李정부 "공급 확대" 약속, 그러나 '공급 절벽' 공포… 전문가 4인이 말하는 진짜 해법은? 🧐

 

 

 

'공급 확대' 기조에도 왜 시장은 불안할까? '공급 절벽' 현실과 전문가들의 쓴소리!

 

2025년 6월 8일, (가상으로 설정된) 이재명 대통령의 새 정부가 **'주택 공급 확대'**를 부동산 정책의 핵심 기조로 내세웠습니다. 4기 스마트신도시 추진, 재건축·재개발 규제 완화 등 장밋빛 청사진을 제시했지만, 시장의 불안감은 쉽게 가라앉지 않는 모습입니다. 당장 내년부터 **'공급 절벽'**이 현실화될 것이라는 우려와 함께, 서울 아파트값은 18주 연속 상승하며 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 계속되고 있기 때문인데요.

 

과거 정부들이 내세웠던 '270만 호 공급' 같은 구체적인 물량 목표 대신, '공급 확대'라는 큰 방향성만 제시한 새 정부. 과연 이 정책 기조가 실효성을 갖추기 위해선 무엇이 필요할까요?

 

부동산 전문가 4인의 진단을 통해, 새 정부의 공급 확대 정책이 성공하기 위한 구체적인 제도 개선과 지원책은 무엇인지 심층적으로 알아보겠습니다.

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'공급 절벽' 공포: 숫자가 보여주는 냉혹한 현실 📉

 

새 정부가 공급 확대를 외치지만, 시장이 불안해하는 이유는 당장 눈앞에 닥친 '공급 절벽' 때문입니다.

 

• 서울 아파트값: 6월 첫째 주까지 18주 연속 상승 (한국부동산원)

 

• 내년 전국 아파트 입주 물량: 19만 773가구 (올해 27만 4360가구 대비 30.5% 급감!)

 

• 내년 서울 아파트 입주 물량: 2만 4462가구 (올해 4만 6710가구 대비 반 토막!)

 

이처럼 단기간에 공급 물량이 늘어나기 어려운 구조 속에서, 서울 등 수도권에서는 신축 및 재건축 호재 단지를 중심으로 집값 상승이 당분간 이어질 것이라는 관측이 지배적입니다.

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이재명 정부의 '공급 확대' 청사진은? 📜

 

이재명 대통령은 후보 시절부터 다음과 같은 공급 확대 방안을 약속해왔습니다.

 

• 양대 축:

 

1. 4기 스마트신도시 개발: 교통 편리한 곳에 청년·신혼부부 등을 위한 쾌적하고 부담 가능한 주택 공급.

 

2. 노후 도심 재건축·재개발 활성화: 서울 노후 도심의 재개발·재건축 진입장벽 완화, 용적률 상향 및 분담금 완화 추진.

 

• 정책 선회 배경:

 

• 과거 2022년 대선 당시 총 311만 호 등 구체적인 물량 목표를 제시했던 것과 달리, 이번에는 규제 완화 및 공급 확대 '기조'만 강조했습니다.

 

• 이는 건설경기 침체, 인·허가 실적 부진 등을 고려할 때, 무리한 수치 목표보다는 실현 가능한 정책 추진에 집중하겠다는 의도로 풀이됩니다.

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전문가 4인의 '쓴소리'와 '해법' 제언 💡

 

하지만 전문가들은 방향성에 공감하면서도, 실효성을 갖추려면 다음과 같은 구체적인 조치들이 반드시 병행되어야 한다고 입을 모읍니다.

 

1. 재건축초과이익환수제(재초환), '폐지' 수준의 결단이 필요하다!

 

• 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원: "재초환 폐지로도 재건축 활성화가 요원하다. 초과이익이 발생할 만큼 사업성 큰 지역은 강남 등 일부에 그치기 때문에, 상징적인 의미로 폐지를 검토할 필요가 있다."

 

• 이상영 명지대 부동산학과 교수: "러시아-우크라이나 전쟁 등으로 공사비가 크게 상승하며 정책 환경이 바뀌었다. (사업성 악화로 초과이익이 줄어든) 현 상황을 반영해 재초환 유지 여부를 재검토해야 한다."

 

• ➡️ 포인트: 공사비 급등으로 사업성이 악화된 지금, 재초환은 재건축의 가장 큰 걸림돌이므로, 과감한 결단이 도심 공급의 물꼬를 틀 수 있다는 주장입니다.

 

2. 'PF 위기'·'사업성 부족' 해결할 금융 지원책을 내놔라!

 

• 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수: "프로젝트 파이낸싱(PF) 위기와 건설산업 침체, 미분양 적체 등 현재의 위기를 해소해야 충분한 공급 확대를 기대할 수 있다. 주택도시기금 재정건전성 또한 공공임대주택 확충과 직결되므로 유연한 정책 판단이 필요하다."

 

• 김효선 수석전문위원: "주택 공급 물량 목표가 실제 입주로 이어지지 않은 원인은 결국 사업성 부족이다. 열악한 사업 환경을 어떻게 극복할 것인지 근본적인 원인 진단과 해소책을 내놔야 한다."

 

• ➡️ 포인트: 아무리 규제를 풀어도 건설사가 돈이 없고 사업성이 안 나오면 집을 지을 수 없습니다. PF 시장 안정화와 사업성 개선을 위한 실질적인 금융 지원이 시급하다는 것입니다.

 

3. '기다리면 집 싸진다'는 확실한 시그널을 보내라!

 

• 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원: "향후 주택공급이 부족할지 모른다는 두려움 등 집단 불안심리를 경계해야 한다. '기다리면 집을 싸게 장만할 수 있다'는 신호를 시장에 확실하게 보내야 한다."

 

• 이를 위해 "공급 계획을 좀 더 구체화하고 명확한 청사진을 제시해야 하며, 계획뿐 아니라 어떻게 실천하고 속도를 낼 것인지가 더 중요하다."

 

• ➡️ 포인트: 단순히 '공급 확대'라는 말만으로는 시장의 불안 심리를 잠재울 수 없습니다. 구체적이고 신뢰할 수 있는 공급 로드맵을 제시하여 시장의 기대를 안정시켜야 한다는 조언입니다.

 

4. '묻지마 공급' 아닌 '적재적소' 공급 & '임대차 시장 안정' 병행!

 

• 이상영 교수: "물량 목표를 강조하기보다는 적정 지역에 적정 수준의 주택을 공급한다는 전략과 메시지가 필요하다."

 

• "도심 노후주택 개발을 활성화해 주택 품질을 높이고, 공공임대주택 확충도 더 강조해도 좋다."

 

• "전세 기피 등을 해소할 민간 임대차 시장 관리 강화 방안 등이 함께 나와야 한다."

 

• ➡️ 포인트: 양적 공급을 넘어, 수요가 있는 곳에 양질의 주택을 공급하고, 매매 시장뿐 아니라 전월세 시장의 안정까지 함께 고려하는 정교한 정책 설계가 필요하다는 것입니다.

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결론: 새 정부의 '공급 확대' 약속, 성공의 열쇠는 '디테일'과 '신뢰'에 있다!

 

이재명 정부가 내세운 '공급 확대' 기조는 방향성 면에서 긍정적인 평가를 받고 있지만, 전문가들은 그것만으로는 부족하다고 한목소리로 지적하고 있습니다. '공급 절벽'이라는 현실적인 공포와 시장의 불안 심리를 잠재우기 위해서는 지금보다 훨씬 구체적이고, 실현 가능하며, 다각적인 정책 패키지가 필요합니다.

 

재초환 등 과감한 규제 완화, PF 위기 극복을 위한 금융 지원, 신뢰를 주는 공급 로드맵 제시, 그리고 임대차 시장 안정이라는 과제들을 새 정부가 어떻게 풀어나갈지에 따라 대한민국 부동산 시장의 미래가 결정될 것입니다. '공급'이라는 약속이 빈 구호에 그치지 않고, 국민들의 실질적인 주거 안정으로 이어지기를 기대해 봅니다.