전셋값 또 오르네! 😥 '이것' 썼더니 보증금 인상액 '절반' 뚝! (서울 아파트 재계약 갱신권 사용 급증)

강과장님 2025. 6. 22. 12:58

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"2년 뒤 재계약, 보증금 얼마나 올려줘야 하나…" 세입자들의 한숨 깊어지는 이유

2025년 6월 22일, 서울에서 전세나 월세로 거주하는 분들이라면 2년마다 돌아오는 재계약 시즌이 두려울 수밖에 없습니다. 끝없이 오르는 전셋값 소식에 "이번엔 또 얼마나 올려줘야 하나"하는 걱정이 앞서기 때문인데요.

실제로 서울 아파트 전셋값은 19개월 연속 상승이라는 기록적인 오름세 끝에 잠시 숨을 고른 뒤, 올해 다시 상승세를 이어가고 있습니다.

하지만, 이렇게 무서운 전셋값 상승기에도 세입자들이 스스로를 보호하고 주거비 부담을 크게 낮출 수 있는 **매우 강력하고 현명한 '방어막'**이 있습니다.

최근 서울 아파트 임차인들의 절반 가까이가 이 방법을 사용하고 있다고 하는데요. 바로 **'계약갱신요구권'**입니다!

최신 데이터를 통해 얼마나 많은 세입자들이 이 권리를 활용하고 있으며, 이를 통해 실제로 얼마나 많은 돈을 아끼고 있는지 자세히 알아보겠습니다.

'재계약 시즌' 돌아왔지만… 무서운 전셋값 상승세 📈

먼저 현재 상황부터 짚어보겠습니다.

서울 아파트 전셋값: 한국부동산원 조사에 따르면, 2023년 6월 이후 2024년 말까지 무려 19개월 연속 상승했으며, 2025년 1월 잠시 보합을 기록한 뒤 5월까지 다시 오름세를 보이고 있습니다.

서울 아파트 평균 월세: 올해 5월 기준 141만 5000원으로, 2015년 관련 조사가 시작된 이래 가장 높은 금액을 기록했습니다.

이처럼 전월세 가격이 계속 오르니, 임차인들 입장에서는 재계약 시 보증금이나 월세 인상에 대한 부담이 극심할 수밖에 없습니다.

세입자들의 '현명한 방어막', 계약갱신요구권 사용 '급증' 🛡️

이러한 가격 상승 압박 속에서, 세입자들은 자신들의 법적 권리를 적극적으로 활용하기 시작했습니다.

갱신계약 비중 역대급: 올해 2분기 서울 아파트 전월세 계약 중, 기존 세입자가 계약을 연장하는 **'갱신계약' 비중은 44.5%**로, 전셋값 급등기였던 2022년 3분기(45.4%) 이후 최대치를 기록했습니다. 이사 대신 눌러앉는 세입자가 늘고 있다는 의미입니다.

'계약갱신요구권' 사용 비율 급증: 더욱 주목할 점은, 이 갱신계약 중 **임대료 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있는 '계약갱신요구권'을 사용한 비중이 49.7%**에 달한다는 것입니다. 갱신 계약을 하는 임차인 두 명 중 한 명은 이 권리를 사용하고 있는 셈이죠!

추세: 전셋값 하락으로 역전세난이 심했던 작년 2분기에는 갱신권 사용 비중이 27.9%까지 떨어졌지만, 전셋값이 다시 오르기 시작한 작년 3분기부터 꾸준히 증가해 1년 만에 50%에 육박하게 되었습니다.

'5% 룰'의 위력: 갱신권 썼더니, 인상액이 '반값'?! 💰

그렇다면 계약갱신요구권을 사용하는 것이 실제로 얼마나 큰 차이를 만들었을까요? 데이터는 놀라운 결과를 보여줍니다. (2025년 2분기 서울 아파트 전세 갱신계약 분석)

😭 갱신권을 사용하지 않고 '합의로' 재계약한 경우:

종전 보증금 (평균): 4억 9895만 원

갱신 보증금 (평균): 5억 4868만 원

인상액 (평균): 4,973만 원 (인상률 10.0%)

😊 갱신권을 사용하여 재계약한 경우 (5% 룰 적용):

종전 보증금 (평균): 5억 5793만 원

갱신 보증금 (평균): 5억 8206만 원

인상액 (평균): 2,413만 원 (인상률 4.3%)

결론적으로, 계약갱신요구권을 사용한 임차인은 그렇지 않은 임차인에 비해 보증금 인상액이 절반 이하였습니다! 평균적으로 약 2,560만 원을 절약한 셈입니다. 이는 계약갱신요구권이 전셋값 상승기 임차인의 주거비 부담을 낮춰주는 매우 효과적인 법적 장치임을 명확히 보여줍니다.

시장의 전망: "전셋값 오르면, 갱신권 사용은 더 늘어날 것"

부동산R114의 윤지해 리서치랩장은 "전셋값이 계속 오르면 갱신권을 사용하는 임차인도 늘어날 것으로 보인다"고 전망했습니다. 이는 지극히 합리적인 예측으로, 임차인들이 자신의 권리를 더욱 적극적으로 활용하여 주거 안정을 꾀할 것임을 시사합니다.

임차인 필독! '계약갱신요구권' 핵심 체크포인트 ✍️

언제?: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 요구해야 합니다.

어떻게?: 구두로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생길 경우를 대비해 문자 메시지, 카카오톡, 내용증명 우편 등 증거가 남는 방식으로 의사를 명확히 전달하는 것이 가장 안전합니다.

얼마나?: 1회에 한해 2년의 계약 연장을 보장받을 수 있습니다. (기존 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주 보장)

주의사항: 임대인이 실거주하거나, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하는 등 법에서 정한 정당한 사유가 있을 경우에는 갱신 요구를 거절당할 수도 있다는 점은 알아두어야 합니다.

결론: '아는 것이 힘!'…상승기 전세 시장, 똑똑하게 살아남기!

치솟는 전셋값은 분명 부담스럽지만, 절망하기엔 이릅니다. 2020년 7월 말 시행된 임대차2법의 핵심인 **'계약갱신요구권'과 '전월세상한제'**는 이처럼 가격 상승기에 임차인을 보호하는 강력한 힘을 발휘하고 있습니다.

계약 만료를 앞두고 있다면, 막연한 불안감에 휩싸이기보다는 나의 소중한 권리인 '계약갱신요구권'에 대해 정확히 알아보고, 필요할 때 당당하게 행사하여 주거 안정을 지켜나가시기를 바랍니다. 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 아낄 수 있습니다!

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