용증명 발송 등.

 

분쟁이 일어나는 이유

1. 임대인의 유동성 부족
   • 부동산 경기 침체, 개인 자금 사정 등으로 집주인이 한꺼번에 목돈을 마련하지 못하는 경우가 많습니다.
2. 새 세입자 찾기 어려움
   • 집주인이 보통 새로운 임차인의 전세금을 받아 이전 임차인의 보증금을 돌려주는 구조이기 때문에, 매물이 잘 나오지 않거나 전세 수요가 적은 시기에는 다음 임차인을 구하기 어려워집니다.
3. 임차인의 이사 일정 차질
   • 보증금을 받지 못하면 다음 집 계약금을 내기 힘들어 계약금+보증금을 중복으로 마련해야 하거나, 심한 경우 신규 계약 자체가 취소될 수 있습니다.

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어떻게 예방하고 대처할까?

1. 전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입
   • 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관에서 대신 지급해줍니다.
   • 가입 조건과 보험료를 미리 알아보고, 자금 회수 위험이 큰 물건이라면 적극적으로 고려하세요.
2. 임대차분쟁조정위원회 활용
   • 집주인이 보증금 반환을 미루거나 거부한다면, 먼저 협의를 시도하되 원만히 해결되지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
   • 정식 소송에 비해 간편하고 신속하게 해결될 가능성이 있습니다.
3. 내용증명 발송
   • 이사 날짜가 다가오는데도 집주인과 연락이 잘 되지 않거나, 구두로만 “돌려주겠다”고 약속하고 이행하지 않을 때 유용합니다.
   • 우체국 내용증명으로 “언제까지 보증금을 돌려달라”는 공식 요구를 남기면, 이후 법적 절차에서 증거로 활용할 수 있습니다.

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추가로 알아두면 좋은 점

• 전입신고, 확정일자 유지
  • 보증금을 돌려받기 전 전입신고를 해지하면, 임차인으로서의 대항력이 약해질 수 있습니다.
  • 반드시 보증금을 모두 받은 뒤 전입신고를 빼는 것이 안전합니다.
• 이사 일정과 보증금 반환 시점 조율
  • 다음 집 계약금 납부, 잔금일 등과 기존 보증금 반환 날짜를 최대한 맞춰보세요.
  • 임대인과 구두 약속으로만 끝내지 말고, 구체적인 날짜와 반환 방법을 문서(문자∙카톡∙이메일)로 남기는 것이 좋습니다.
• 경우에 따라 소송 제기
  • 분쟁조정이 실패하고 집주인이 보증금을 계속 돌려주지 않을 때는 소송이나 경매 신청을 고려해야 할 수도 있습니다.
  • 이 과정에서 시간과 비용이 들기 때문에, 가급적 초기 단계에서 합의와 조정 절차를 밟는 편이 좋습니다.

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한눈에 살펴보기

1. 왜 문제가 생기나?
   • 임대인의 자금 사정, 새 세입자 미확보 → 임차인은 보증금을 못 받아 이사 자금이 부족해짐
2. 어떻게 대비하나?
   • 전세보증보험 가입, 내용증명 발송, 분쟁조정위원회 활용
3. 이사 과정에서 가장 중요한 점
   • “보증금 완납 전에는 전입신고 유지”, “이사∙보증금 반환 시점 명확히 문서화”

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위 과정을 숙지해 두면, 전세 계약 만료 시에 보증금을 돌려받지 못해 애를 먹는 일을 어느 정도 예방할 수 있습니다. 무엇보다 계약 단계에서부터 전세보증보험 가입을 검토하고, 임대인에게도 “계약 만료가 되면 반드시 제때 보증금을 돌려달라”는 점을 사전에 확실히 인지시켜 두는 것이 좋습니다. 이를 통해 이사 일정과 자금 계획을 안정적으로 짤 수 있길 바랍니다.