상업용 부동산 시장이 고금리·경기침체 장기화 속에서 심각한 하락세를 보이고 있다. 올해 들어 법원경매에 나온 업무·상업시설 물건 수가 15년 만에 최대를 기록했는데, 낙찰률마저 20%대에 그쳐 “떨이 시장으로 전락했다”는 평가가 나온다. 전문가들은 “임대수익이 뒷받침되지 않고, 금리 부담이 높은 상태여서 더 이상 보유가 어려워진 매물이 경매로 속출하는 것”이라며 연내 상황이 나아지기 어려울 것으로 전망한다.
1. 상업용 부동산, 1분기 경매 물건 1만4940건… 15년 만에 최대
(1) 10건 중 8건은 유찰
지지옥션 자료에 따르면 올해 1·4분기에 법원경매로 나온 업무·상업시설은 총 1만4940건으로, 1분기 기준으로 2010년(1만4991건) 이후 최다 건수다.
- 낙찰된 물건은 2966건(20%)에 불과, 10건 중 8건이 유찰되는 심각한 상태. 이를 두고 “최악의 침체”라는 평가가 나온다.
(2) 지난해부터 급증… 왜?
금리인상 기조와 강화된 대출 규제 때문에, 상업용 부동산을 보유한 자영업자·법인 등이 이자 상환 부담을 이기지 못해 경매로 넘기는 사례가 늘었다.
- 2022년 한 해 동안 총 4만9060건이 경매에 나왔고, 올해는 1분기에만 이미 그 30%를 넘어서는 물량이 쏟아진 것이다.
2. 왜 상업용 부동산, “떨이” 수준까지?
(1) 고금리 + 공실 증가 = 수익성 악화
상업용 부동산은 임차인이 있어야 임대료 수익으로 대출 이자를 상쇄할 수 있다. 그런데 경기침체로 자영업 매출이 부진, 임대료 인하·공실 장기화 등 악재가 겹쳐 투자자·임대인들이 버티기 힘들어진 것.
- 지지옥션 전문위원: “금리가 높아도 임대수익이 받쳐주면 되는데, 지금은 임차인을 구하기조차 어려워 기존 장기 보유자들도 매각에 나서는 상황”이라고 설명했다.
(2) 가격 ‘반값’ 수준 돼야 매수세
낙찰률이 20%대에 그친다는 건, 시장에서 “싸게 사도 리스크가 여전히 크다”는 인식이 강하다는 뜻이다. 실제로 반값 수준까지 가격이 떨어져야 겨우 매수자가 붙는 사례가 늘고 있다.
3. ‘악순환’ 올해 내내 지속?… 전망은 “장밋빛 어렵다”
- 경기침체로 임대 수요 위축, 공실률 상승이 개선될 조짐이 적다. 미국 금리도 빠른 인하가 기대하기 어려워, 국내 금리 역시 높은 수준이 이어질 가능성이 커졌다.
- 상업용 부동산은 규모가 커 담보대출 비중이 높다. 금리 압박이 가중되면 경매 물량은 더 불어날 수 있다는 우려가 나온다.
결론: “상업용 부동산, 경매 ‘물폭탄’… 올해 더 힘들어질 가능성”
올해 들어 상업용 부동산이 법원경매 시장에서 15년 만에 가장 많은 물량이 쏟아졌음에도, 낙찰률은 20%대에 머무르며 ‘떨이물건’ 취급을 받는 양상이 심화되고 있다. 전문가들은 “자영업 회복과 금리 인하가 시급하지만, 대외 불확실성 등이 교차해 단기 반등은 쉽지 않다”면서, 상업용 부동산 투자자와 보유자들의 신중한 대응을 당부한다.
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