부동산 관련 뉴스

강남3구 토허구역 재지정에…하남·용인 등은 ‘풍선효과’[집슐랭]

강과장님 2025. 4. 5. 07:24
728x90

올해 3월 전국 아파트 매매 거래량 추이. 사진 제공=리치고

 

최근 **강남 3구(강남·서초·송파)**가 **토지거래허가구역(토허구역)**으로 다시 묶이면서, 해당 지역 내 부동산 매매가 더욱 까다로워졌다는 소식이 전해졌습니다. 이에 따라 **“풍선효과”**가 나타나며, 주변 지역인 하남과 용인, 그리고 일부 경기권 도시들이 반사이익을 받을 것이라는 전망도 나오는데요. 오늘은 집슐랭 시리즈를 통해 토지거래허가구역이 무엇인지, 그리고 풍선효과란 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 강남 3구, 토지거래허가구역 재지정… 어떤 의미일까?

(1) 토지거래허가구역이란?

  • **토지거래허가구역(토허구역)**은 토지 매입 시 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 지역을 말합니다.
  • 허가 없이 매매 계약을 체결할 경우 효력이 무효가 되며, 실제 거주·사용 목적이 아닌 투기성 거래는 원칙적으로 허가가 나지 않습니다.

(2) 재지정 이유

  • 강남 3구는 전통적으로 집값 상승 압력이 강한 지역입니다.
  • 규제를 완화하면 자칫 투기 세력이 몰려들어 가격이 급등할 수 있다는 우려가 있어, 국토부나 지자체 차원에서 재지정을 결정하는 경우가 많습니다.
  • 이번 재지정 역시, 일부 재건축 단지를 중심으로 집값이 들썩이는 움직임을 사전에 잡기 위한 조치라는 해석이 있습니다.

(3) 기대 효과

  • 토허구역 내에서는 투기 목적으로 단기 매매가 쉽지 않기 때문에, 거래량 감소와 함께 가격 안정 효과를 노릴 수 있습니다.
  • 다만, 실거주나 무주택자가 매수하려면 일정 절차가 복잡해질 수 있다는 점이 단점으로 꼽힙니다.

2. 하남·용인 등 ‘풍선효과’… 왜 생길까?

(1) 풍선효과의 기본 개념

  • 특정 지역에 규제가 강화되면, 자금 혹은 투자 수요가 인근 다른 지역으로 옮겨가는 현상을 “풍선효과”라고 부릅니다.
  • 풍선을 한쪽에서 누르면 다른 쪽이 볼록 튀어나오듯, 강남 3구 규제 → 타 지역으로 매수 수요 이동 → 그 지역의 가격 상승이 나타날 수 있습니다.

(2) 왜 하남·용인인가?

  1. 지리적 인접성
    • 하남은 강동·송파와 가깝고, 용인은 강남·서초와 비교적 교통 접근성이 좋은 편입니다.
    • “서울 출퇴근권”으로 묶이는 지역이기에 투자자나 실수요자 모두 대안으로 고려하기 좋은 위치입니다.
  2. 개발 호재 & 교통
    • 하남의 지하철 5호선 연장, GTX 노선(계획), 용인의 반도체 클러스터 등 대형 개발 이슈가 많아, 향후 지역 가치 상승이 기대된다는 분석이 있습니다.
  3. 상대적 가격 메리트
    • 강남 3구에 비해 부동산 가격 수준이 낮다는 점도 매수자 입장에서 매력적입니다.
    • 또한 토허구역이 아니거나 규제 강도가 덜하면 거래가 수월해, 투자금 마련과 절차가 한결 쉬워지죠.

(3) 실제로 상승세 이어질까?

  • 당장의 단기 상승 가능성도 있지만, 금리, 거시경제, 정책 기조 등 복합적 요소를 함께 살펴야 합니다.
  • 다만 “강남이 막히면 곧 옆으로 흐른다”는 통념이 실제로도 자주 나타난 바 있어, 하남·용인 등 경기 동남권 관심이 더욱 높아지는 상황입니다.

3. 앞으로의 전망 및 유의점

(1) 강남 3구 → 규제 강화 기조 유지 전망

  • 현정부가 전반적으로 규제를 완화하는 추세이지만, 강남 3구와 같은 핵심 지역에 대해서만큼은 부분적·선별적 규제를 유지할 가능성이 큽니다.
  • 고가 아파트나 재건축 단지 등이 투기적 수요 유입을 일으킨다는 판단이 강하기 때문입니다.

(2) 하남·용인 외 지역도 동반 상승?

  • 같은 생활권에 속하는 광교, 수원, 성남 분당 등 수도권 도시들도 간접적으로 수혜를 입을 수 있습니다.
  • 다만 지역별 공급 물량, 교통 호재 시점, 인프라 확충 정도에 따라 편차가 생길 수 있음을 유의하세요.

(3) 실거주 vs 투자

  • 실거주라면, 해당 지역의 입지·인프라·생활 편의성이 자신에게 맞는지 꼼꼼히 따지는 것이 우선입니다.
  • 투자 목적이라면, 풍선효과가 실제로 어느 정도 규모로 얼마나 지속될지 분석해야 하며, 무턱대고 뛰어들었다가 거래절벽이나 금리 부담을 감당하기 어려워질 수 있으니 주의가 필요합니다.

결론

강남 3구의 토지거래허가구역 재지정은 부동산 가격 과열을 막기 위한 대표적 규제 정책입니다. 그 여파로 하남·용인 등 수도권 외곽 지역에 관심이 몰리는 이른바 **‘풍선효과’**가 벌어지고 있는데요.
결국 시장은 유동적이어서, 규제 지역과 비규제 지역 사이에 수요 이동이 발생하기 마련입니다. 금리, 개발 호재, 수급 등 종합적인 요인을 파악하고, 투자든 실거주든 신중한 판단을 하는 것이 중요합니다.
앞으로도 강남 3구 규제 강화가 연장될 가능성이 높은 만큼, 하남·용인 등 주변 지역 동향을 눈여겨보시면 도움이 될 것 같습니다.

728x90
LIST