"지금이 기회!" 40대가 움직인다…서울 아파트 매수 왕좌 교체, 왜?

 

 

2025년 5월, 서울 아파트 시장에 흥미로운 지각 변동이 감지되었습니다! 지난 4개월여간 주택 구매의 주축이었던 30대를 제치고, 40대가 서울 아파트 매입 비중 1위로 올라섰다는 소식입니다. (한국부동산원, 4월 매입자 연령대별 현황)

 

한동안 관망세를 보이던 40대가 갑자기 움직이기 시작한 이유는 무엇일까요? 최근 특정 지역의 규제 변화와 맞물려, 자금력을 갖춘 40대의 '갈아타기' 수요가 시장을 움직였다는 분석이 나오고 있습니다. 오늘 블로그에서는 이 현상의 배경과 의미, 그리고 전문가들의 시각까지 자세히 파헤쳐 보겠습니다.

 

'큰 형님'의 귀환: 40대 매수 비중 역전, 대체 왜?

 

한국부동산원에 따르면, 지난 4월 서울 아파트 매매에서 40대가 차지하는 비중은 33.8%로, 30대 비중을 넘어섰습니다. 이는 지난해 11월 이후 처음 있는 일입니다. 특히 **강남구(42.8%)와 서초구(44.5%)**에서는 40대 매수 비중이 30대(각 19.5%, 21.1%)를 압도적으로 앞질렀고, 양천구(43.8%), 용산구(38.1%), 송파구(35.6%), 강동구(35.3%) 등 주요 지역에서도 40대의 강세가 두드러졌습니다.

전문가들은 다음과 같은 요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 분석합니다.

 

1. '빗장 풀린' 토지거래허가구역 효과: 최근 잠실·삼성·대청·청담동 등 주요 지역의 토지거래허가구역(LTPZ) 규제가 일시적으로 해제되면서, 억눌렸던 거래 심리가 분출되기 시작했습니다. 이 과정에서 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역의 집값이 다시 상승세를 타기 시작했는데, 상대적으로 자금 동원력이 우수한 40대가 이 상승 흐름에 올라탈 여력이 있었다는 분석입니다. 즉, 높아진 진입 장벽을 40대가 넘어선 것입니다.

 

2. '실거주 의무' 완화 → '갈아타기' 수요 급증: 최근 실거주 의무 규제가 완화되거나 폐지되면서, 기존 주택을 보유한 사람들이 집을 팔기 전에 새로운 집을 매수하는, 이른바 '갈아타기'가 훨씬 수월해졌습니다. 주택 교체를 계획하던 실수요자들, 특히 기존 주택 자산을 보유하고 있을 가능성이 높은 40대들이 이 기회를 적극적으로 활용하여 상급지나 더 넓은 집으로 이동하려는 수요가 늘어난 것으로 보입니다.

 

3. '체급'의 차이? 40대의 자금력과 금리 방어력: 전문가들은 일반적으로 40대가 30대보다 경제적으로 더 안정적이며, 축적된 자산이나 소득 수준이 높아 현재의 높은 금리 수준을 감내할 **'체력'**이 상대적으로 더 좋다고 지적합니다. 어려운 시장 상황에서도 움직일 수 있는 여력이 뒷받침되었다는 의미입니다.

전문가들은 어떻게 볼까? (Expert Perspectives)

 

• 서정렬 교수 (영산대 부동산학과): "40대가 30대보다 자금 여력이 있고 높은 금리도 버텨낼 체력이 있다. 토지거래허가구역 해제 이후 갈아타기 수요 등이 생긴 것으로 보인다."
• 서진형 교수 (광운대 부동산법무학과): "토지거래허가구역 해제 이후 상승하는 집값을 감당할 수 있는 자금력을 지닌 40대가 매수에 뛰어들었다. 실거주 의무 해제도 갈아타기 수요를 가세시켰다."
• (향후 전망): 서진형 교수는 "기준금리 인하가 이뤄지고 경제 상황이 개선되면 다시 30대가 40대의 매입 비중을 앞지를 가능성이 크다"고 덧붙였습니다. 즉, 현재의 40대 강세는 특정 조건 하에서의 일시적 현상일 수 있다는 분석입니다.

 

시사점: 시장은 어디로 흐르나?

 

이번 40대의 약진은 몇 가지 중요한 점을 시사합니다.

 

• 규제 변화의 파급력: 토지거래허가구역, 실거주 의무 등 규제 완화가 실제 시장 참여자들의 행동 변화를 이끌어낼 수 있음을 보여줍니다.
• 자금력 기반 시장: 금리 부담과 집값 상승으로 인해 자금 동원 능력이 주택 구매의 핵심 변수로 작용하고 있음을 나타냅니다.
• 시장 양극화 가능성: 자금력을 갖춘 수요가 인기 지역·고가 주택 위주로 유입되면서, 지역별·가격대별 시장 양극화가 심화될 가능성도 배제할 수 없습니다.
• '갈아타기' 시장 활성화: 규제 완화로 인해 주택 교체 수요가 당분간 시장의 주요 동력 중 하나가 될 수 있습니다.

 

결론: 40대의 움직임, 시장 변화의 신호탄?

서울 아파트 시장의 주 구매층이 30대에서 40대로 이동한 현상은 토지거래허가구역 해제, 실거주 의무 완화라는 정책적 요인과 40대의 상대적 자금력이 맞물린 결과로 풀이됩니다. 이는 특정 규제 완화가 잠재된 수요를 어떻게 자극할 수 있는지 보여주는 동시에, 자금력이 뒷받침되는 수요층 위주로 시장이 재편될 수 있음을 시사합니다.

하지만 전문가의 지적처럼, 향후 금리 인하 등 거시 경제 환경 변화에 따라 다시 30대의 매수세가 살아날 가능성도 있습니다. 앞으로 변화될 시장 환경과 정책 방향에 따라 주 구매층의 움직임이 어떻게 변화할지 주목해야 할 것입니다.