'비아파트' 6년 임대하면 1주택자 특례! 🏡 부활하는 단기등록임대, 뭐가 달라졌나? (전세사기 방지책도 강화!)

 

 

 

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"빌라·다세대도 임대주택으로 등록하면 세금 혜택?" 2020년 폐지됐던 그 제도, 어떻게 돌아올까?

 

2025년 5월, 부동산 시장에 또 하나의 중요한 제도 변화가 예고되었습니다! 과거 다주택자의 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적 속에 2020년 폐지되었던 '단기등록임대주택' 제도가 아파트를 제외한 빌라, 다세대주택 등 비(非)아파트를 대상으로, 의무 임대 기간을 6년으로 하여 다음 달(6월) 4일부터 부활한다는 소식입니다.

 

특히, 1주택자가 비아파트를 추가로 구입해 이 제도로 등록하면 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있다는 점이 주목되는데요. 과연 새롭게 돌아오는 '6년 단기등록임대주택' 제도는 무엇이 달라졌고, 어떤 세제 혜택이 있으며, 최근 심각했던 전세사기 문제에 대한 방지책은 어떻게 강화되었을까요? 오늘 블로그에서 그 핵심 내용을 꼼꼼하게 정리해 드립니다!

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돌아온 '단기등록임대', 핵심은 '비아파트'와 '6년 의무임대' 🔑

 

국토교통부는 비아파트 6년 단기등록임대주택 도입을 골자로 하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정안이 6월 4일부터 시행된다고 밝혔습니다. 과거 논란을 딛고 새롭게 부활하는 제도의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

1. 대상 주택 변경: '아파트 제외' → 빌라, 다세대 등 비아파트 중심

 

• 과거 아파트까지 포함했던 것과 달리, 이번에는 아파트를 제외한 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 등 비아파트만을 대상으로 합니다. 이는 상대적으로 공급이 부족하고 관리가 어려웠던 비아파트 시장의 민간 임대 공급을 활성화하려는 의도로 풀이됩니다.

 

1. 의무 임대 기간 연장: 기존 4년 → '6년'으로 확대

 

• 단기임대주택의 의무 임대 기간이 기존 4년에서 6년으로 늘어났습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 좀 더 확보하기 위한 조치입니다.

 

• 꿀팁: 단기임대주택(6년)을 추후 장기임대(10년)로 변경할 경우, 기존 단기임대 기간 중 최대 6년까지 장기임대 의무 기간으로 인정받을 수 있습니다.

 

1. 1주택자의 '1가구 1주택 특례' 적용 가능성:

 

• 가장 주목할 부분! 현재 1주택을 보유한 사람이 추가로 비아파트를 구입하여 이 6년 단기임대주택으로 등록할 경우, 기존 주택에 대한 1가구 1주택자로서의 세제 특례(양도세 비과세, 장기보유특별공제 등)를 유지할 수 있게 될 가능성이 높습니다. (단, 세부적인 세제 혜택 요건은 향후 발표될 세법 개정안 등을 통해 최종 확인 필요)

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어떤 세제 혜택이? (예상 및 기존 제도 참고) 💰

 

단기등록임대주택으로 등록하고 의무 임대 기간 등 요건을 충족하면, 다음과 같은 세제 혜택을 받을 수 있었습니다. (이번 개정안의 구체적인 세제 혜택 범위는 향후 세법 개정을 통해 확정되므로, 아래는 과거 및 일반적인 등록임대 혜택을 참고한 내용입니다.)

 

• 종합부동산세 합산배제: 일정 요건(공시가격 등)을 갖춘 등록임대주택은 종부세 과세 시 주택 수 합산에서 배제될 수 있습니다.

 

• 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 특례: 다주택자 양도세 중과에서 배제되거나, 장기보유 시 추가적인 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

• 법인세 중과배제 (법인 임대사업자): 법인이 임대사업을 할 경우, 관련 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

• 세제 혜택 대상 주택 기준 (수도권 예시):

 

• 건설임대주택: 공시가격 6억 원 이하

 

• 매입임대주택: 공시가격 4억 원 이하 (비수도권은 2억 원 이하) (이 기준 역시 향후 변동될 수 있습니다.)

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'전세사기 방지' 위한 안전장치 강화! 🛡️

 

최근 사회적으로 큰 문제가 되었던 전세사기를 막기 위해, 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 가입 기준이 일부 강화됩니다.

 

1. '감정평가액 부풀리기' 차단:

 

• 임대보증금 반환보증 가입 시 주택 가격 산정 기준으로, 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 활용하도록 하여 임대사업자가 임의로 감정평가액을 부풀려 보증 한도를 높이는 문제를 막습니다.

 

1. 공시가격 적용 비율 조정 (집값 산정 현실화):

 

• 임대보증 가입 시 집값을 산정할 때 적용하는 공시가격 비율을 일부 구간에서 하향 조정하여, 보다 현실적인 주택 가치를 반영하도록 했습니다.

 

• 예시 (공동주택 기준):

 

• 9억 원 미만: 현행 150% → 145%

 

• 9억~15억 원 구간: 140% → 130%

 

• 15억 원 이상 구간: 130% → 125%

 

• 단독주택도 9억~15억 원 구간의 공시가격 적용 비율이 180%에서 170%로 조정됩니다.

 

• 적용 시점: 이번 개정안은 6월 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용됩니다. 그전에 등록한 민간임대주택은 내년(2026년) 7월 1일부터 개편안이 적용됩니다.

 

국토부는 "비아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 민간임대주택 공급을 활성화하고, 임대보증 가입 기준이 되는 주택 가격을 정확하게 산정해 전세사기 등이 크게 감소할 것으로 기대된다"고 밝혔습니다.

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결론: '비아파트' 임대 공급 활성화 & '전세 안전' 두 마리 토끼 잡을까? 🐰🐰

 

새롭게 부활하는 '6년 단기등록임대주택' 제도는 아파트 쏠림 현상을 완화하고 빌라, 다세대 등 비아파트 시장에 민간 임대 공급을 유도하는 동시에, 1주택자에게는 세제 혜택을 유지하며 추가 임대 소득을 얻을 수 있는 기회를 제공할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다. 또한, 임대보증 가입 기준 강화를 통해 임차인의 보증금 보호 장치를 강화하려는 노력도 엿보입니다.

 

하지만 과거 이 제도가 다주택자의 절세 수단으로 활용되었다는 비판도 있었던 만큼, 앞으로 발표될 구체적인 세제 혜택 범위와 요건, 그리고 시장의 반응을 면밀히 지켜봐야 할 것입니다. 과연 이번 제도 부활이 침체된 비아파트 시장에 활력을 불어넣고, 전세사기 없는 안전한 임대차 시장을 만드는 데 기여할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

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