“텅 빈 내 상가, 어쩌나…” 공실률 줄이는 마법, '감성 건축'의 힘 🪄
"입지만 좋으면 끝?"… 천편일률적인 건물은 외면받는 시대, 당신의 건물은 어떤가요?
2025년 6월 27일, 많은 건물주와 상가 투자자들의 가장 큰 고민은 단연 **'공실률'**일 것입니다. "목 좋은 곳에 건물 사두면 알아서 세입자가 들어오겠지"라는 생각은 이제 옛말이 되었습니다.
거리를 가득 메운 비슷비슷한 외관, 개성 없는 공간에 오늘날의 똑똑한 임차인들은 더 이상 매력을 느끼지 못하기 때문입니다.
부동산 투자 주치의,
배준형 수석전문위원(한경부동산밸류업센터)은 바로 이 지점에서 **"이제 건물주는 투자자를 넘어 '기획자'가 되어야 한다"**고 강조합니다.
단순히 공간을 임대하는 시대를 지나, '감성'과 '콘셉트'가 살아있는 매력적인 무대를 제공해야만 임차인의 선택을 받을 수 있다는 것인데요.
그의 칼럼을 바탕으로, 빌딩 공실률을 줄이는 마법 같은 전략, '감성 건축'의 힘에 대해 자세히 알아보겠습니다!
입지의 한계를 뛰어넘는 마법, '콘셉트'와 '디자인' ✨
많은 사람들이 "좋은 임차인은 좋은 입지에서만 모인다"고 믿습니다. 물론 입지는 부동산의 핵심 요소입니다. 하지만 그 **입지의 한계를 극복하고, 심지어 B급 입지마저 '핫플레이스'로 만드는 강력한 무기가 바로 '콘셉트'와 '디자인'**입니다.
- 생각의 전환: 오늘날 임차인들은 단순히 '공간'을 빌리는 것이 아닙니다. 자신의 **브랜드를 녹여내고, 소비자에게 감각적인 경험을 제공할 수 있는 '무대'**를 찾고 있습니다. 건물 그 자체가 최고의 '마케팅 수단'이 되어야 합니다.
- 이면도로의 반란: 예를 들어, 메인 도로가 아닌 한적한 이면도로에 위치한 낡은 건물일지라도, 외관 디자인과 브랜딩 전략이 탁월하다면 **'감성 공간', '인스타그래머블 포토 명소', '숨은 맛집'**으로 입소문을 타며 사람들을 끌어모을 수 있습니다.
- 매력의 힘: 건물 그 자체가 가진 차별화된 매력이 사람들을 불러 모으는 시대입니다. 이제 단순한 리모델링이 아닌, 임차인의 정체성과 스토리를 담아낼 수 있는 디자인 기획이 절실합니다.
'공실 제로'에 도전! 임차인을 사로잡는 3가지 감성 건축 전략 🎯
밸류업이노베이션의 실무 경험과 다양한 사례 분석을 통해 검증된 3가지 핵심 전략을 소개합니다.
1. '인스타그래머블' 공간 만들기: 감성 & 스토리텔링 📸
- 전략: '사진 찍고 싶은 공간', 'SNS에 자랑하고 싶은 이야기'를 제공하세요. 외관, 독특한 간판, 계절감이 느껴지는 조경, 밤을 아름답게 만드는 조명 연출 등을 통해 건물의 첫인상을 결정짓고, 방문객들에게 특별한 경험을 선사해야 합니다.
- 임차인의 니즈: 요즘 임차인은 자신의 브랜드 세계관을 공간에 녹여, 감성적인 경험을 소비자와 공유하길 원합니다. 건물 자체가 포토존이 된다면, 임차인에게는 이보다 더 좋은 마케팅 지원은 없습니다.
2. '타깃 고객'에 집중하라: 특화 디자인 🎨
- 전략: 내 건물에 어떤 업종의 임차인을 유치하고 싶은지, 그 업종의 주 고객층은 누구인지 명확히 설정하고, 그에 어울리는 분위기를 구현하는 것이 중요합니다.
- 예시: 20~30대를 겨냥한 F&B 브랜드를 유치하고 싶다면, 트렌디하고 감각적인 입면 디자인, 화려한 LED 조명, 시선을 사로잡는 팝 컬러 등을 활용해 젊은 층의 감성을 자극할 수 있습니다. 반면, 고급 다이닝이나 프라이빗 클리닉을 원한다면 차분하고 고급스러운 자재와 디자인을 선택해야겠죠.
3. '함께 성장'하는 파트너 되기: 커스터마이징 🤝
- 전략: 건물주는 더 이상 공간을 단순 제공하는 '갑'이 아니라, 입주 브랜드와 함께 성장하는 '파트너'로서 역할을 해야 합니다. 임차인이 자신의 색깔을 마음껏 입힐 수 있도록 유연성을 제공하세요.
- 방안: 간판 설치 위치나 디자인에 대한 협의, 외관 일부 커스터마이징 허용, 기본 인테리어(바닥, 천장 등)에 대한 몇 가지 옵션 제공 등. 이러한 유연성은 임차인의 임대 만족도를 높여 장기 계약으로 이어질 가능성을 크게 높입니다.
'신축'보다 중요한 '차별화된 매력' ✨
신축 건물이라고 무조건 경쟁력이 있다고 생각하시나요? 실제 시장에서는 명확한 콘셉트와 '와우 포인트'가 있는 리모델링 건물이 어중간한 신축 건물보다 더 높은 임차 유치 성과를 내는 경우가 많습니다.
중요한 것은 내 건물이 주변의 수많은 건물과 비교했을 때 어떤 '특별함'을 지니고 있는가입니다. 멀리서도 사람의 시선을 사로잡고, 공간에 들어섰을 때 느껴지는 시각적 압도감과 감각적인 디테일이 바로 공실을 막는 핵심 열쇠입니다.
결론: 건물주는 '투자자'를 넘어 '콘데츠 기획자'가 되어야 한다!
전문가의 조언처럼, 이제 **건물은 단순한 부동산 자산이 아니라, 브랜드와 고객을 이어주는 하나의 '콘텐츠 플랫폼'**입니다. 임차인을 유치하는 가장 강력한 방법은, 그들이 자신의 브랜드 '이야기'를 마음껏 펼칠 수 있는 최고의 '무대'를 제공하는 것입니다.
이를 위해 건물주는 단순히 돈을 투자하는 '투자자'를 넘어, 내 건물의 가치를 극대화할 수 있는 **콘셉트를 기획하고 스토리를 입히는 '콘텐츠 기획자'**로 변해야 합니다. 당신의 건물이 가진 콘셉트가 곧 치열한 상업용 부동산 시장에서의 대체 불가능한 경쟁력이 될 것입니다.