"27억 대출 받아 59억 아파트"…강남 진입하는 '30대 큰손들', 그들의 정체는? (영끌의 진화)
'영끌'의 귀환? 하지만 이번엔 다르다! '노도강' 아닌 '강남'으로 향하는 30대
2025년 6월 26일, 서울 부동산 시장에 새로운 '큰손'이 등장했습니다. 바로 수십억 원의 대출을 일으켜 강남의 초고가 아파트를 거침없이 사들이는 30대 고소득 전문직들입니다. 과거, 빠듯한 소득을 '영혼까지 끌어모아' 서울 외곽의 중저가 아파트를 매수하던 '영끌'과는 그 성격과 규모가 완전히 다릅니다.
"젊은 사람들이 어디서 저런 돈이 날까?" 싶지만, 이들은 탄탄한 소득을 기반으로 대출마저 '능력'으로 활용하며 대한민국 부동산의 심장부인 강남3구와 용산으로 단번에 진입하고 있습니다.
새로운 '영끌' 세력으로 떠오른 30대 고소득 전문직들의 공격적인 투자 현황과 그들이 어떻게 수십억 원의 대출을 받을 수 있는지, 그리고 이러한 현상이 시장에 던지는 의미는 무엇인지 심층 분석해 보겠습니다.
'영끌'의 진화: '노도강'에서 '강남'으로…30대 '큰손'의 등장 🚀
약 5년 전 '영끌' 열풍이 불었을 때, 30대는 상대적으로 소득이 많지 않은 상황에서 '노도강'(노원·도봉·강북) 등 서울 중저가 아파트를 주된 타깃으로 삼았습니다.
하지만 지금의 움직임은 다릅니다. 의사, 변호사, 회계사 등 고소득 전문직 부부를 중심으로, 높은 소득을 기반으로 거액의 대출을 일으켜 처음부터 강남3구와 용산 등 핵심지에 진입하는 것이 특징입니다.
전문가들은 이러한 현상을 '친(親)대출' 성향과 수년간 이어진 '똘똘한 한 채' 선호가 맞물린 결과로 분석합니다. 이들에게 대출은 부담이 아닌, 최고의 자산을 선점하기 위한 현명한 '레버리지'이자 '능력'으로 인식되는 것이죠.
"27억 대출 받아 59억 아파트 샀다"…어떻게 가능할까? 💰
실제 사례를 보면 입이 벌어집니다.
- 사례 1: 30대 후반 A씨는 올해 5월, 역삼동의 한 아파트를 28억 6000만 원에 사들이며 약 14억 원 이상의 대출을 일으킨 것으로 추정됩니다.
- 사례 2: 또 다른 30대 B씨는 지난 3월, 서초구 래미안원베일리를 59억 원에 매수하며 보험사 두 곳에서 약 27억 원에 달하는 근저당권을 설정했습니다.
어떻게 이런 거액의 대출이 가능할까요? 그 비밀은 다음과 같습니다.
1. '소득이 깡패' - DSR 규제의 비밀:
- **DSR(총부채원리금상환비율)**은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 따지는 규제입니다. 즉, **소득이 높을수록 대출 가능액이 기하급수적으로 늘어나는 '고연봉자에게 절대적으로 유리한 구조'**입니다.
- 예를 들어, 연 소득 2억 원인 전문직 맞벌이 부부라면, 만기 30년, 금리 4% 조건에서 최대 28억 원까지 대출이 가능하다는 계산이 나옵니다. 자기 자본이 조금만 있어도 수십억 원대 강남 아파트 매수가 가능한 것입니다. 2. '전문직' 전용 대출과 금융권의 '러브콜':
- 금융권에서는 신용도가 높은 전문직을 대상으로 한 별도의 대출 상품을 경쟁적으로 출시하고 있습니다.
- 일반 주담대 외에 최대 3억~4억 원에 달하는 전문직 전용 신용대출을 추가로 활용할 수 있습니다.
- 일부 금융사에서는 **1~2년간 이자만 내도록 하는 '거치식 상품'**도 제공하여, 단기 시세차익을 노리는 투자자들에게 매력적인 옵션을 제공하기도 합니다. 3. '위험한 줄타기'? - 사업자 대출 전용 '편법'까지 등장:
- 시장 과열 양상 속에서는 **사업자 대출을 주택 구매에 전용하는 '편법'**까지 등장했습니다.
- 원칙적으로 '기업 운전자금' 용도인 사업자 대출은 주택 매수용으로 사용할 수 없습니다. 하지만, 1금융권에서 주담대(LTV 50%)를 최대한 받고, 부족한 잔금은 대부업체 등에서 단기 고금리 대출로 충당한 뒤, 소유권 이전 후 3개월이 지나 상호금융 등에서 사업자 대출을 받아 대환하는 방식이 암암리에 퍼지고 있다는 후문입니다. 이는 집값 상승 기대감이 단기 이자 비용을 상쇄할 것이라는 '위험한 베팅'입니다.
7월 '스트레스 DSR 3단계', 과연 이들을 막을 수 있을까? 🤔
정부는 가계부채 관리를 위해 7월부터 수도권에 '스트레스 DSR 3단계'를 시행해 대출 문턱을 더욱 높일 예정입니다. 하지만 전문가들은 이 규제가 오히려 부동산 시장의 양극화를 더 부추길 것이라고 우려합니다.
- 고소득 전문직에겐 '타격 미미': 이들은 워낙 소득이 높아 대출 한도가 다소 줄어들어도 여전히 수십억 원대 대출이 가능해, 강남 진입에 큰 영향을 받지 않을 가능성이 높습니다.
- 서민·중산층에겐 '직격탄': 반면, 소득이 상대적으로 적은 일반 직장인들은 대출 여력이 더욱 줄어들어, 서울 외곽이나 경기도 지역의 주택 매수조차 어려워질 수 있습니다.
- 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원: "DSR 규제 강화는 결국 소득이 적은 사람의 대출 한도를 더 줄이겠다는 것이다. 대출 규제 강화 이후 고가 아파트와 저가 아파트 간 격차는 더 크게 벌어질 수 있다"고 지적했습니다.
결론: '대출 규제'가 낳은 또 다른 풍경, 부동산 양극화의 가속화
최근 강남 아파트 시장을 주도하는 '30대 고소득 전문직'의 등장은, 과거의 '영끌'과는 질적으로 다른 새로운 시장 현상입니다. 이는 '똘똘한 한 채'에 대한 강한 믿음과 함께, **소득 기반의 DSR 규제가 고소득층에게는 오히려 강남 입성의 '사다리'**가 될 수 있음을 보여주는 아이러니한 단면이기도 합니다.
결국, 현행 대출 규제 시스템이 의도와 달리 **소득에 따른 '넘을 수 없는 벽'**을 만들고, 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 촉매제가 되고 있는 것은 아닌지 깊은 고민이 필요한 시점입니다.