법 개정과 절세 전략: “자산 이전 공식”이 바뀌다

강과장님 2025. 4. 2. 06:00

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1. 자산 이전을 둘러싼 고민: 증여 vs. 양도

가족 간에 자산을 이전할 때, 일반적으로 가장 먼저 떠오르는 방식은 **‘증여(贈與)’**입니다. 부모가 자식에게 재산을 무상으로 주는 형태이죠. 그러나 요즘 들어 “증여보다 양도가 더 낫지 않을까?”라는 이야기가 심심찮게 들려옵니다. 왜 이런 이야기가 나오게 되었을까요?

증여세 부담
- 증여세는 부(富)를 무상으로 이전받은 사람이 부담하는 세금입니다. 증여 재산의 가치가 클수록 세율이 상당히 높아지는 구조이므로, 자녀 입장에서는 “꽤 큰 세금 폭탄이 떨어지지 않을까”라는 걱정을 하게 됩니다.
- 현재의 세율 구조상, 과세표준이 일정 금액을 초과하면 40~50%에 달하는 세율이 적용될 수 있습니다. 가령 시가 10억 원에 달하는 부동산을 증여받는다면, 공제 등을 고려하더라도 수억 원대 세금 부담이 예상될 수 있지요.
양도 차익에 대한 양도소득세
- 반면 부모가 자녀에게 자산(부동산 등)을 ‘양도’한다면, 이는 시장 가격 또는 시가에 준하는 가격으로 사고파는 행위로 간주됩니다. 부모는 자산을 파는 측이므로 매도에 따른 양도소득세를 부담하게 됩니다. 자녀는 매수자로서 부동산을 취득하는 것이니, 취득세와 추가로 필요한 세금(예: 다주택자 중과 여부)에 유의해야 합니다.
- 과거에는 “어차피 가족 간 이전인데, 굳이 시가에 준하는 거래가 성립되겠어?”라고 생각해 무조건 증여로 처리하는 경우가 많았습니다. 하지만 최근 세금 및 부동산 정책이 복잡해지면서, 상황에 따라서는 차라리 부모가 양도세를 내고 자녀가 적정 가격으로 부동산을 매수하는 편이 이득이 될 수도 있다는 평가가 나오고 있습니다.

2. 왜 갑자기 ‘양도’가 주목받나?

높아지는 증여세 부담
- 우리나라의 부동산 가격이 전반적으로 상승하면서, 부모가 자녀에게 물려주려는 부동산(특히 주택)의 시세가 크게 뛰었습니다.
- 시세 상승분만큼 증여재산가액이 늘어나면서 증여세가 눈에 띄게 증가하게 되었죠. 가령 과거에는 시세 5억 원이던 부동산이 현재 10억 원이 되었다면, 증여세도 훨씬 많은 금액을 부담해야 합니다.
양도세 중과세 피로도
- 한편 다주택자 양도세 중과 등으로 인해, 일정 기간 동안 부동산을 여러 채 보유하고 있는 사람이 매물을 내놓기가 꺼려지기도 했습니다.
- 그런데 최근에는 규제가 풀리거나 완화될 조짐이 보이면서, “지금 매도하면 세금이 과거만큼은 아닐 수 있다”는 기대감이 생기고 있습니다.
- 또한 부모가 여러 주택을 가지고 있는 상황에서, 종부세 및 재산세 부담을 줄이기 위해 일부 자산을 자녀 명의로 이전하고 싶어 하는 니즈도 있습니다. 이때 양도 방식이 때로는 합리적 대안이 될 수 있습니다.
부동산 정책 변화와 절세 전략
- 2023~2024년을 기점으로 부동산 시장 및 세제 제도에 여러 변화가 일어나고 있습니다. 1주택자에 대한 양도소득세 부담 완화, 종합부동산세 기준 완화, 다주택자 중과세율 인하 등이 논의되거나 시행되면서, 이전과 다른 전략을 구사하는 사람들이 늘어나고 있습니다.
- 동시에 **“아버지, 증여보다는 차라리 양도해주세요. 그게 세금이 더 적게 들지 않을까요?”**라는 말이 설득력을 얻는 거죠. 실제로 재산정리를 계획하는 부모 세대가 세무 전문가와 상담해보면, 가족 간 거래라도 시가에 준해 매매를 성립시키는 편이 경우에 따라 더 유리한 결과를 낳을 수 있습니다.

3. 증여와 양도의 구체적인 세금 비교

증여의 기본 구조
- 증여재산공제: 자녀 1인당 직계존속으로부터 10년간 5천만 원(미성년자 2천만 원)까지 공제가 가능
- 증여재산가액 = 시가(또는 유사 매매사례, 감정평가액 등)를 기준으로 결정
- 과세표준에 따른 누진세율(최고 50%) 적용
양도의 기본 구조
- 부모(양도인): 자산의 양도 차익에 대해 양도소득세 부담
  - 장기보유특별공제 적용: 일정 기간(2~10년+) 보유했을 경우 양도차익의 일부를 공제
  - 1가구 1주택 비과세: 해당 요건(2년 이상 보유, 실거주 등)을 충족하면 양도세가 면제
  - 다주택자 중과: 과거에는 2주택 이상 보유 시 중과세율(기본 세율 + 10~20%p)이 적용되었으나 최근 완화 추세
- 자녀(매수인): 취득세, 등기 비용 등 부담
  - 다주택자인 경우에는 취득세율이 중과될 수 있음
  - 그러나 단일주택 매수나 1주택자가 추가 매수하는 시점의 규제완화가 있다면 부담이 낮아질 가능성도 있음
실제 절세 사례
- 예를 들어, 시세가 8억 원인 아파트를 부모가 10년 이상 보유했고, 1가구 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다면, 양도세 부담 없이 자녀에게 넘길 수도 있습니다(물론 실제로는 “가족 간 거래”에 대한 꼼꼼한 시가 산정이 필요). 이 경우 자녀는 매수 대금을 마련해야 하는 부담이 있지만, 증여세보다는 훨씬 낮은 세금을 낼 수 있습니다.
- 반대로 시세가 큰 폭으로 올라서 양도 차익이 매우 커진 상황이거나, 부모가 다주택자인 경우에는 중과세 가능성이 있으니, 단순 계산만으로 “양도가 낫다”고 단정 지을 수는 없습니다.

4. 유의할 점: 가족 간 거래 시 시가 인정

시가보다 지나치게 낮거나 높은 거래는 위험
- 가족 간 매매라 할지라도, 세법에서는 **시가(또는 시가에 준하는 금액)**를 기준으로 증여 여부를 판단합니다.
- 자녀가 부동산을 “헐값”에 사들였다면, 그 차액만큼을 증여로 보고 세금을 부과할 수 있습니다. 예컨대 시세 10억 원짜리를 5억 원에 넘겼다면, 5억 원 차액에 대해 증여세가 과세될 수 있다는 뜻입니다.
자금 출처 소명
- 자녀가 부모로부터 부동산을 매수하는 형태이므로, 당연히 자녀 쪽에서 “어떻게 10억 원이라는 거액을 마련했느냐”를 소명해야 합니다.
- 자금 출처를 투명하게 밝히지 못하면 편법 증여로 의심받을 가능성이 높습니다.

5. 법 개정과 절세 전략: “자산 이전 공식”이 바뀌다

보유 주택 수 감소 추세
- 종부세 강화, 다주택자 규제 등으로 인해 부모 세대가 주택 수를 줄이려고 하는 분위기가 여전합니다. 이 과정에서 “차라리 자녀 이름으로 집을 넘기자”는 전략이 나오는데, 곧바로 증여로 넘어가기에는 세금 부담이 만만치 않습니다.
- 이때, 앞으로는 양도세 규제가 완화되면 다주택자인 부모도 ‘적정 양도세’를 내고 자녀에게 파는 방식으로 자산을 이전하는 사례가 늘어날 것이라는 관측이 있습니다.
새로운 절세 트렌드
- 예전에는 세제 혜택이 증여보다 양도 쪽에 더 유리한 경우가 많지 않았지만, 최근의 각종 공제와 중과 유예·완화 조치로 인해 “양도” 쪽이 상대적으로 덜 손해가 되는 상황이 생기고 있습니다.
- 특히 1주택자인 부모가 다년간 보유한 주택을 자녀에게 넘기는 경우, 매매로 처리했을 때 거의 양도세가 없는 케이스도 있습니다(1세대 1주택 장기보유특별공제 최대로 적용 등).
- 다만, 자녀의 취득세 부담과 자금 출처, 가족 간 거래 시 시가 인정 문제 등은 여전히 중요한 변수로 남습니다.
부모와 자녀 간 재정 협의의 중요성
- “아버지, 증여 말고 양도 안될까요?”라는 말 한 마디로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 자녀가 집값을 부모에게 실제로 지급할 수 있어야 하며, 그 자금 출처가 적법하게 증명되어야 합니다.
- 또한 부모 입장에서도 양도소득세, 추후 노후 자금 확보 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 제도 변화로 인해 새로운 길이 열렸다고 해도, 각자의 상황에 맞는 세금 시뮬레이션과 법률 검토가 필수입니다.

6. 전문가 조언이 필요한 이유

세무 전문가 상담
- 가족 간 거래는 여러 세목(증여세, 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등)이 맞물려 돌아가는 복잡한 구조입니다.
- 단순히 “시세가 많이 올라서 부담되니 증여 대신 양도”라는 식의 단편적 판단보다는, 세무 전문가(세무사, 회계사)와 함께 구체적인 수치를 비교해보는 것이 중요합니다.
법률 전문가 상담
- 법적 절차와 형식적 요건을 제대로 갖추지 않으면, 사후에 명의신탁, 편법증여 의혹이 불거질 수 있습니다.
- 공정한 거래임을 입증하기 위해 매매계약서 작성, 시가 평가, 자금 흐름 증빙 등이 필요하므로, 부동산 전문 변호사나 법무사의 자문이 도움이 됩니다.
추후 정책 변화 모니터링
- 세율, 공제, 규제지역 지정 등 정책은 언제든지 바뀔 수 있습니다. 지금 당장 유리한 방안이 1~2년 뒤에는 불리해질 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
- 특히 정부가 다주택자 규제를 다시 강화하거나, 증여세·양도세 관련 공제를 축소한다면, 현재 구상한 계획이 무용지물이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

7. 결론: 가족 간 자산 이전, 더 깊은 고민이 필요한 시점

“아버지, 증여 말고 양도 안될까요?”라는 말 한 마디는, 단순히 세금을 조금 줄이기 위한 꼼수가 아니라 새로운 부동산 정책 환경에서 탄생한 하나의 대안일 수 있습니다. 부모 세대가 다주택 보유로 인한 세금 부담을 줄이면서 자녀에게 자산을 자연스럽게 이전하되, 과도한 증여세 폭탄을 피하는 방법을 모색하는 과정에서, 가족 간 양도가 충분히 고려할 만한 옵션이 된 것이지요.

그러나 이 문제에는 항상 자금 출처, 실거래가(시가) 인정, 다주택 규제, 취득세 중과, 양도세 절세 요건, 증여세 누진 세율 등 많은 퍼즐 조각이 얽혀 있습니다. 그 어느 때보다 체계적인 분석과 전문가 조언이 필요합니다. 섣불리 “양도가 무조건 이득이다” 혹은 “증여가 맞다”라고 단정 지을 수 없으므로, 사전에 충분한 정보 수집과 정교한 시뮬레이션을 해보길 권합니다.

결국 부동산 자산 이전 공식은 시장 상황, 세법 개정, 규제정책 변화 등에 따라 계속 변하고 있습니다. 누구나 “더 적은 세금, 더 효율적인 자산 이전”을 원하겠지만, 중요한 것은 가족의 재정적 목표와 장기적인 관점입니다. 당장의 세금 절감에 집중하다가 향후 더 큰 리스크를 떠안을 수도 있습니다. 다각적인 검토와 전문가와의 긴밀한 협의만이 최선의 해답을 이끌어 낼 수 있습니다.

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