강남 1채 살 때 도봉 4채? '똘똘한 한 채' 만든 규제, 해법은?

 

 

서울 아파트값 양극화, 이대로 괜찮은가?

 

"강남 아파트 한 채 팔면, 도봉구에서 네 채를 살 수 있다!" 믿기 어려운 말 같지만, 2025년 4월 현재 서울 아파트 시장의 냉혹한 현실을 보여주는 통계입니다. 강남구 아파트의 ㎡당 평균 매매가는 3191만 원, 가장 저렴한 도봉구는 807만 원으로 약 4배 가까이 차이가 벌어졌습니다.

이러한 극심한 부동산 양극화의 주범으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지목되고 있습니다. 그리고 그 배경에는 다주택자에 대한 강력한 규제가 있다는 분석이 힘을 얻고 있습니다. 최근 주택·건설 업계와 전문가들 사이에서는 시장 정상화를 위해 이 '다주택자 규제'를 전면 개선해야 한다는 목소리가 터져 나오고 있습니다. 과연 무엇이 문제이고, 해법은 무엇일까요?

 

심화되는 양극화: 통계가 보여주는 현실

 

• 가격 격차 극심: 서두에 언급했듯 강남구와 도봉구의 가격 차이는 극단적인 양극화 현실을 보여줍니다.
• 초고가 아파트 급증: KB부동산 통계에 따르면, 2025년 4월 기준 서울 내 3.3㎡(평)당 시세 상위 50개 아파트 단지가 사상 처음으로 모두 평당 1억 원을 돌파했습니다. 불과 한 달 전(3월) 43곳에서 최소 7곳 이상 늘어난 수치입니다.
• 강남·서초·용산 쏠림: 평당 1억 초과 단지 50곳 중 무려 47곳이 강남구(31곳)와 서초구(16곳)에 집중되어 있습니다. 나머지 3곳은 용산구(이촌동 한강맨션, 한남동 한남더힐, 보광동 신동아)입니다. 특정 지역으로의 부와 수요 쏠림이 극심함을 알 수 있습니다.
• 가격 상승 속도: 시세 1위인 강남구 압구정동 현대14차는 평당 1억 7003만 원(4월)으로, 두 달 전(2월, 1억 5508만 원)보다 10% 가까이 급등했습니다.

주범은 '똘똘한 한 채'? 그 배경엔 '다주택자 규제'

 

전문가들은 이러한 현상의 핵심 원인으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 꼽습니다. 여러 채의 집을 보유하기보다, 규제를 피하고 자산 가치를 극대화하기 위해 가장 좋은 입지의 가장 좋은 주택 한 채에 자원을 집중하는 경향을 의미합니다.

이러한 현상이 심화된 배경으로 기사 및 전문가들은 다주택자에 대한 강력한 규제 정책을 지적합니다.

 

• 규제 내용: 다주택자는 주택 구매 시 높은 취득세 중과, 보유 시 과도한 종합부동산세(종부세) 부담, 매도 시 양도소득세 중과, 그리고 주택담보대출 제한 등 거래의 모든 단계에서 상당한 불이익을 받습니다.
• 규제 강화 시점: 기사 내용에 따르면 이러한 징벌적 수준의 다주택자 규제는 문재인 정부 시절부터 본격화되었다고 합니다. 물론, 과거 정부에서도 부동산 시장 과열 시기에는 다주택자에 대한 규제가 존재했습니다. (예: 노무현 정부의 종부세 도입 및 양도세 강화 등). 하지만 최근 몇 년간 시행된 규제의 강도와 범위가 '똘똘한 한 채' 현상을 더욱 심화시켰다는 분석이 지배적입니다.
• 결과: 다주택 보유의 매력이 떨어지자, 사람들은 위험 부담과 세금을 피해 자산을 '똘똘한 한 채'에 집중시키고, 이는 강남 등 핵심 지역의 수요 쏠림과 가격 급등, 그리고 비인기 지역과의 격차 확대로 이어졌다는 것입니다.

 

"규제 풀어 시장 정상화"…봇물 터진 요구

이에 주택·건설 관련 단체들은 시장 정상화의 최우선 과제로 **'다주택자 규제 완화 또는 폐지'**를 강력하게 요구하고 나섰습니다.

 

• 주요 요구 사항:
• 다주택자 양도세 중과 폐지
• 종합부동산세 부담 완화 (1가구 2주택자 경감 등)
• 다주택자 취득세 중과 완화
• 기대 효과:
• '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 완화
• 다주택자의 매물 출회 유도 → 거래 활성화 및 공급 효과
• 수도권-지방 간 양극화 해소 기여
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전문가들의 진단과 제언

전문가들 역시 다주택자 규제 완화의 필요성에 공감하는 목소리를 내고 있습니다.

• 이은형 대한건설정책연구원 연구위원: "다주택자 = 투기 세력이라는 프레임에서 벗어나야 한다. 시장 정상화를 위해 2주택 이상 규제 완화가 중요하다."
• 최원철 한양대 교수: "세계에서도 찾아보기 힘든 양극화가 진행 중이다. 새 정부는 과거 실패 사례를 답습하지 않아야 한다."

 

결론: '똘똘한 한 채' 넘어, 균형 잡힌 시장을 위한 과제

 

'강남 1채 = 도봉 4채'라는 극단적인 통계는 현재 우리 부동산 시장의 심각한 양극화 단면을 보여줍니다. 그리고 그 배경에는 다주택자에 대한 과도한 규제가 '똘똘한 한 채' 현상을 부추겼다는 분석이 설득력을 얻고 있습니다.

물론 다주택자 규제 완화가 만능 해결책은 아닐 수 있으며, 또 다른 부작용을 낳을 수도 있다는 신중론도 존재합니다. 하지만 현재의 극심한 양극화 해소와 시장 정상화를 위해서는 과거의 규제 정책에 대한 전면적인 재검토와 합리적인 개선 방안 모색이 시급해 보입니다.

앞으로 정부가 어떤 정책적 결정을 내릴지, 그리고 그 결정이 '똘똘한 한 채' 현상을 넘어 더 균형 잡히고 건강한 부동산 시장을 만드는 데 기여할 수 있을지 주목해야 할 것입니다.