집값 30%만 투자해도 보유 가능? “한국형 리츠, 결국 입지·가격이 승부처”
최근 부동산 시장에서 **‘한국형 리츠(REITs)’**가 새로운 투자 트렌드로 부상하고 있다. 일반적으로 전체 집값을 마련해야 주택을 소유할 수 있었지만, 리츠를 통해 자본금을 30%만 투자해도 ‘부분적 소유권’을 확보하는 기회가 열리고 있는 셈이다. 투자자들은 “금리 상승 시대에 레버리지 부담 없이도 인기 지역의 부동산을 간접 소유할 수 있다”며 기대를 나타내는 반면, “결국 입지와 가격이 관건”이라는 분석도 나온다.
1. “집값 30%만 내고도 보유?”… 한국형 리츠, 어떻게 작동하나
(1) 소액 투자로 공유 지분 확보
기존 부동산 투자는 막대한 자금이 필요했지만, 리츠는 여러 투자자가 돈을 모아 부동산(상업용·주거용 등)을 매입하고, 그 임대수익이나 매각차익을 배당으로 나누는 구조다. 최근 논의되는 **‘한국형 리츠’**는 주택도 대상에 포함시키면서, “집값의 일부만 내면 주택 지분을 소유”하는 형태를 확대하려는 취지다.
- 예: 30억 원 주택을 리츠가 사면, 개인 투자자는 **9억 원(30% 지분)**을 넣어 그 집의 일부 소유권을 간접 보유
- 배당 수익: 임대료나, 향후 시세차익 발생 시 지분 비율로 배당
(2) 소액투자자·무주택자에게 기회?
무주택자나 젊은 층에게 “강남권 고가 아파트” 등 인기 입지의 부동산에 간접 투자할 수 있는 길이 열리는 셈이다. 레버리지(대출) 없이 현금 유동성만으로 프리미엄 입지를 공유 소유하게 되므로, 금리 인상 시대에 부담이 적다는 평가다.
2. “결국 입지·가격이 관건”… 전문가 시각
(1) 입지 : 임대수익·가치상승 좌우
부동산 투자에서는 강남권, 도심 역세권 등 입지가 임대수요와 시세 방어력을 결정한다. 리츠 형태라도 마찬가지로, 잘못된 지역이나 건물을 매입하면 배당 수익이 낮아지거나 공실률이 높아질 수 있다.
- 한 금융업계 관계자: “소액 투자라 해도 입지가 부실하면 수익이 나기 어렵다. 반면 우량 입지라면 전통적으로 안정적 수익과 시세 상승 기대가 있다.”
(2) 가격 : “평가액”이 명확해야
리츠는 매년 자산 평가를 통해 순자산가치(NAV)를 산출한다. 처음 진입 시점에 평가액이 부풀려져 있으면, 실질 가치보다 비싼 가격에 지분을 사는 꼴이 될 수 있으니 주의해야 한다. 반대로 저평가된 가격에 투자하면, 향후 시세 상승 시 더 큰 배당 수익을 얻을 수 있다.
3. 기존 리츠 시장과 비교: 상업용→주거용 확대로 변화
(1) 국내 리츠 시장, 상업용 중심
지금까지 한국 리츠는 오피스·상가·물류센터 등 상업용 부동산 중심으로 운영되어 왔다. 주택 리츠는 극히 일부 공공 리츠 형태에서만 시도된 바 있다. 그러나 최근 “집값이 높아 소액 투자로는 힘들다”는 목소리가 커지면서, 주거형 리츠가 새로운 블루오션으로 떠오르고 있다.
(2) 일본·미국 사례
해외에서는 이미 **주거형 리츠(Residential REITs)**가 발달해 있다. 일본은 도심 맨션, 미국은 아파트·다세대주택 등에 리츠로 투자하는 사례가 흔하다. 이를 통해 소액 투자자들이 우량 입지의 주거 부동산을 간접 소유하고, 임대료 배당을 받는 구조가 자리 잡았다.
4. 반론: 실거주 효과 제한적, 지분 투자에 불과
물론 한국형 리츠로 주거 부동산을 사도, 실거주 목적으로 직접 사는 것은 아니다. 지분만큼만 소유하는 것이지 집 한 채 전체를 내 맘대로 사용할 수는 없다는 점에 유의해야 한다. 실제로 무주택자라도 리츠 지분을 갖고 있으면 그 집에서 살 수 없고, 자산가치 변동에 따른 배당 이익만 기대하는 것이라 **‘주거 안정’**과는 다소 거리가 있을 수 있다.
5. 투자 유의사항: 양도소득세·관리비 등 체크
(1) 양도차익 발생 시 과세
리츠 지분을 팔아 시세차익을 얻으면, 양도소득세가 적용될 수 있으므로 세무 구조를 사전에 파악해야 한다. 또한 배당소득세, 종합소득세 합산 여부 등도 고려해야 한다.
(2) 관리·운영비
주거형 리츠라고 해도, 건물 관리·보수 등에 드는 비용이 지출된다. 리츠 운영사가 이를 부담하지만, 결국 투자자 배당금이 줄어들 수 있다. 운영 수수료나 관리비가 과도하지 않은지도 관건이다.
결론: “집값 30%만 투자하면 집 보유?”… 한국형 리츠, 본질은 ‘입지·가격’
최근 논의되는 “한국형 리츠”를 통해 집값의 일부(약 30%)만 투자해도 해당 주택 지분을 가질 수 있게 됐다는 소식이 부동산 시장에서 큰 화제가 됐다. 하지만 이는 어디까지나 간접투자 방안이며, 실제 거주권이나 전체 소유권을 확보하는 것은 아니다. “나는 강남 아파트 30% 소유 중”이라고 말할 수는 있어도, 거기에 살 수는 없다는 점이 특징이다.
그래도 금리 인상과 집값 고점 논란이 맞물린 상황에서, 소액으로 우량 입지에 투자할 수 있는 리츠 모델은 새로운 기회가 될 수 있다. 다만, 입지·가격이 결국 수익률을 좌우하므로, 어떤 지역의 어떤 시세 수준에서 투자하는지가 핵심이다. 과도한 기대감보다는, 구체적인 리츠 구조와 수수료, 세금 등을 꼼꼼히 따져보고 진입해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.