"강북 6채 팔아야 강남 1채 산다" 😥 서울 아파트값 격차, 역대 최악!

 

 

대한민국 서울, 두 개의 나라가 되다? 상위 20% vs 하위 20%의 넘사벽 격차

 

2025년 6월 7일, 대한민국 부동산 시장의 심각한 '양극화' 민낯을 보여주는 충격적인 데이터가 발표되었습니다. KB부동산의 월간 주택가격동향조사에 따르면, 지난 5월 서울의 집값 상위 20% 아파트 한 채 가격으로 하위 20% 아파트 약 6.1채를 살 수 있는 수준으로 가격 격차가 벌어지며 역대 최대치를 기록했다는 소식입니다.

 

"강남 불패", "똘똘한 한 채" 현상이 심화되면서, 서울이라는 하나의 도시 안에서도 마치 두 개의 다른 나라가 존재하는 듯한 극심한 자산 불균형이 현실화되고 있는 것인데요. 이 충격적인 통계를 바탕으로 서울 및 전국 부동산 시장의 양극화 실태와 그 원인, 그리고 이것이 우리 사회에 던지는 의미는 무엇인지 심층적으로 분석해 보겠습니다.

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숫자로 보는 '역대 최악'의 양극화 현황 (2025년 5월 기준) 📊

 

KB부동산의 5월 통계는 그야말로 '억' 소리 나는 현실을 보여줍니다.

 

• 서울 아파트 5분위 배율: 6.1배 (역대 최대!)

 

• 상위 20% (5분위) 평균 매매가격: 30억 942만 원 (사상 첫 30억 돌파!)

 

• 하위 20% (1분위) 평균 매매가격: 4억 9044만 원

 

• 5분위 배율이란? 상위 20% 아파트 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값. 수치가 높을수록 양극화가 심하다는 의미입니다.

 

• 상위 20%는 '폭등', 하위 20%는 '하락'… 극명한 대비:

 

• 상위 20%: 1년 전(24억 7958만 원) 대비 21.4% (5억 2984만 원) 폭등! (2021년 4월 20억 돌파 후 4년여 만에 30억 돌파)

 

• 하위 20%: 1년 전(4억 9338만 원) 대비 0.6% (294만 원) 하락!

 

• 전국 아파트 5분위 배율: 11.6배 (이 역시 역대 최고치!)

 

• 전국 상위 20% 평균: 13억 4018만 원

 

• 전국 하위 20% 평균: 1억 1551만 원

 

• 과거 부동산 활황기(2020~2021년)에는 지방 아파트 가격도 동반 상승해 배율이 10 미만이었으나, 최근 몇 년간 수도권만 강세를 보이며 격차가 급격히 벌어졌습니다.

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왜 이렇게까지 격차가 벌어졌을까? '똘똘한 한 채'와 '학습 효과' 🧠

 

이처럼 극심한 양극화의 배경에는 여러 복합적인 요인이 있지만, 전문가들은 특히 다음 두 가지를 핵심 원인으로 꼽습니다.

 

1. 규제의 역설, '똘똘한 한 채' 선호 현상 심화:

 

• 정부가 집값 과열을 막기 위해 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정하는 등 강력한 규제를 펼쳤지만, 오히려 **'가장 확실하고 안전한 자산'**인 서울 핵심지 우량 아파트 한 채에 자산을 집중시키려는 '똘똘한 한 채' 매수세를 막지 못했습니다.

 

• 다주택자에 대한 세금 부담과 대출 규제가 이어지면서, 여러 채를 보유하기보다는 가장 좋은 입지의 한 채를 소유하려는 경향이 더욱 강해진 것입니다.

 

2. '상급지만 오른다'는 냉혹한 '학습 효과':

 

• 고종완 한국자산관리연구원 원장: "최근 30·40대가 집을 사도 강남3구와 용산구 등 주거 선호도가 높고 대체 불가능한 지역으로만 간다."

 

• 수년간의 시장 경험을 통해, 투자자 및 실수요자들은 부동산 시장이 불안정할수록 입지가 뛰어난 상급지만이 가치를 유지하거나 상승한다는 것을 학습했습니다. 이로 인해 수요가 핵심지로 더욱 쏠리게 된 것입니다.

 

• '풍선효과'마저 제한적: 과거에는 핵심지 규제가 주변 지역으로 수요를 퍼뜨리는 '풍선효과'가 나타났지만, 이제는 "자금이 부족하면 핵심 지역 '주변'으로만 수요가 퍼져나가고, 외곽은 외면하는 현상"이 지속되고 있습니다. 강남권 재건축 단지(압구정, 반포, 잠실 등)와 한강뷰 단지를 중심으로 신고가 행진이 멈추지 않는 이유입니다.

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심화되는 양극화, 무엇이 문제인가? 😥

 

부동산 양극화는 단순히 '누구는 비싼 집에 살고, 누구는 싼 집에 산다'는 차원의 문제가 아닙니다.

 

• 자산 불평등 심화: 주택 소유 여부 및 거주 지역에 따라 자산 격차가 극단적으로 벌어져, 사회적 이동성을 저해하고 위화감을 조성합니다.

 

• 주거 불안정 심화: 하위 계층의 주거 안정성은 더욱 위협받게 됩니다.

 

• 지역 불균형 및 지방 소멸 가속화: 자원과 인재가 수도권 핵심지로만 쏠리면서 지방 도시의 쇠퇴를 가속화하고, 국가 전체의 성장 동력을 약화시킬 수 있습니다.

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결론: '두 개의 대한민국', 더 이상 외면할 수 없는 과제

 

"강북 6채 팔아야 강남 1채 산다"는 말은 더 이상 과장이 아닌, 데이터로 증명된 2025년 대한민국의 현실입니다. OECD 국가 중에서도 도시 규모별 집값 격차가 가장 크다는 불명예스러운 타이틀은 우리 사회의 구조적인 문제를 압축적으로 보여줍니다.

 

정부와 정책 당국은 이러한 '쏠림 현상'과 '양극화'를 단순히 시장 논리로만 치부해서는 안 됩니다. 특정 지역의 과열을 안정시키면서도, 소외된 지역과 계층을 위한 실질적이고 정교한 주거 안정 대책을 마련하여 '자산 불균형'의 골을 메우려는 노력이 그 어느 때보다 절실합니다.

 

모든 국민이 안정적인 주거 환경 속에서 꿈을 꿀 수 있는 사회, 그것이 바로 우리가 지향해야 할 부동산 정책의 목표가 되어야 할 것입니다.