강남도 아닌데 '한 방에 3억'↑ 😱 마포·성동 '들썩'…정부, '추가 규제' 카드 만지작! (feat. 재초환 변수)

 

 

'강남 불패' 다음은 '마용성'? 서울 집값 상승세, 강북으로 번지는 불길!

 

2025년 6월 13일, 서울 부동산 시장의 열기가 식을 줄 모르고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 시작된 집값 상승세가, 이제는 마포·성동구 등 강북의 주요 지역으로까지 확산되며 연일 신고가를 기록하고 있습니다! 심지어 일부 단지는 "한 방에 3억 원씩" 뛰는 등 과열 양상마저 보이고 있는데요.

 

이에 정부는 "필요하다면 규제지역을 추가 지정하겠다"며 강력한 경고 메시지를 시장에 던졌습니다. 과연 서울 집값 상승세는 어디까지 번질까요? 그리고 정부의 '추가 규제' 카드는 현실화될까요?

 

최근 들썩이는 서울 비강남권 부동산 시장의 현황과 그 배경, 그리고 향후 시장을 좌우할 변수들까지 자세히 살펴보겠습니다.

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'마용성'의 약진: 데이터로 보는 비강남권의 뜨거운 열기 🔥

 

한국부동산원 통계에 따르면, 서울 아파트값은 5월 셋째 주까지 16주 연속 상승했으며, 그 상승폭은 2주 연속 확대되는 등 심상치 않은 모습을 보였습니다. 특히, 강남권의 열기가 비강남권으로 확산되는 모습이 뚜렷합니다.

 

• 성동구: 올해 들어 작년 말 대비 3.91% 상승! (송파·강남·서초구 다음으로 서울에서 4번째로 높은 상승률!)

 

• 실거래가 사례:

 

• 옥수동 래미안옥수리버젠 (84㎡): 지난달 23일, 23억 5000만 원에 거래되며 최고가 경신!

 

• 성수동1가 서울숲 아이파크 리버포레 (84㎡): 지난달 19일, 34억 9000만 원에 거래. 불과 5일 전 직전 거래(31억 5000만 원) 대비 3억 4000만 원 급등!

 

• 마포구: 올해 들어 3.4% 상승! (4월 둘째 주 이후 매주 상승폭 확대)

 

• 강동구: 올해 들어 2.96% 상승!

 

• '준강남'의 위엄:

 

• 과천: 올해 들어 무려 6.59% 폭등!

 

• 성남 분당: **2.16%**의 심상찮은 상승세.

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부동산원 측은 "강남권의 가격 상승 폭에는 못 미치지만 완연한 오름세가 서울 전반으로 번지는 모습"이라고 분석했습니다.

왜 '마용성' 등 비강남권까지 들썩일까? 🤔

 

1. '똘똘한 한 채' + '풍선효과': 정부의 강력한 대출 규제와 세금 정책으로 인해 수요자들은 '가장 확실한' 자산에 집중하고 있습니다. 강남 3구와 용산이 토지거래허가구역 등 강력한 규제로 묶이자, 자금이 부족하거나 실거주 요건을 맞추기 어려운 수요자들이 **그 다음 선호 지역인 마포, 성동, 강동 등 인접 지역으로 퍼져나가는 '풍선효과'**가 나타나고 있다는 분석입니다.

 

2. 개발 호재 및 입지적 강점: 해당 지역들 역시 재건축 기대감, 뛰어난 교통, 한강변 입지 등 자체적인 가격 상승 동력을 충분히 갖추고 있습니다.

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정부의 '경고장': "필요하면 규제지역 추가 지정 검토!" 🚨

이처럼 시장 과열 조짐이 서울 전역으로 확산되자, 정부가 칼을 빼 들 준비를 하고 있습니다.

 

• 정부의 입장: 지난달 23일, 정부는 '부동산 시장 및 공급상황 점검 TF' 회의 후 "필요시 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 추가 지정 등 시장 안정 조치를 강구하겠다"고 공식 발표했습니다.

 

• 지정 가능성?: 마포·성동·강동·과천·분당 등은 이미 규제지역 지정 요건(물가 상승률 대비 높은 집값 상승률)을 충족한 상태라, 정부의 의지에 따라 언제든 추가 규제가 가능한 상황입니다. 서울시 역시 갭투자를 막기 위해 토지거래허가구역 확대 가능성을 언급했습니다.

 

• 국토교통부 관계자: "실수요자 보호에 초점을 맞추고 가용한 모든 정책 수단을 동원할 것. 투기와 시장 교란 행위를 엄금하는 것은 물론 추가 규제 도입까지 검토하고 있다."

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하반기 부동산 시장, '이것'이 변수다! 🔑

 

하지만 정부의 규제 의지에도 불구하고, 시장을 움직일 또 다른 변수들도 남아있습니다.

 

1. 재건축초과이익환수제(재초환) 부과 임박:

 

• 이재명 정부 출범으로, 지난 정부에서 폐지를 추진했던 '재초환' 부담금 부과가 현실화될 가능성이 매우 높습니다.

 

• 국토부에 따르면, 올해 전국 58개 단지(서울 29곳)에 **1인당 평균 1억 328만 원(서울 평균 1억 4741만 원)**의 부담금이 부과될 것으로 예상됩니다. (최고 3억 9000만 원)

 

• 업계 관계자는 "재초환 부담금이 예상대로 부과될 전망이며, 이게 하반기 부동산 시장 변수로 작용할 것"이라고 말했습니다. 이는 재건축 단지의 사업성을 떨어뜨려 시장의 열기를 다소 식힐 수 있는 요인입니다.

 

2. 7월 '스트레스 DSR 3단계' 시행:

 

• 대출 한도를 더욱 조이는 강력한 규제가 시행되면, '영끌' 수요가 줄어들며 시장이 다소 안정될 수 있습니다.

 

3. 전셋값 상승세 지속:

 

• 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.08% 상승하며 상승폭을 키웠습니다. 정주 여건이 양호한 선호 단지 위주로 수요가 몰리고 매물 부족 현상까지 나타나고 있어, 이는 매매 가격을 밀어 올리는 요인으로 작용할 수 있습니다.

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결론: '상승 기대감' vs '규제 강화', 팽팽한 줄다리기 속으로!

 

서울 부동산 시장은 현재 매우 복잡한 양상입니다. 한편에서는 '똘똘한 한 채' 선호와 '공급 부족' 우려로 가격 상승 기대감이 커지고 있지만, 다른 한편에서는 정부의 '추가 규제' 경고와 '재초환', '스트레스 DSR'이라는 강력한 브레이크가 기다리고 있습니다.

 

과연 정부의 규제 의지가 시장의 과열을 막을 수 있을까요, 아니면 상승에 대한 기대감이 규제를 뛰어넘을까요? 당분간은 이 팽팽한 줄다리기 속에서, 지역별·단지별로 차별화된 움직임이 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 보입니다. 그 어느 때보다 정부 정책의 방향과 시장의 미세한 변화에 귀를 기울여야 할 때입니다.