“공유형 모기지, 법정 분쟁 가능 시나리오와 해결책은?”
지분형 모기지(공유형 모기지)가 가계부채 완화와 주거 안정 대안으로 거론되고 있지만, 실제 도입 시 법적 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다는 지적이 나온다. 공공과 개인이 ‘지분’을 공유한다는 점에서 다양한 이해관계 충돌과 손실 부담 문제가 생길 수 있어서다. 아래는 구체적인 분쟁 사례와 해결 방안을 정리했다.
1. 손실 발생 시 분담률 문제
(1) 분쟁 예시: 공공 vs. 개인, ‘손실 먼저 부담’을 둘러싼 소송
지분형 모기지는 집값 하락 시 **공공(주택금융공사 등)**이 먼저 손실을 부담한다는 구조가 거론된다. 만약 시장이 급격히 침체돼 주택 가치가 크게 내려가면, 공공이 부담해야 할 손실 규모가 커진다. 이때 국가(공공)와 개인 간 “누가 어느 정도 책임져야 하는가”를 둘러싸고 소송이 생길 수 있다.
- 예: 개인이 예상보다 더 적은 손실분만 부담하길 원하는데, 공공 측에서 ‘계약해석상 개인도 일정 부분을 내야 한다’고 주장할 경우 분쟁이 발생할 가능성.
(2) 해결책: 명확한 ‘손익 공유’ 계약 조항
- 계약서에 손실 발생 시 시나리오별 책임 범위를 구체화해야 한다.
- 투자 설명서에 “집값이 30% 이상 하락 시 개인 부담분은 얼마” 등 단계별 가이드를 명시해 ‘예측 가능성’을 높이면 법정 분쟁을 줄일 수 있다.
2. 재원 한도 조기 소진 시 청약 취소·계약 불발 소송
(1) 분쟁 예시: 재원 한도 소진 후 청약 신청자 vs. 공공 기관
공유형 모기지에 공공 예산이 투입되는데, 한도가 한정적이다. 갑자기 신청자가 몰려 재원이 소진되면 뒤늦게 신청한 사람은 “이미 자금 계획을 잡았는데 청약 취소는 부당하다”며 이의를 제기해 소송을 걸 수 있다.
- 예: “선착순·추첨” 방식에서 탈락한 개인이 “부정행위나 우선순위 관리 부실” 등을 이유로 법적 대응을 할 수 있음.
(2) 해결책: 투명한 선발·추첨 절차
- 온라인 청약 시스템에서 선착순 배정 규칙, 추첨 알고리즘, 탈락 기준 등을 사전 공지하고 감시한다.
- 재원 예산이 적어도 중도에 특정 대출이 중단되지 않도록 안정적 기금 운용이 필요하다.
3. 집값 상승 시 이익분 배분 갈등
(1) 분쟁 예시: 가치가 급등했는데 개인이 “공공 지분 회수 방해” 주장
시장 상황이 호황으로 집값이 올랐다면, 개인과 공공이 수익을 일정 비율로 나누어야 한다. 그러나 개인이 “내가 직접 관리·개선했으니 더 많은 수익을 가져가야 한다”고 주장하거나, 반대로 공공이 “애초 약속대로 이익 분할”을 고집하면서 갈등이 생길 수 있다.
- 예: 리모델링 비용 부담을 개인이 했다면, 이에 대한 추가 보상 요구가 발생할 수 있다.
(2) 해결책: 계약 단계부터 리모델링·추가 투자 비용 처우 명시
- 추가 투자 비용(인테리어·시설 보강 등)에 대한 가치 반영 비율을 계약서에 구체화.
- 집값 상승에 따른 이익 배분 공식을 미리 설정해 “집값이 얼마 이상 오를 경우 양측이 어떤 비율로 나눌지”를 명확히 한다.
4. 매도·양도 의사 불일치 소송
(1) 분쟁 예시: 개인은 매도 원하지만, 공공은 “보유 지속” 주장
공유형 모기지는 집을 공공과 공동 소유하는 형태. 개인이 자금 회수가 필요해 매도를 원해도, 공공 측에서 시장 상황 등을 이유로 매도 시점을 늦추거나 보유를 고집할 수 있다. 양측이 합의하지 못하면 강제 매도나 강제 보유를 둘러싼 소송이 발생할 수 있음.
(2) 해결책: ‘우선매수권’·‘우선매도청구권’ 규정
- 우선매수권: 개인이 매도할 때 공공이 먼저 해당 지분을 사들일 수 있도록 하는 권리.
- 우선매도청구권: 공공이 매도하길 원할 때 개인이 먼저 해당 지분을 인수할 기회를 주는 조항.
이를 계약서에 명시해, 분쟁 시 해결 절차를 간소화한다.
결론: “공유형 모기지, 법정 분쟁 막으려면 명확한 계약·재원 설계 필수”
공유형 모기지가 가계부채 완화와 주택 시장 진입 장벽 해소 방안으로 주목받지만, 실제 시행 시 손실 분담, 이익배분, 매도 시점 등에서 법적 분쟁이 발생할 여지가 크다. 전문가들은 “계약 단계에서 리스크·이익 분담 공식, 재원 운용 기준 등을 투명하게 설정해야 분쟁을 예방할 수 있다”고 강조한다. 결국 제도 성공 여부는 설계의 정교함과 공공 기금의 안정적 지원, 수요자 신뢰 확보 등에 달려 있다는 게 공통된 시각이다.