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공공지원 민간임대주택, 서민주택 공급 확대 '키' 될까

강과장님 2025. 4. 6. 00:00
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최근 정부가 부동산 경기 침체로 주택공급이 지연되고 있는 상황을 타개하기 위한 ‘특단의 카드’로 공공지원 민간임대주택을 확대하는 방안을 검토 중이라는 소식이 전해졌습니다. 국토교통부는 이와 관련해 “택지개발촉진법 시행령” 일부 개정안을 입법예고했는데요. 이 개정안에 따르면, 공공택지 개발에 나선 건설·시행사가 사업성을 이유로 진행이 어렵다고 판단할 경우, **공공지원 민간임대 리츠(REITs)**에 해당 택지를 전매하는 것을 허용할 수 있다는 점이 핵심입니다.

1. 왜 공공지원 민간임대주택인가?

  1. 주택공급 속도 제고
    • 건설경기 침체로 인해, 공공택지를 분양받은 건설사·시행사가 사업을 주저하거나 늦추는 사례가 늘고 있습니다.
    • 이때 공공지원 민간임대주택 리츠에 전매를 허용하면, 빠른 시일 내 주택 건설이 가능해져 주택공급 속도를 끌어올릴 수 있다는 장점이 생깁니다.
  2. 건설·시행사의 자금난 해소
    • 이미 분양받은 택지를 사업성 저하로 추진하기 힘든 상황이라면, 전매 허용을 통해 유동성을 확보할 수 있습니다.
    • 결과적으로 건설·시행사 입장에서도 리스크를 줄이고, 시장 전체에 주택공급이 원활해질 수 있다는 평가입니다.
  3. 장기 임대주택 공급 확대
    • 공공지원 민간임대주택은 10년 이상 장기 임대를 전제로 해 서민·중산층의 주거 안정을 돕습니다.
    • 시세 대비 낮은 임대료(일반 공급 95% 이하, 특별 공급 75% 이하)와 임대료 인상률 상한 등 공공적 성격을 갖습니다.

2. 공공지원 민간임대주택, 어떻게 운영될까?

  1. 뉴스테이(기업형 임대주택) 후속 사업
    • 과거 ‘뉴스테이’로 알려진 사업이 2018년에 공공성을 보완해 공공지원 민간임대로 전환된 형태입니다.
    • 민간이 주도하되, 정부·주택도시기금이 공동 투자하는 **리츠(REITs)**를 통해 장기 임대주택을 공급하는 모델입니다.
  2. 공공성 확보 조건
    • 초기 임대료 및 인상률 제한, 무주택자 우선 공급, 면적 85㎡ 이하 제한 등 다양한 규제를 적용받습니다.
    • 대신 용적률 완화, 재정지원 등 인센티브가 주어지는 것이 특징입니다.
  3. 다양한 유형
    • 민간 제안형: 민간이 직접 부지를 제안하고 기금을 출자해 리츠를 설립
    • 공모형: 공공택지에 우수 사업자를 선정해 주택을 짓는 방식
    • 공급촉진지구형: ‘공공지원 민간임대’로 전체 물량 50% 이상을 공급
    • 정비사업 연계형: 재개발·재건축 등 정비사업에서 일반분양분을 매입해 임대주택으로 운영

3. 서민주택 공급 확대의 ‘키’가 될 수 있을까?

  1. 중산층·무주택자 장기 거주 공간 마련
    • 공공지원 민간임대주택은 최대 8~10년간 안정적으로 거주할 수 있어, 급격한 전셋값 상승 부담에서 한 발 벗어날 수 있습니다.
    • 도시근로자 평균소득 120% 이하, 청년(19~39세), 신혼부부, 고령층 등 주거지원대상자에게 특별 공급으로 배정하는 만큼, 서민·중산층 주거 안정에 도움을 줄 전망입니다.
  2. 건설사와 정부의 윈-윈 전략
    • 건설경기가 침체됐을 때, 정부가 임대주택에 기금을 투자해 수요를 창출하고 공급을 유지함으로써, 건설·시행사의 유동성 위기를 막아줍니다.
    • 동시에 서민층에 양질의 장기 임대주택을 공급함으로써 공급 공백을 최소화하는 효과를 기대할 수 있습니다.
  3. 한계와 보완점
    • 재원 확보와 사업성 보장이 어느 정도 뒷받침되어야 하며, 임대료 책정이 실제 시세와 큰 차이가 없을 경우 효과가 반감될 수 있습니다.
    • 임대 후 분양(분양 전환) 시점에서의 가격 산정, 거주자 우선권 문제 등도 꾸준히 제기되는 과제입니다.

4. 현재 상황과 전망

  • 최근 집계에 따르면, 전국적으로 10만5000세대 이상의 공공지원 민간임대주택이 승인되었고, 주택도시기금 출자액은 5조8000억 원을 넘겼습니다.
  • 정부가 이번 시행령 개정안을 통해 “공공지원 민간임대 리츠에 택지 전매 허용”이라는 파격적 방안을 꺼내 들었으니, 앞으로 공급 물량이 얼마나 확대될 지 주목되고 있습니다.

결론

공공지원 민간임대주택은, 침체된 건설경기를 살리고 서민·중산층의 주거 안정성을 높이기 위한 대표적인 해법으로 꼽힙니다. 장기간 안정적인 임대가 가능하면서도, 정부가 임대료 규제 및 무주택자 우선 공급 등 공공성을 담보한다는 점이 핵심이죠.
물론 재원 조달, 분양 전환 문제, 임대료 현실성 등 보완해야 할 과제도 많지만, **주택공급 확대의 키(Key)**로 부상할 수 있을지 지켜볼 만합니다.

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