경매가 시세보다 비싸다고? 😱 압구정 현대 94억 낙찰 '미스터리'

강과장님 2025. 5. 10. 14:04

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상식 파괴! 감정가보다 20억, 실거래가보다 14억 비싸게 낙찰된 강남 아파트?

"경매는 무조건 싸게 사는 거 아니었어?" 이런 상식을 뒤엎는 놀라운 소식이 서울 강남구 압구정동에서 들려왔습니다. 최근 법원 경매에 나온 압구정동 구현대 아파트 한 채가 감정가는 물론, 최근 실거래가보다도 훨씬 높은 약 94억 원에 낙찰되어 시장에 큰 충격을 주고 있습니다!

일반적으로 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득하는 기회로 여겨지는데, 대체 왜 이런 '역주행' 현상이 발생한 걸까요? 오늘 블로그에서는 이 미스터리한 낙찰가의 비밀, 특히 '토지거래허가구역'과 경매의 특별한 관계에 대해 집중적으로 파헤쳐 보겠습니다.

'상식 파괴' 낙찰가: 압구정 현대 6·7차, 무슨 일이? 💸

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 지난 5월 7일 압구정동 구현대 6·7차 단지 전용면적 196.7㎡(약 59.5평) 아파트가 무려 93억 6980만 원에 새 주인을 찾았습니다.

감정가 초과: 해당 아파트의 감정가는 72억 원이었으나, 이보다 21억 원 이상 높은 금액에 낙찰되었습니다.
실거래가도 추월: 더욱 놀라운 것은, 같은 면적의 아파트가 지난해 12월 79억 5000만 원에 팔렸던 것과 비교하면, 불과 5개월 만에 경매에서 14억 원이나 더 비싸게 팔린 것입니다.
치열했던 입찰: 1차 매각일에 이미 7명의 응찰자가 몰렸고, 2위 입찰가(93억 3900만 원)와도 불과 3080만 원 차이로 낙찰자가 결정될 만큼 경쟁이 뜨거웠습니다.

미스터리의 열쇠: '토지거래허가구역'과 경매의 '예외' 🔑

이처럼 이례적인 고가 낙찰의 가장 큰 원인으로 전문가들은 **'토지거래허가구역(LTPZ)' 규제와 경매의 '예외 조항'**을 꼽습니다.

토지거래허가구역이란? 부동산 투기를 막기 위해 정부가 지정한 구역으로, 이 구역 내 주택을 매매할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여있습니다.
까다로운 허가 조건: LTPZ 내 주택을 매입하려면 2년 실거주 의무를 지켜야 하고, 자금조달계획서 등을 제출하여 꼼꼼한 심사를 받아야 합니다. 갭투자가 사실상 불가능하죠.
경매의 '마법 같은' 예외! ✨: 그런데 경매로 토지거래허가구역 내 부동산을 낙찰받을 경우, 이러한 토지거래허가 절차가 면제됩니다! 즉, 2년 실거주 의무도 없고, 자금조달계획서 제출 의무도 적용받지 않습니다.

강남3구·용산구, '경매 프리미엄' 붙는 이유

이러한 '경매 예외' 조항 때문에 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구 아파트의 경우, 경매 시장에서 **'규제 회피 프리미엄'**이 붙어 오히려 시세보다 높게 낙찰되는 현상이 나타나고 있습니다.

실제 데이터가 증명: 지난 3월, 이들 지역 아파트의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 **105.5%**를 기록했습니다. 감정가보다 평균 5.5% 더 비싸게 낙찰받고 있다는 의미입니다.
전문가 분석 (이주현 지지옥션 선임연구원): "강남 3구와 용산구 아파트는 토지거래허가구역 해제 기대감으로 가격이 상승했고, 재지정 이후 이런 추세가 고착화되면서 경매 시장에서 낙찰가율이 오르고 있다. 특히 압구정은 재건축 기대감이 크다 보니 토지거래허가구역 미적용 '프리미엄'이 더욱 컸던 것 같다."

압구정: '규제 회피' + '재건축 기대감' = '역대급 낙찰가' 🚀

이번 압구정 현대 아파트의 경우, 토지거래허가구역 규제를 피할 수 있다는 장점에 더해, 대한민국 최고 입지 중 하나인 **압구정동의 강력한 '재건축 기대감'**까지 더해지면서 그야말로 '역대급 낙찰가'를 기록한 것으로 풀이됩니다. 낙찰자는 실거주 의무 없이 압구정 재건축의 미래 가치를 선점할 수 있는 '티켓'을 높은 프리미엄을 주고 구매한 셈입니다.

결론: 규제가 만든 '기현상', 시장은 어떻게 반응할까?

압구정 현대 아파트의 이번 경매 결과는 토지거래허가구역이라는 강력한 규제가 오히려 경매 시장에서는 '프리미엄'으로 작용하는 기현상을 극명하게 보여줍니다. 규제로 인해 일반 매매 시장에서의 거래가 위축되고 진입 장벽이 높아지자, 자금력 있는 수요자들이 규제에서 자유로운 경매 시장으로 몰려들어 가격을 밀어 올리고 있는 것입니다.

이러한 '규제 프리미엄' 현상이 앞으로 어떻게 전개될지, 그리고 이것이 해당 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 계속해서 지켜봐야 할 중요한 관전 포인트입니다. 분명한 것은, 부동산 시장은 규제와 수요, 그리고 투자 전략 사이의 복잡한 상호작용 속에서 끊임없이 새로운 현상을 만들어낸다는 점입니다.

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