서울 용산정비창 전면1구역 재개발 시공권을 두고 **HDC현대산업개발(HDC현산)**이 공사비부터 이주비, 공사 기간까지 핵심 3대 요소에 걸쳐 파격적인 제안을 내놓아 부동산업계 시선을 집중시키고 있다. 경쟁사인 포스코이앤씨와의 치열한 수주전 속에서 HDC현산은 ‘최저 이주비 20억 원’을 내세워 “조합원의 재정 부담을 최소화하겠다”는 의지를 피력했다.
1. 공사비 평당 858만 원… 포스코보다 낮아
(1) 평당 36만 원 저렴
HDC현산은 이번 입찰에서 평당 공사비 858만 원을 제시했다. 이는 포스코이앤씨가 제안한 894만 원과 비교해 평당 36만 원 저렴하다.
- 조합 측 관계자: “공사비가 낮으면 결국 조합원들의 분담금이 줄어드는 효과로 이어지므로, 매력적인 조건이라 할 수 있다.”
(2) 지하공간·상업시설 확대… 조합 수익 ↑
추가로 지하 공간 효율화와 **상업시설(근린생활시설)**을 늘리는 설계를 도입해 분양 수익을 극대화하겠다는 구상도 밝혀졌다. 이를 통해 “조합원들의 실질 분담금을 낮추는” 전략이라는 게 HDC현산의 설명이다.
2. 금융 조건: 사업비+이주비 금리 ‘CD+0.1%’로 초저금리
(1) 포스코보다 0.6%p 낮다
HDC현산은 사업비와 대출금리에 대해 **CD금리+0.1%**를 제시해, **CD+0.7%**를 제안한 포스코와 비교해 0.6% 포인트 낮다. 수천억 원 규모의 재개발 사업에서 금리 차이가 곧 이자 비용 수십억 원 차이를 만들어 내기 때문에, 조합 재정 부담이 크게 경감된다는 분석이다.
(2) “금리 부담↓ = 조합 리스크↓”
정비사업은 은행·증권사 등 외부 금융기관에서 사업비를 조달해 운영되므로, 초저금리는 곧 조합원들의 금융 리스크를 줄이는 핵심 포인트라고 HDC현산은 강조한다.
3. 역대 최고 이주비 20억 원… 조합원 만족도 극대화
(1) LTV 150% 제시, 업계 최대 규모
HDC현산이 내놓은 최저 이주비 20억 원은 한남4구역(삼성물산 12억)이나 포스코이앤씨(16억)보다 높은 수준이다. 게다가 담보인정비율(LTV) 역시 150%로, 다른 재개발 현장 대비 파격적 조건이다.
- 이로써 종전 자산 평가액이 낮은 경우에도 이주비 부족 사태 없이 안정적으로 이주를 진행할 수 있다는 게 현산 측 논리다.
(2) 사업 지연 방지 목적
이주비가 충분치 않을 경우, 일부 조합원들이 이사·일시 거처 문제로 사업 일정이 늦어지거나 갈등이 생길 수 있다. HDC현산은 이를 사전에 차단해 정비사업 속도를 올리겠다는 의도가 깔려 있다.
4. 공사 기간 42개월… 타사 대비 5개월 단축
(1) 포스코 47개월 대비 단축
HDC현산은 공사 기간을 42개월로 제시해, **포스코(47개월)**보다 약 5개월 빠른 준공을 약속한다. 공사가 길어질수록 조합원들은 그만큼 임시 주거비·이자 부담이 늘어나므로, 단축된 공기가 조합원에게 직접적인 이익이 된다는 점을 부각했다.
(2) 후속 입주 시점·분양 수익 앞당겨
빠른 공사 기간은 입주와 분양 수익 실현 시점을 앞당겨, 조합원들의 자금 회수에도 유리하다. 정비업계 관계자는 “단축 공기가 현실적으로 달성이 가능할지도 중요하지만, 조합원 입장에선 ‘더 빨리 살 수 있다’는 건 큰 매력”이라고 평했다.
5. 세부 설계 차이… “주동 수 적어 개방감↑”
HDC현산은 총 9개 동 설계를 내세워, 주동 간 간격을 넓히고 체류형 조경 공간을 극대화하는 방안을 제안했다. 반면 포스코안은 12개 동으로, 주동이 더 많다. 주동 수가 적으면 인동거리(동간 거리) 확보를 통해 통경축(조망·환기)이 좋아지며, 단지 개방감과 프리미엄 가치가 올라갈 수 있다.
결론: “HDC현산, ‘파격 3종 세트’로 용산정비창 1구역 공략… 조합원 표심 흔드나”
공사비, 금융조건, 이주비, 공사 기간 등 4박자 모두 역대급 조건을 제시한 HDC현산이 용산정비창 전면1구역 수주전에서 유리한 고지를 점할지 주목된다. 포스코이앤씨 역시 경쟁력 있는 제안을 내놓았기에, 6월 조합 총회에서 두 시공사의 합동설명회 후 결정될 시공사 선정이 최대 관심사다. 업계에서는 “조합원 실익을 극대화한다는 현산의 승부수가 얼마나 효과적일지 지켜볼 만하다”는 평가가 나온다.
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