헌법재판소가 윤석열 전 대통령 파면을 결정하면서, 재건축·재개발 등 정부가 추진해 오던 주요 부동산 정책들이 정국 혼란 속에 사실상 멈춘 상태다. 특히, 재건축 기간을 최대 3년까지 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배로 높이는 이른바 ‘재건축 특례법’도 국회 심사가 사실상 중단됐다. 이에 따라 재초환(재건축 초과이익 환수제) 폐지나 공시가격 현실화 폐지도 현 정부에선 좌초될 가능성이 커졌다는 시각이 많다.
1. 재건축 3년 단축 특례법, 왜 멈췄나?
(1) 민관합동 ‘계엄사태’ 후 국회 법안 심사 스톱
‘재건축 특례법’은 인허가 절차 간소화, 용적률 상향을 골자로 하는데, 기존 도시정비법 개정과 맞물려 “과연 일반법 개정으로 할지, 별도 특례법으로 할지”를 두고 논란이 이어졌다. 결국, 지난해 12·3 계엄사태 이후 국회 법안 심사가 올스톱되면서, 해당 법안도 계류 상태에 머물러 있다.
- 국토교통부 관계자: “정권 불안정이 계속돼 핵심 부동산 입법이 뒤로 미뤄진 상황”
(2) 윤 정부 계획, 차기 정부 기조 따라 ‘백지화’ 우려
윤석열 전 대통령이 추진했던 부동산 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지, 공시가격 현실화율 조정 등도 차기 정부에서 바뀔 가능성이 크다. 야당 등 반대 세력이 “강남 재건축 특혜”라고 비판해온 만큼, 정권이 바뀌면 ‘전면 재검토’ 또는 좌초될 소지가 높다는 관측이다.
2. 재초환·공시가격 현실화 폐지도 깜깜
(1) 재초환 부담금 → 부동산 시장 영향
현재 재건축 조합원당 8000만원 초과 이익에 대해 최대 50%를 환수하는 재건축 초과이익 환수제는, 윤 정부가 “폐지 또는 완화”를 공약했으나 국회 문턱을 넘기 못했다. 여소야대 정국에서 야당은 재초환 폐지에 부정적이어서, 차기 정부의 의지가 어떻게 될지 미지수다.
(2) 공시가격 현실화, 다시 원점?
공시가격 현실화 로드맵을 손보겠다는 정부의 시도도 이번 탄핵 사태 이후 추진력이 사라졌다. “현실화율을 낮춰 세금 부담을 줄여주겠다”는 취지였으나, 차기 정부 기조에 따라 재검토될 수 있다.
3. 대출 규제·DSR 3단계 등, 부동산 시장은 여전히 부담
(1) DSR 3단계, 7월 시행… 집값 압박
부동산 시장 전문가들은 “정치 불확실성 탓에 관망세가 이어지는 동시에, DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 예정대로 7월부터 시행되면 대출 규제가 더 강화돼 서울·수도권 집값에 직접 영향을 미칠 것”이라고 말한다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “금리보다도 대출 제한이 더 큰 변수”라고 지적했다.
(2) 공급대책도 지연… 분양시장 위축
정부가 의욕적으로 추진한 3기 신도시 등 주택공급 활성화 정책도, 정권 교체 후 기조가 달라지면 속도 조절에 들어갈 수 있다는 우려가 제기된다. 건설사들은 이미 분양 일정을 미루거나 줄이면서, 미분양이 늘어날 위험성이 크다는 지적이다.
4. 차기 정부 부동산 공약에 촉각… “관망세 더 길어질 듯”
시장에서는 조기 대선이 치러질 경우, 각 정당 대선 주자의 부동산 공약이 시장을 좌우할 것이라고 본다. 그러나 설령 국민의힘이 재집권하더라도 국회 다수당 구도가 바뀌지 않아, 재건축 특례법이나 재초환 폐지를 법제화하기 쉽지 않다는 분석이 우세하다.
- 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원: “정권이 바뀌면 다주택자 취득세·양도소득세·종합부동산세 강화 가능성”이라고 예측. 반면 서민 공공임대주택이나 규제 확대도 검토될 수 있다는 시각도 있다.
5. 결론: 계엄 이후, 재건축 규제 완화 등 윤정부 부동산정책 사실상 중단
윤 정부가 야심 차게 추진했던 재건축 3년 단축 특례법을 비롯해 재건축 초과이익 환수제 폐지, 공시가격 현실화율 하향 등 주요 부동산정책이 좌초 위기를 맞았다. 차기 정부 기조에 따라 법안 통과 가능성이 달라지기 때문에, 당분간 부동산 시장은 대선 공약을 지켜보며 관망세를 이어갈 것으로 보인다.
정책 공백 속에서 DSR 3단계와 대출 규제, 금리 등 요인이 시장을 압박해, 집값이 상당 기간 횡보하거나 일부 하락 압력을 받을 거란 견해가 많다. 전문가들은 “새 정부가 들어선 뒤 정치·정책 불확실성이 해소되면, 그때 가서 시장이 새로운 방향성을 찾을 것”이라고 전망한다.