임대차2법, 무엇이 어떻게 바뀌었나?… 전월세상한제·계약갱신청구권 총정리

“임대차2법”은 전월세 시장에서 세입자(임차인)의 주거 안정을 강화하기 위해 도입된 주요 제도 두 가지, 즉 전월세상한제와 계약갱신청구권을 묶어 부르는 말이다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 본격 시행되면서 부동산 시장에 큰 변화를 불러일으켰고, 지금까지도 찬반 논란이 이어지고 있다.

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1. 임대차2법 핵심: 전월세상한제·계약갱신청구권

(1) 전월세상한제

• 주요 내용: 기존 전세나 월세 보증금(또는 월세)을 재계약할 때, 인상 폭을 5% 이내로 제한
• 목적: 전월세값이 갑자기 폭등해 세입자가 부담하는 일을 막으려는 취지
• 실효성 논란: 집주인이 초기 보증금을 크게 올려서 계약하거나, 월세 전환으로 돌리는 등 풍선효과 발생 우려

(2) 계약갱신청구권

• 주요 내용: 세입자가 한 번은 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 특별한 이유(실거주·건물 철거 등)가 없으면 이를 거부할 수 없음
• 기간: 2년 + 2년 = 최대 4년간 거주 가능
• 장점: 세입자가 이사 비용, 전세금 급등 걱정 없이 안정적으로 거주
• 단점: 집주인 재산권 침해 논란, ‘실거주’ 악용 사례 우려

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2. 임대차2법, 왜 논란이 많나?

(1) 시장 왜곡 vs. 세입자 보호

• 찬성 측: 주택 임대차 시장에서 세입자 힘이 약하기에, 법적 보호가 필수. 임대료 폭등 억제와 주거 안정에 기여
• 반대 측: 집주인 재산권 제한, 전세 물량 감소·전셋값 상승의 역효과 초래. “임대차 시장 혼란 가중”이라는 지적

(2) 실제 시장 영향

• 임차인 입장: 기존 집에 최대 4년 거주 가능해졌다. 단, 집주인 “실거주” 이유로 갱신 거절 시 분쟁 발생
• 집주인 입장: 보증금이나 월세를 5% 이상 올릴 수 없으니, 월세 전환이나 매물 회수로 대응해 전세 부족 현상 일어나는 등 부작용 지적

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3. 최근 동향: 개편 시도 ‘지연’, 전월세 신고제와 맞물려

윤석열 정부 출범 이후, 임대차2법 개편(상한제와 갱신청구권 완화)이 논의됐지만, 정치권 갈등으로 속도가 나지 않고 있다. 한편, 전월세 신고제 유예기간이 종료될 것으로 보여, 세입자·집주인 모두 계약 사항을 정확히 신고해야 하며, 어길 시 과태료 부과된다.

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4. 세입자·집주인에게 미치는 영향

1. 세입자: 계약 만료 시 계약갱신청구권 한 번은 행사 가능. 전월세 상한 5% 이내로 인상 제한
2. 집주인: “실거주” 사유 없이는 갱신 거절 어려움. 보증금 인상 폭 제한으로 임대료 인상이 제한됨
3. 분쟁 늘 가능성: 집주인이 “실거주”를 주장해 내보낸 뒤, 실제로는 다른 임차인에게 임대하면 허위 실거주로 손해배상 위험이 커진 상황

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5. 유의사항: 어떻게 준비해야 하나?

1. 세입자
   • 계약 만료 6개월~2개월 전, 갱신 의사 밝히고, 전월세상한제 혜택 받기
   • 집주인 “실거주” 주장 시, 구체적 증빙(전입신고 등) 요구 가능
2. 집주인
   • “실거주” 실제 계획이라면 명확한 입증 필요. 허위라면 명도소송·손해배상 위험
   • 보증금 증액 시, 5% 상한 준수 여부 확인
3. 전월세 신고제
   • 계약 체결 후 30일 이내 지자체(또는 온라인) 신고 의무. 유예 종료되면 과태료 대상

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결론: 임대차2법, 시장 안정 vs. 역효과… 여전히 화두

임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권)은 세입자의 안정적 거주를 도모하면서도, 시장 왜곡과 전세 물량 부족을 야기한다는 비판을 동시에 받는다. 개편 논의가 정치적 이슈로 지연되고, 전월세 신고제까지 본격 시행되면, 임차시장 혼선은 불가피하다는 지적이 나온다.

결국, 집주인과 세입자가 법적 권리·의무를 제대로 알고 협상해야 분쟁을 줄일 수 있다. 전문가들은 “세부 규정과 절차를 숙지하고, 계약 시 투명한 합의가 중요하다”고 강조한다.