"악성 미분양 3만 6천 가구"… 지방 건설사 살리기, 정부의 특단 대책은?
2025년 6월 20일, '미분양의 늪'에 빠져 신음하던 지방 건설업계에 정부가 드디어 구원투수로 나섰습니다! 정부는 국무회의를 열고, 2차 추가경정예산(추경)안에 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만 가구를 '환매조건부'로 매입하는 파격적인 대책을 포함시켰다고 밝혔습니다.
건설사의 자금난 해소와 분양보증 사고 예방, 나아가 주택도시보증공사(HUG)의 재정 건전성 확보까지, 세 마리 토끼를 잡겠다는 정부의 이번 특단 조치! 과연 과거 금융위기 때도 효과를 봤던 이 '환매조건부 매입' 카드가 지금의 위기를 극복하는 데도 묘수가 될 수 있을까요?
정부의 미분양 해소 대책의 구체적인 내용과 함께, PF 시장에 미칠 영향까지 자세히 알아보겠습니다.
'미분양 안심환매'란 무엇? 1만 가구 어떻게 매입하나? 🤔
이번 대책의 핵심은 '미분양 안심환매' 프로그램입니다.
- 사업 내용: 공정률 50% 이상, 분양보증에 가입된 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만 가구를 2028년까지 HUG가 매입합니다.
- 매입 방식 (환매조건부):
1. 매입: HUG가 해당 미분양 아파트를 **분양가의 50%**라는 할인된 가격에 먼저 사들입니다.
2. 환매: 건설사는 준공 후 1년 이내에, HUG로부터 이 아파트를 다시 사 와야 합니다(환매).
3. 환매 가격: 매입가(분양가의 50%)에 조달 비용, 세금 등 최소한의 실비용만 더한 가격으로 책정됩니다.
- 필요 재원: 총 2조 4,000억 원을 투입하며, 이 중 3,000억 원의 재정을 직접 지원합니다. (2차 추경안 포함)
과거 금융위기 때도 '성공 모델'… 건설사 자구노력 유도!
이 사업은 2008~2013년 글로벌 금융위기 당시 시행되어 큰 효과를 봤던 모델을 발전시킨 것입니다. 당시 정부는 약 1만 9,000가구를 매입했으며, 이 중 99% 이상이 건설사에 의해 성공적으로 환매되었습니다.
- 기대 효과:
1. 건설사 자금난 해소: 건설사는 당장 미분양 물량을 담보로 급한 유동성을 확보하여 공사를 계속 진행하고, 흑자 도산을 막을 수 있습니다.
2. 분양보증 사고 예방: 건설사가 부도나서 공사가 중단되면, 분양보증을 선 HUG가 막대한 손실을 입게 됩니다. 이를 사전에 예방하는 효과가 있습니다.
3. 건설사의 자구노력 유도: 결국 건설사가 다시 사가야 하는 조건이므로, 무분별한 '정부 의존'이 아닌, 준공 후 분양 마케팅 등 적극적인 자구 노력을 하도록 유도할 수 있습니다.
국토부에 따르면, 지방의 준공 전 미분양 아파트는 2020년 6,000가구에서 2024년 3만 6,000가구로 500%나 폭증한 상황이라, 이번 대책이 절실했다는 평가입니다.
PF 시장에도 '단비'… 단계별 맞춤 유동성 공급 💧
정부는 미분양 매입 외에도, 얼어붙은 PF 시장에 유동성을 공급하기 위한 대책도 함께 내놓았습니다.
- 브릿지론 단계: '1조 앵커리츠' 조성!
- 국비 3,000억 원을 출자하여 **1조 원 규모의 앵커리츠(REITs)**를 조성합니다.
- 이 앵커리츠는 우량 개발 사업장의 토지 매입 시 사업비의 10~20%를 선투자하고, 인허가 이후 본PF 대출 시 자금을 회수하는 방식으로 초기 자금 조달을 돕습니다. (올해 안에 자산관리회사(AMC) 자금 집행 목표)
- 본PF 단계: '중소 건설사 전용' 보증 신설!
- 시공순위 100위 밖 중소 건설사와 2금융권 사업장에 특화된 전용 PF대출보증을 신설합니다. (총 2조 원 규모, 이번 추경 2,000억 원 책정)
- 보증 심사 시 시공사 평가 비중은 줄이고, 사업성 평가 비중은 확대하여 우량 사업장을 적극 지원할 계획입니다.
그 외 주거복지 예산도 마련 🏘️
이 밖에도 이번 2차 추경안에는 ▲전세임대 3,000가구 추가 공급(3,208억 원) ▲무주택 저소득 청년 월세 지원(572억 원) ▲소규모 가로주택정비사업 지원(599억 원) 등 주거복지 예산도 포함되었습니다.
결론: '미분양의 늪' 탈출 신호탄? 지방 부동산 시장 살아날까?
정부가 지방 미분양 문제 해결을 위해 '환매조건부 매입'이라는 강력한 카드를 다시 꺼내 들었습니다. 이는 단순히 미분양 물량을 해소하는 것을 넘어, 자금난에 시달리는 지방 건설사의 숨통을 틔워주고, 부실 PF 문제로까지 번질 수 있는 위험의 고리를 선제적으로 끊겠다는 정부의 강력한 의지로 풀이됩니다.
과거 성공 경험이 있는 모델인 만큼 시장에서는 긍정적인 기대가 나오고 있습니다. 하지만 이 정책이 실질적인 효과를 거두고 지방 주택 시장 전체에 온기를 불어넣기 위해서는, 신속한 집행과 함께 시장 상황에 맞는 유연한 운용이 중요해 보입니다.
이번 정부의 '칼'이 과연 '미분양의 늪'에서 지방 건설사와 부동산 시장을 구해낼 수 있을지, 그 귀추가 주목됩니다.
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