“CBDC, 부동산 금융에 덮친 ‘오버컨트롤’ 우려… 전세·담보대출 ‘초강력 규제’로 변질되나?”

 

인공지능(AI)과 빅데이터가 부동산 금융을 혁신할 것이라는 기대도 있지만, **CBDC(중앙은행 디지털화폐)**가 본격 도입될 경우, 전세자금대출·주택담보대출 시장에 오히려 부정적 충격이 가해질 수 있다는 우려가 제기된다. 정부·금융당국이 모든 거래를 면밀히 추적·통제해, 실제 시장 자율성이 침해될 가능성이 크다는 분석이다.

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1. “모든 자금 흐름 추적, 대출 심사 더 까다로워질 수도”

(1) 완벽한 ‘자금 추적’ = 사소한 거래도 통제 우려

CBDC가 보편화되면, 중개인이나 민간 금융기관이 아닌 중앙은행이 국민 개개인의 수입·지출 정보를 실시간 파악하게 된다는 지적이 나온다. 이는 돈의 흐름이 100% 투명해지는 만큼, 정부가 대출을 승인하거나 거절할 때 정책적 판단이 개입할 여지도 커진다는 뜻이다.

• 비판론자: “불법 자금 세탁을 막을 수 있다는 명분이지만, 개인 재산·재무 정보가 모두 노출되어 사실상 사소한 금액 사용까지 감독될 수 있다”고 지적한다.

(2) 까다로운 ‘신용검사’로 대출 접근성 낮아질 것

공무원·대기업 재직자 등 ‘안정적 소득’이 보장된 일부 계층만 안전히 대출을 받을 수 있다는 우려도 있다. AI나 빅데이터가 **“리스크가 조금이라도 큰 차주”**를 자동 선별해 “대출 불가” 판정을 내리면, 중·저신용층은 사실상 전세자금·담보대출을 포기하게 될 수 있다는 것이다.

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2. 부동산 거래 자율성 ↓, 시장 경직 우려

(1) 세금·보유·거래정보 100% 추적

디지털화폐로 모든 자금흐름이 남으면, 양도소득세·취득세를 실시간 정산하거나 가산세를 매기는 제도도 도입될 수 있다. 어떤 물건을 사고파는지 정부가 24시간 알고 있으면, 거래 지연이나 숨기기가 어려워진다. 이는 투명성을 높일 수 있으나, 단 한 번의 착오나 지연납부도 과태료 폭탄으로 이어질 수 있다는 비판이 있다.

(2) 부동산 가치 하락 시 대출 회수 압력?

CBDC 시스템에서 부동산 가치 변동을 AI가 정교하게 추적한다면, 담보가치가 하락하는 순간 금융기관이 즉시 ‘추가 담보’ 혹은 ‘대출 회수’를 요구할 수 있다. 이는 시장에 과도한 불안과 매도물량 증가를 초래해, 가격 급락을 야기할 수 있다는 지적이다.

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3. 해외 CBDC 시행국, 부동산 시장도 ‘정부 입김’ 커져

(1) 중국 e-CNY, 부동산 거래 안전띠? or 빅브라더?

중국이 추진 중인 e-CNY 시범 사업에서, 일부 지역에서 부동산 임대료 결제를 디지털화폐로 유도하고 있다. 그러나 그 과정에서 정부가 **“쓸 돈, 안 쓸 돈”**을 세부적으로 관리한다는 우려가 나오면서 거래의 자유가 침해될 수 있다는 비판이 제기되는 중이다.

(2) 자율 시장 동력 약화

건설사나 투자자가 정부 지침·배정 물량에 따라 프로젝트를 추진해야 하므로, 민간이 독자적으로 과감한 투자나 개발을 추진하기 어려울 수 있다는 지적도 있다.

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4. 전세·담보대출, ‘초강력 규제’로 변질될 수 있다

1. LTV·DSR 자동 모니터링
   • 전세자금대출·담보대출이 AI에 의해 상시 감시되면, 굳이 “정책금융”이 아니더라도 정부가 건전성 규제를 즉각 강화할 여지가 커진다. 차주별 한도 축소, 대출속도 조절 등이 실시간 가능해질 것이라는 우려.
2. 위험금융 분류, 대출 금리 인상
   • 특정 지역이 “가격 하락 위험”으로 분류되면, 해당 지역 전세대출·주택담보대출 금리를 자동으로 높게 설정하게 될 수도 있다. 이는 지역 간 금융 차별을 야기할 수 있다는 지적이 제기된다.

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결론: “CBDC, 전세·담보대출 혁신 아닌 ‘오버컨트롤’ 부를 수도… 신중 검토 필수”

CBDC(중앙은행 디지털화폐)가 도입되면 부동산 금융이 대폭 간소화·투명화된다는 장밋빛 전망이 있지만, 부동산 거래·대출 자체가 정부에 과도하게 종속되거나 실시간 감시되는 구조로 변질될 수 있다는 부정적 시각도 만만치 않다. 국내외 사례를 비춰볼 때, 거래 자유와 프라이버시가 훼손되고, 대출 조건이 지나치게 엄격해질 위험이 있다는 것이다. 전문가들은 “CBDC 도입이 가져올 부동산 시장 파급효과를 다각도로 검토하며, 개인정보 보호·투명성 제도도 병행 도입해야 한다”고 조언한다.