서울 전세인데 '정책대출' 그림의 떡? 🖼️ 보증금 4억 한도, 서울시 vs 국토부 '동상이몽'
"서울에 내 전셋집 하나..." 꿈은 큰데, 정부 대출 문턱은 왜 이리 높을까?
2025년 5월, 치솟는 서울 전셋값에 많은 신혼부부와 청년들의 시름이 깊어지고 있습니다. 정부는 주거 안정을 위해 주택도시기금을 활용한 저금리 전세대출(신혼부부 전용, 버팀목 등)을 지원하고 있지만, 정작 **서울의 높은 전세보증금 현실을 반영하지 못해 '그림의 떡'**이라는 비판이 나오고 있습니다.
특히, 서울시가 야심 차게 공급하는 신혼부부용 장기전세주택 '미리내집'마저 상당수가 이 대출 기준(수도권 4억 원 이하)을 초과하면서, 정책 간 엇박자가 나는 것 아니냐는 지적이 거세지고 있는데요. 서울시는 국토교통부에 "대출 보증금 기준을 현실에 맞게 올려달라!"고 두 차례나 건의했지만, 국토부는 "어렵다"는 입장입니다. 과연 누구의 말이 맞고, 이 '동상이몽' 속에서 실수요자들의 고민은 어떻게 해결될 수 있을까요?
"4억 넘으면 대출 불가!" 서울시의 하소연, 왜? 😥
현재 주택도시기금을 활용한 주요 전세대출(신혼부부 전용, 버팀목)의 임차보증금 기준은 수도권 4억 원, 비수도권 3억 원 이하입니다. 하지만 서울의 전셋값 현실은 이 기준을 훌쩍 뛰어넘습니다.
- 서울 전셋값 현실 (한국부동산원, 2025년 4월 기준):
- 지방 아파트 평균 전셋값: 1억 7661만 원
- 수도권 아파트 평균 전셋값: 3억 9387만 원
- 서울 아파트 평균 전셋값: 5억 7105만 원!
- 서울시 '미리내집'의 딜레마: 서울시는 신혼부부 주거 안정을 위해 시세보다 저렴하게 장기전세주택 '미리내집'을 공급하고 있습니다. 하지만 아파트형 미리내집의 경우, 보증금이 4억 원을 훌쩍 넘는 경우가 대다수입니다.
- 예시 (2025년 4차 공급 물량):
- 이문 아이파크 자이 (59㎡): 4억 6410만 원
- 올림픽파크포레온 (59㎡): 4억 2375만 원
- 롯데캐슬 이스트폴 (82㎡): 6억 원
- DMC SK뷰 (59㎡): 5억 1714만 원
- 래미안 원펜타스 (59㎡): 무려 9억 7500만 원! 이렇게 좋은 취지의 공공주택마저 정작 저금리 정책대출을 활용할 수 없는 아이러니한 상황인 것입니다.
- 서울시의 건의 내용: 서울시는 "비수도권 평균 전셋값을 100으로 봤을 때 수도권은 225%, 서울은 326% 수준"이라며, 수도권 임차보증금 기준을 최소 비수도권의 225% 수준인 6억 7500만 원 이상으로 상향해야 한다고 국토부에 두 차례나 공식 건의했습니다.
국토부 "NO!" 전세대출 한도 상향, 왜 이렇게 어려울까? 🙅♂️
서울시의 절박한 요청에도 불구하고, 주택도시기금 관리 주체인 국토교통부는 현재로서는 보증금 기준 상향이 어렵다는 입장입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- '예산이 없다' - 주택도시기금 여력 부족: 청약저축 납입금 등으로 조성되는 주택도시기금의 여유자금이 올해 3월 말 기준 7조 9000억 원으로, 관련 통계 공표 시작(2014년) 이후 처음으로 10조 원 아래로 떨어졌습니다. 지난해 신설된 신생아 특례대출 등 정책대출 수요가 급증하면서 효율적인 자금 운용이 더욱 중요해졌다는 것입니다. 한정된 재원으로 수도권 기준만 올리기는 어렵다는 논리입니다.
2. '4억, 이미 적정 수준' - 수요 고려한 기준: 국토부는 현재의 '수도권 4억 원' 기준이 저소득 서민층의 수요에 맞게 설정된 것으로 보고 있습니다. 정책대출의 취지가 고가 전세 지원이 아니라는 점을 강조합니다.
3. '특정 주택 맞춤은 곤란' - 정책의 보편성: 서울시의 '미리내집'과 같은 특정 임대주택이 대출 기준과 맞지 않는다고 해서, 전국적으로 적용되는 정책대출 기준을 상향 조정하기는 곤란하다는 입장입니다.
4. '다른 대출도 있다' - 정책대출은 '선택 사항': 미리내집 입주자들이 반드시 주택도시기금의 저금리 정책대출만을 이용해야 하는 것은 아니며, 시중 은행의 다른 전세대출 상품도 활용 가능하다는 시각입니다. (물론 금리 차이는 크겠죠.)
누구를 위한 정책인가? 신혼부부·서민의 '주거 사다리'는 어디에? 🪜
서울시는 "미리내집이 시세 대비 저렴하게 공급됨에도 정책대출을 활용하지 못한다는 것은, 다른 대부분의 서울 전세 아파트 역시 기금 대출을 받기 어렵다는 의미이므로 개선이 필요하다"고 주장합니다.
결국, 서울의 높은 전셋값과 한정된 정책대출 기준 사이의 '괴리'는 서울에서 주거 안정을 찾으려는 신혼부부와 서민들의 어깨를 더욱 무겁게 만들고 있습니다. 저렴한 공공주택에 들어가려 해도, 그 문턱을 넘기 위한 저금리 대출 지원이 막히는 안타까운 상황이 발생하는 것입니다.
결론: '이상'과 '현실'의 괴리…뾰족한 수 없을까? 💡
서울시의 '현실적인 전셋값 반영' 요구와 국토부의 '한정된 재원 및 정책 목표'라는 입장은 각자의 타당성을 가지고 있습니다. 하지만 그 사이에서 실질적인 어려움을 겪는 것은 결국 서울에 보금자리를 마련하려는 신혼부부와 서민들입니다.
주택도시기금의 효율적 운용도 중요하지만, 정책대출이 정작 필요한 사람들에게 '그림의 떡'이 되지 않도록 지역별 현실을 반영한 보다 유연한 기준 설정이나, '미리내집'과 같은 공공주택에 대한 별도의 금융 지원 방안 등을 적극적으로 고민해야 할 시점입니다. '주거 사다리'가 끊어지지 않도록, 정부 부처 간의 긴밀한 협의와 전향적인 정책 검토를 기대해 봅니다.