“오피스 공실률 33개월 만에 최고”… 임대료 저렴한 외곽행 vs. 금리 인하 기대감 투자↑
서울 오피스빌딩 공실률이 33개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 그러나 한편으론, 금리 인하 기대감으로 상업용 부동산 투자가 늘어나는 이중 현상이 벌어지고 있다. 경기가 불황일수록 임차인들은 임대료가 더 저렴한 외곽 지역으로 이동하고, 투자자들은 오히려 경기 침체 시점을 ‘매수 기회’로 여기고 있다는 분석이다.
1. 서울 오피스 공실률 3% 넘었다… 2022년 5월 이후 처음
(1) 2월 기준 공실률 3.06%… 전월 대비 상승
부동산플래닛 ‘2월 서울 오피스 임대 시장 보고서’에 따르면, 지난달 서울 오피스 공실률은 **3.06%**로 전월(2.83%) 대비 0.23%p, 전년 동월(2.27%) 대비 0.79%p 상승했다. 강남권역(GBD)은 **3.4%**로 가장 높았고, 도심권역(CBD)이 3.04%, 여의도권역(YBD)은 2.41%를 기록했다.
- 업계 관계자: “경기침체 장기화로 IT 스타트업 등 임차인들이 문을 닫거나 임대료가 싼 외곽으로 이전하는 사례가 늘었다.”
(2) 임대료 하락 우려도… 일부 건물주 고민
높아진 공실률은 임대료 인하 압력으로 이어질 수 있다. 실제 중개업소에서는 “공실을 오래 두느니 임대료를 낮추거나 렌트프리 조건을 주겠다”는 건물주 문의가 늘었다고 한다.
2. 금리 인하 기대감… 상업용 부동산 ‘투자 확대’ 역설
(1) CBRE 조사: 매입 확대 62%, 역대 최고
글로벌 부동산서비스사 CBRE코리아가 국내 투자자 61명을 대상으로 조사한 결과, ‘매입 활동 확대’ 의향 비중이 62%로 나타났다. 이는 전년 대비 19%p 오른 수치이자, 관련 조사 이래 역대 최고 수준이다.
- 이유: 경기불황이 길어지면 한국은행이 추가 금리 인하 가능성을 시사할 수 있고, 금리가 내려가면 상업용 부동산의 투자 매력이 높아진다는 판단
(2) 알스퀘어 분석: 거래액·건수 큰 폭 증가
오피스빌딩 거래 규모도 늘고 있다. 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2월 서울 업무·상업용 건물 총거래액은 1조7693억 원으로 전월 대비 167.9%, 전년 동기 대비 151% 증가했다. 거래 건수도 21.7% 늘어난 118건이었다.
- 투자자들: “경기 하강 국면에서 ‘저렴해진’ 빌딩을 선점하려는 심리”로 해석된다.
3. 임차인: 외곽 이동, 투자자: 핵심 빌딩 ‘매입’… 양극화 심화
(1) 공실률 높은 지역 vs. 프리미엄 빌딩
GBD(강남권역)의 중형(4.44%), 중대형(4.19%) 오피스 공실률이 높았지만, 프리미엄 빌딩(2만평 이상)은 1.44%, 대형 빌딩(1만~2만평)은 1.96%로 상대적으로 낮았다. 소위 ‘잘나가는’ 기업은 더 고급 빌딩으로 들어가고, 어려운 기업은 면적 축소나 외곽 이전을 선택하는 양극화가 뚜렷하다는 분석이다.
(2) 시장 양분… 임대료 부담 어디로?
고급 오피스는 꾸준한 수요로 안정적 임대료를 유지하지만, 중소형 빌딩은 공실을 줄이기 위해 임대료 인하나 렌트프리 제공이 불가피하다. 이는 임차인 우위 시장으로 기우는 모습으로, “임대주들이 이익이 줄어드는 역효과”가 나타나고 있다.
4. 앞으로 전망: “금리·경기 흐름 따라 갈림길”
- 금리 하락 시나리오
- 한국은행이 추가 금리 인하에 나서면, 상업용 부동산 수익률 매력이 커져 매입 수요가 더 늘어날 가능성
- 경기 침체 심화 시나리오
- 경제 상황이 더 나빠지고 기업들이 오피스 축소를 지속하면, 공실률이 계속 높아져 임대료가 떨어지고 건물 가치도 하락할 수 있음
결국 불경기 속에서 “임차인은 외곽으로, 투자자는 금리 인하를 기대하며 빌딩 매수”라는 상반된 움직임이 당분간 이어질 공산이 크다.
결론: 공실률↑ 불황 속 임차인 이탈, 그러나 투자수요는 ‘금리 인하’ 기대
서초·강남 등 서울 주요 오피스 권역의 공실률이 33개월 만에 가장 높은 수준을 기록했지만, 매매 거래액은 오히려 증가하고, 투자 의향도 역대 최고치를 보인다. 이는 임차인들이 임대료가 더 싼 외곽으로 옮기거나 공간을 줄이는 반면, 투자자들은 장기 불황 속 기준금리 인하라는 반전 가능성에 베팅한다는 분석이다.
전문가들은 “올해 상업용 부동산 시장이 **‘임차인 우위 vs. 투자자 기회’**라는 이중적 양상을 띨 것”이라며, “금리 정책과 경기 흐름을 주시해야 한다”고 조언했다.