“해외 자본, ‘알짜’ 상업용 부동산 노린다… 물류센터·임대주택 ‘쇼핑’ 가속”
국내 상업용 부동산 시장이 경기 침체, 공실 증가 등으로 어려움을 겪는 사이, 글로벌 사모펀드와 자산운용사 등 외국계 투자자들이 적극적으로 진출하고 있다. 최근 통계에 따르면 2023년 들어 해외 자본이 국내 상업용 부동산 투자액에서 차지하는 비율이 **약 20%**까지 늘면서, 5년 전 대비 2.4배 이상 확대된 것으로 나타났다. “리스크 커진 시점이 곧 매입 기회”라 보는 해외 ‘큰손’들이, 이커머스 성장 잠재력과 원화 가치 하락 등을 감안해 물류센터와 임대주택을 대거 사들이는 모습이다.
1. 왜 해외 자본, 한국 상업용 부동산에 몰리나?
(1) 가격 낮을 때 ‘저가 매수’ 노린다
글로벌 경기둔화, 금리인상 기조로 국내 상업용 부동산이 위축되면서 거래 가격이 내려간 상황을 해외 투자자들이 ‘매입 기회’로 인식한다. 한편, 원화 약세도 달러 등 외화를 보유한 해외 자본에겐 추가 이점이라는 분석이 많다.
(2) 홍콩·싱가포르 대신 한국으로
중국 영향력이 커진 홍콩 금융시장이나, 이미 포화 상태로 고평가된 싱가포르에서 발을 빼고 한국으로 이동한다는 해석도 있다. 서울·경기 지역은 시장 규모·유동성 측면에서 동아시아 핵심 투자처라는 게 업계의 시각.
2. 해외 ‘큰손’이 주목하는 자산 ①: 물류센터
(1) 물류센터 투자액 중 60.5%가 외국계
과거 2020년만 해도 외국자본 비중이 23.8%였으나, 5년 만에 60.5%로 폭증했다. 실제로 국내 펀드가 매입한 물류센터도 **배후에 외국계 LP(투자자)**가 참여한 경우가 많아, “실질적으론 80~90%가 외국자본”이란 평가도 나올 정도다.
(2) 블랙스톤·라살·GIC 등 대규모 투자
- 블랙스톤: 경기도 김포·남양주 소재 물류센터(2곳) 3600억원에 매입 결정.
- 라살자산운용: 작년 경기도 안성 대덕 물류센터를 6000억원 안팎에 인수.
- 싱가포르투자청(GIC): 국내 물류센터 25개 이상 보유, 향후 추가 매입 계획.
(3) 공급과잉 우려에도 장기 시각
국내 투자자들은 2023년부터 물류센터 공실률이 15% 이상 치솟으며 투자를 꺼리는 반면, 해외 자본은 **“미래 온라인 쇼핑 수요”**를 낙관하고 저점 매수에 나서고 있다. 임차인을 확보해 운영 안정화 후 되팔아 차익을 얻으려는 전략이라는 분석이다.
3. 해외 ‘큰손’이 주목하는 자산 ②: 임대주택
(1) “전세 대신 월세” 트렌드 본 해외 자본
한국에서 전세 대신 월세 수요가 급증하자, 임대료 상승 가능성을 본 외국계 투자자들은 아파트·오피스텔, 호텔 개조 등 다양한 방식으로 임대주택 사업을 확대한다.
(2) CPPIB·하인즈·KKR 등 예시
- 캐나다연금투자위원회(CPPIB): 서울 동대문·성동구 등 1500실 규모 임대주택에 약 1650억원 투자.
- 하인즈(미국): 서울 신촌에 임대주택 사업 추진 중.
- KKR(미국 사모펀드): 홍콩계 ‘위브리빙’과 함께 서울 영등포·동대문구 호텔·오피스텔 인수 후 주거 운영 사업 예정.
4. 해외 자본 유입, 긍정 vs. 부정 시각
(1) 긍정 측면
- 경기회복 마중물: 공실로 고민이 깊은 상업용 빌딩과 공급 과잉 물류센터에 자금을 투입, 건설·임대시장에 활력을 준다.
- 전문운영·글로벌 스탠다드: 해외 펀드는 시설 운영·리모델링 등에 풍부한 노하우를 지녀, 국내 부동산 자산가치를 끌어올리는 효과가 있을 수 있다.
(2) 부정 측면
- 차익 실현 후 떠나면 국내 투자자 부담: 외국 자본이 단기 시세차익을 노리고 빠져나가면, 나중에 남는 고평가 자산을 국내 기관이나 투자자가 떠안을 위험이 있다.
- 배당·수익 역외 유출: 임대료 등 운영수익이 해외로 흘러가면서 국내 자본이익이 줄어들 수 있다.
결론: “상업용 부동산 침체 속 ‘외국 큰손’이 기회 삼아 몰린다… 물류센터·임대주택, 핵심 노려”
고금리에 따른 국내 자금 경색과 공실률 상승으로 상업용 부동산 시장이 얼어붙었지만, 글로벌 사모펀드와 자산운용사 등은 이를 저가 매수 기회로 삼아 속속 들어오고 있다. 물류센터, 임대주택 등 성장 가능성이 높은 자산을 중심으로 투자 포트폴리오를 넓히는 모습이다. “외국 자본 유입이 시장 회복의 불씨가 될 수도, 차익 실현 후 단기 이탈로 국내 투자자들이 리스크를 지는 사태가 될 수도 있다”는 상반된 시각이 공존한다.