‘강남 옆세권’ 과천·성남… 토지거래허가제 풍선효과로 들썩
서울 강남권이 토지거래허가구역(이하 토허제)으로 묶이면서, 인접 지역인 과천과 성남이 새롭게 부동산 투자자들의 관심을 받고 있다. 토지거래허가제 규제가 강해지자, 규제를 피하려는 수요가 과천·성남 등 강남 옆세권으로 몰리는 **‘풍선효과’**가 뚜렷해지는 양상이다.
1. “강남 옆세권” 꼽히는 과천·성남, 왜 뜨나?
(1) 토허제에 묶인 강남, 투자 수요 분산
강남 일대가 토지거래허가구역으로 지정·확대되면서, 대출과 실거주 의무 등의 절차가 까다로워졌다. 이에 투자자들이 비규제 지역인 과천·성남으로 이동하며, 매매 문의가 늘었다는 게 중개업소들의 전언이다.
- 풍선효과: 투자 자금이 규제 지역을 피해 인접 지역으로 몰리는 현상
- 강남 접근성: 과천·성남은 강남과 직주근접성이 뛰어나, 출퇴근 수요와 투자 수요가 동시에 유입되는 구조
(2) 개발·인프라 호재도 주목
과천은 이미 정부청사를 비롯한 행정·업무지구가 있어 안정적 수요가 형성돼 있고, 향후 GTX-C 노선(계획) 등 교통 호재가 더해지는 지역이다. 성남은 판교 테크노밸리와 연계된 IT·스타트업 생태계로 꾸준한 인구 유입이 기대된다. 이처럼 미래 가치가 높게 평가되면서 매수세가 강남에서 옆으로 번지고 있다.
2. “들썩이는” 과천·성남, 시세 움직임 어떻나?
(1) 과천 아파트 매물 급감, 호가는 상승
과천시 내 몇몇 대단지의 경우, 최근 한 달 사이 매물이 20~30%가량 줄었다는 통계가 나왔다. 중개인들은 “토허제 풍선효과로 과천이 오히려 매매가 쉽다는 인식이 확산되면서, 실수요·투자 수요가 동시에 문의를 늘렸다”고 말한다. 실제 거래량은 아직 많지 않지만, 호가는 5천만 원~1억 원 가까이 오르며 판매자가 우위에 선 분위기다.
(2) 성남 수정·중원 일대 저평가 지역도 반등?
성남 분당권 외에도 수정·중원구 등 과거 저평가된 구도심 지역이 눈길을 끌고 있다. 재개발·재건축 가능성이나 교통 인프라 개선(트램, 도로 확장) 등의 이슈가 부각돼 시세가 오름세를 타고 있다는 전언이다. 중개업소 관계자는 “강남에 직접 투자하기 부담스러운 이들이 성남 구도심을 주목하고 있다”고 했다.
3. 전반적 부동산시장, 규제·금리 변수는 여전
(1) 대출 규제·금리인상 부담
풍선효과로 과천·성남이 부각되는 동시에, 금리 인상 기조와 대출 규제가 아직 풀리지 않아 거래가 폭발적으로 증가하는 상황은 아니다. “매수세는 살아났어도, 실제 계약까지 연결되는 건 아직 제한적”이라는 시각도 있다.
(2) 과천·성남도 토허제 지정될 가능성?
시장 일각에서는 “풍선효과가 심해지면, 정부가 과천이나 성남까지 토지거래허가구역을 확대하지 않겠느냐”는 우려가 나온다. 실제로 과거 강남3구 토허제 지정 후, 인근 지역이 추가로 규제되는 사례가 있었다.
4. 실수요·투자자, 어떻게 접근해야 하나?
- 토허제 적용 여부
- 과천·성남은 아직 토지거래허가구역이 아니지만, 언젠가 규제가 확대될 수 있으니 예의주시해야 한다.
- 금융 리스크
- 이자 부담이 높은 시기이므로, 대출을 활용하려면 금리 인상이나 만기 연장 문제가 없는지 꼼꼼히 계산 필요.
- 지역별 개발 호재
- GTX, 판교 테크노밸리 확장, 재건축 등 개발 이슈에 따라 시세가 달라질 수 있다. 세부 입지·편의 시설·임대 수요 등을 면밀히 검토해야 한다.
5. 결론: 강남 대신 ‘옆세권’ 과천·성남, 토허제 풍선효과로 관심 집중
강남권이 토지거래허가제에 묶이면서, 비규제 지역인 과천·성남이 **‘강남 옆세권’**으로 부동산 시장에서 주목받고 있다. 매물은 줄고 호가는 상승하며, 실거주·투자 문의가 늘어나는 풍선효과가 뚜렷한 양상이다. 그러나 금리 부담과 추가 규제 가능성 등 변수가 많아, 시장 전반의 과열 국면으로 보긴 아직 이르다는 게 전문가들의 중론이다.
그럼에도 과천은 행정타운·교통 호재, 성남은 판교·재개발 기대 등을 배경으로 하반기 부동산 시장의 핵심 투자처로 떠오를 것이란 기대감이 크다. **“규제 피한 옆세권이 더 뜨겁다”**는 말이 다시금 입증될지, 시장의 관심이 집중되고 있다.